Zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov
§ 8
(1) Pozemok sa nájomcovi na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku prenajíma najmenej na päť rokov. Ak zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely je uzavretá na určitý čas, čas nájmu je najviac 25 rokov.
(2) Zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku na určitý čas možno uzavrieť
a) najviac na 25 rokov, ak ide o založenie alebo obnovu ovocného sadu,
b) najviac na 30 rokov, ak ide o založenie alebo obnovu škôlky pre ovocné dreviny alebo okrasné dreviny, založenie alebo obnovu vinohradu, založenie alebo obnovu chmeľnice,
c) najviac na 15 rokov, ak ide o založenie alebo obnovu porastu špargle, alebo porastu drobného ovocia,
d) najmenej na 50 rokov, ak ide o zriadenie repozitória, ktoré je registrované,6)
e) najmenej na desať rokov, ak ide o zriadenie riešiteľského pracoviska, ktoré je registrované.7)
___________________________________________________________________________
6) § 8 ods. 1 zákona č. 215/2001 Z. z. o ochrane genetických zdrojov rastlín pre výživu a poľnohospodárstvo.
7) § 9 ods. 1 zákona č. 215/2001 Z. z.
Znenie účinné od 1. januára 2004 do 31. októbra 2004 (novela zákonom č. 549/2004 Z.z.)
§ 8
(1) Ak nie je dohodnuté inak, pozemok sa nájomcovi na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku prenajíma najmenej na päť rokov. Ak zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely je uzavretá na určitý čas, čas nájmu je najviac 15 rokov.
(2) Zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku na určitý čas možno uzavrieť
a) najviac na 25 rokov, ak ide o založenie alebo obnovu ovocného sadu,
b) najviac na 30 rokov, ak ide o založenie alebo obnovu škôlky pre ovocné dreviny alebo okrasné dreviny, založenie alebo obnovu vinohradu, založenie alebo obnovu chmeľnice,
c) najviac na 15 rokov, ak ide o založenie alebo obnovu porastu špargle, alebo porastu drobného ovocia,
d) najmenej na 50 rokov, ak ide o zriadenie repozitória, ktoré je registrované, 6)
e) najmenej na desať rokov, ak ide o zriadenie riešiteľského pracoviska, ktoré je registrované. 7)
_________________________
6) § 8 ods. 1 zákona č. 215/2001 Z. z. o ochrane genetických zdrojov rastlín pre výživu a poľnohospodárstvo.
7) § 9 ods. 1 zákona č. 215/2001 Z. z.
___________________________________________________________________________
Znenie účinné od 1. novembra 2004 do 31. októbra 2009 (novela zákonom č. 396/2009 Z.z.):
§ 8
(1) Pozemok sa nájomcovi na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku prenajíma najmenej na päť rokov. Ak zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely je uzavretá na určitý čas, čas nájmu je najviac 15 rokov.
(2) Zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku na určitý čas možno uzavrieť
a) najviac na 25 rokov, ak ide o založenie alebo obnovu ovocného sadu,
b) najviac na 30 rokov, ak ide o založenie alebo obnovu škôlky pre ovocné dreviny alebo okrasné dreviny, založenie alebo obnovu vinohradu, založenie alebo obnovu chmeľnice,
c) najviac na 15 rokov, ak ide o založenie alebo obnovu porastu špargle, alebo porastu drobného ovocia,
d) najmenej na 50 rokov, ak ide o zriadenie repozitória, ktoré je registrované,6)
e) najmenej na desať rokov, ak ide o zriadenie riešiteľského pracoviska, ktoré je registrované.7)
_________________________
6) § 8 ods. 1 zákona č. 215/2001 Z. z. o ochrane genetických zdrojov rastlín pre výživu a poľnohospodárstvo.
7) § 9 ods. 1 zákona č. 215/2001 Z. z.
___________________________________________________________________________
Znenie účinné od 1. novembra 2009 do 31. marca 2013 (novela zákonom č. 396/2009 Z.z.)
§ 8
(1) Pozemok sa nájomcovi na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku prenajíma najmenej na päť rokov. Ak zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely je uzavretá na určitý čas, čas nájmu je najviac 15 rokov.
(2) Zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku na určitý čas možno uzavrieť
a) najviac na 25 rokov, ak ide o založenie alebo obnovu ovocného sadu,
b) najviac na 30 rokov, ak ide o založenie alebo obnovu škôlky pre ovocné dreviny alebo okrasné dreviny, založenie alebo obnovu vinohradu, založenie alebo obnovu chmeľnice, alebo založenie porastu rýchlorastúcich energetických drevín,
c) najviac na 15 rokov, ak ide o založenie alebo obnovu porastu špargle, alebo porastu drobného ovocia,
d) najmenej na 50 rokov, ak ide o zriadenie repozitória, ktoré je registrované,6)
e) najmenej na desať rokov, ak ide o zriadenie riešiteľského pracoviska, ktoré je registrované.7)
_________________________
6) § 8 ods. 1 zákona č. 215/2001 Z. z. o ochrane genetických zdrojov rastlín pre výživu a poľnohospodárstvo.
7) § 9 ods. 1 zákona č. 215/2001 Z. z.
___________________________________________________________________________
Znenie účinné od 1. apríla 2013 do 30. júna 2013 (novela zákonom č. 57/2013 Z.z.)
§ 8
(1) Pozemok sa nájomcovi na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku prenajíma najmenej na päť rokov. Ak zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely je uzavretá na určitý čas, čas nájmu je najviac 15 rokov.
(2) Zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku na určitý čas možno uzavrieť
a) najviac na 25 rokov, ak ide o založenie alebo obnovu ovocného sadu,
b) najviac na 30 rokov, ak ide o založenie alebo obnovu škôlky pre ovocné dreviny alebo okrasné dreviny, založenie alebo obnovu vinohradu, založenie alebo obnovu chmeľnice,
c) najviac na 20 rokov, ak ide o založenie porastu rýchlorastúcich energetických drevín,
d) najviac na 15 rokov, ak ide o založenie alebo obnovu porastu špargle, alebo porastu drobného ovocia,
e) najmenej na 50 rokov, ak ide o zriadenie repozitória, ktoré je registrované,6)
f) najmenej na desať rokov, ak ide o zriadenie riešiteľského pracoviska, ktoré je registrované.7)
_________________________
6) § 8 ods. 1 zákona č. 215/2001 Z. z. o ochrane genetických zdrojov rastlín pre výživu a poľnohospodárstvo.
7) § 9 ods. 1 zákona č. 215/2001 Z. z.
Z dôvodovej správy k zákonu č. 504/2003 Z.z.:
Národohospodársky významná väčšina výmery poľnohospodárskej pôdy používanej na poľnohospodársku výrobu je dlhodobo v nájme podnikateľov v poľnohospodárstve.
Využitie pôdy na poľnohospodársku výrobu vyžaduje rozsiahle výdavky na udržiavanie, obnovu a zvyšovanie úrodnosti pôdy, na výkonnú techniku pre rastlinnú výrobu, dopravu a manipuláciu a na stavby a infraštruktúru.
Trvanie nájmu primerané výrobno-hospodárskym cyklom je prirodzeným záujmom nájomcu. Pri zachovaní hospodárskej rovnováhy zmluvných strán je tiež prirodzeným záujmom tých prenajímateľov, ktorým nie je dostupný iný spôsob ekonomického využitia ich vlastníckeho práva k pozemku.
Pre samotné vytváranie biologického majetku nie je rozhodujúce, či podnikateľ pôdu na riadenie a ovplyvňovanie biologických procesov využíva na základe vecného (vlastníckeho) alebo obligačného (nájomného) práva. Pre posudzovanie finančnej situácie a výnosovosti podniku, vrátane jeho úverovej spôsobilosti, nie je ale bez významu ovládanie pozemku alebo jeho budúcich úžitkov podnikom v čase, primerane povahe týchto procesov a dostupným technológiám rastlinnej a živočíšnej výroby a pravdepodobnosť, že budúce úžitky budú plynúť podniku. V tomto kontexte je podstatné, či právne podmienky ovládania pôdy a jej úžitkov na základe nájmu bránia alebo nebránia vkladom do pôdy a riadnemu hospodáreniu na nej a či nájomca má možnosť plného využitia investícií, ktoré do pôdy vloží na udržanie a zlepšenie úrodnosti pôdy;
Ak má ísť o dlhodobejšie trvanie nájmu, je potrebné všeobecnú úpravu nájomnej zmluvy doplniť o úpravu právneho mechanizmu pre prípad, že dodatočne nastanú okolnosti, ktoré vedú k podstatnej zmene rovnováhy v plneniach zmluvných strán v dôsledku zmeny nákladov na získavanie úžitkov z predmetu nájmu alebo zmeny hodnoty týchto úžitkov, ktorý by neviedol k skončeniu nájmu ale k zmene záväzkov tak, aby došlo k obnoveniu rovnováhy zmluvy a udržanie účelu zmluvy pre obe zmluvné strany.
Postavenie zmluvných strán na ktoré sa vzťahuje táto časť navrhovaného zákona je podstatne ovplyvnené dôsledkami neusporiadania pozemkového vlastníctva a oddelenosti vlastníctva pozemkov a ostatných majetkových hodnôt potrebných na poľnohospodársku výrobu. Na jednej strane prenajímatelia, ktorí v podstatnej časti nemajú možnosť alebo záujem hospodáriť na vlastných pozemkoch a na druhej strane producenti, ktorí na hospodárske využitie svojho majetku potrebujú pôdu, ktorú nevlastnia vôbec alebo v dostatočnej výmere. To obmedzuje možnosti výberu oboch a vystavuje ich istej odkázanosti a závislosti a tak vyvoláva zreteľa hodnú nevýhodu, ktorá v modernom zákonodarstve pripúšťa právnu preferenciu takejto znevýhodnenej zmluvnej strany, modifikujúcu princíp formálnej rovnosti strán.
Ak prenajatý pozemok slúži na prevádzkovanie podniku nájomcu, stáva sa právo nájmu zložkou podniku, ako právo patriace podnikateľovi, ktoré slúži na prevádzkovanie podniku.
Poľnohospodárstvo (poľnohospodárska činnosť) je v návrhu ponímané v zmysle štatistických klasifikácií a medzinárodných účtovných štandardov, ktoré ho charakterizované ako riadenie a ovplyvňovanie biologických procesov na základe využitia pôdy a ďalších prírodných, ako aj industriálnych faktorov, zahŕňajúcich biologickú transformáciu (kvantitatívne a kvalitatívne zmeny) biologického majetku (živé zviera alebo rastlina). Sú k nemu priraďované aj s ním súvisiace služby.
Osobitné ustanovenie k § 663 Občianskeho zákonníka navrhuje reguláciu doby nájmu.
Investičné vklady do pôdy majú životnosť 15 – 20 rokov, poľnohospodárska technika 6 – 12 rokov, trvalé porasty 12 rokov od prvého roku plodnosti, stavby pre poľnohospodársku výrobu sa daňovo odpisujú 20 rokov.
S prihliadnutím na to a na istý význam už v platnom zákonodarstve pripisovaný päťročnému nájmu, pre prípad, že prenajatý pozemok má slúžiť na vykonávanie poľnohospodárskej činnosti pri prevádzkovaní podniku nájomcu, navrhuje sa minimálna doba trvania nájmu na 5 rokov, pričom ak bola nájomná zmluva uzavretá na dobu neurčitú, nemožno ju vypovedať pred uplynutím tejto lehoty. Zároveň treba ustanoviť aj hornú hranicu doby nájmu.
S prihliadnutím na dlhodobejšie trvanie nájmu je navrhovaný rozsah starostlivosti nájomcu prirodzene väčší ako podľa navrhovanej všeobecnej úpravy poľnohospodárskeho nájmu v prvej časti navrhovaného zákona.
Kým navrhovaná subsidiárna úprava v § 3 predpokladá v prvom rade zmluvné určenie účelu zmluvy a naň nadväzujúci rozsah povinností nájomcu, v tomto ustanovení sa navrhuje v odseku 1 kogentne ustanoviť účel využívania predmetu nájmu a v odseku 2 udržiavaním predmetu nájmu v spôsobilom stave zaťažuje nájomcu. Pre nájomcov poľnohospodárskych a lesných pozemkov ustanovujú určité povinnosti pri hospodárení na nich aj predpisy na ich ochranu ako prírodných zdrojov a zložiek životného prostredia; návrh na ne odkazuje.
Návrh upúšťa od používania výrazu „starostlivosť riadneho hospodára“ (§ 22 ods. 6, ods. 9 písm. a) zákona č. 229/1991 Zb., § 2 nariadenia vlády č. 208/1994 Z. z.) a pridržiava sa terminológie všeobecnej úpravy nájomnej zmluvy („užívať vec riadnym spôsobom“).
Rozdelenie nákladov pri poľnohospodárskom využití pozemku medzi prenajímateľa a nájomcu plynie z vymedzenia práv, ktoré nájomca nadobúda z nájomnej zmluvy.
Nájomca prirodzene znáša náklady na výkon svojho práva brať úžitky z prenajatej veci (na branie úžitkov: na zber úrody alebo na inú exploatáciu biologického majetku).
Riadne užívanie poľnohospodárskeho pozemku, ktorého výsledkom je vznik úžitkov, zahŕňa aj bežné obnovenie a udržiavanie produkčných schopností užívaného pozemku a v tomto rozsahu aj znášanie nákladov na udržiavanie predmetu nájmu v stave spôsobilom na poľnohospodárske využitie.
Pre nájomcov poľnohospodárskych a lesných pozemkov ustanovujú určité povinnosti pri hospodárení na nich aj predpisy na ich ochranu ako prírodných zdrojov a zložiek životného prostredia, ktorých dodržiavanie je podľa citovaného nariadenia vlády základom starostlivosti riadneho hospodára.
Navrhovaná úprava v odseku 3 sa nedotýka postavenia prenajímateľa ako účastníka administratívneho konania napr. o pozemkových úpravách alebo o zmene využitia územia.
Vymedzenie práva na odpustenie alebo zľavu nájomného pre mimoriadne okolnosti vedie k spravodlivému rozdeleniu strát pri nájme pozemkov medzi stranami z dôvodov, ktoré majú v podstate povahu vyššej moci. Pri dlhodobom využití prenajatého pozemku na podnikateľsky vykonávanú poľnohospodársku výrobu je namieste reflektovať aj významnú zmenu hospodárskych pomerov alebo obmedzujúcich vplyvov opatrení na ochranu prírody a pod.
Právo na odpustenie alebo na zľavu nájomného umožňuje riešiť jednorazové nepriaznivé vplyvy na výnosy z prenajatého pozemku, pričom výška nájomného zostáva pre budúcnosť nezmenená. Je namieste, aby obom zmluvným stranám bolo priznané zákonné právo na úpravu (nové určenie) výšky nájomného a pre ten prípad ustanovené skutočnosti rozhodujúce pre zvýšenie alebo zníženie výšky nájomného, ak si strany takúto tzv. kĺzavú doložku nedohodnú, pričom to bude aj interpretačné pravidlo ak si ju dohodnú bez určenia týchto kritérií.
Väzba dodatočnej úpravy na regulované nájomné alebo cenový index poľnohospodárskych výrobkov je známa z viacerých európskych krajín. Úroveň obvyklých cien je všeobecnou zásadou.
Navrhovanej úprave dĺžky nájmu sa prispôsobuje aj obnovenie nájomnej zmluvy na základe tzv. tichého súhlasu druhej strany dojednanej na určitú dobu (osobitné ustanovenie k § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka) a beh výpovednej lehoty ak ide o nájom na neurčitú dobu.
V odseku 3 sa preberá ustanovenie § 22 ods. 2 zákona č. 229/1991 Zb. v znení neskorších predpisov.
Pre budúcnosť nie je potrebné preberať výpovedné dôvody pre zmluvný i tzv. zákonný nájom ustanovené na základe splnomocňovacieho ustanovenia § 22 ods. 9 písm. c) zákona č. 229/1991 Zb. nariadením vlády č. 208/1994 Z. z. (§ 6), nakoľko sú kryté dôvodmi odstúpenia od nájomnej zmluvy podľa všeobecnej úpravy nájomnej zmluvy (§ 679 Občianskeho zákonníka).
Odstránenie informačnej asymetrie na trhu nájmov poľnohospodárskych pozemkov vyžaduje vytvorenie právnych základov pre uchovávanie relevantných informácií.
Návrh ponecháva nedotknutú bezformálnosť nájomnej zmluvy podľa všeobecnej úpravy Občianskeho zákonníka, zavádza však povinnosť písomného potvrdenia o obsahu zmluvy, ktorou, primerane okolnostiam, zaťažuje nájomcu. Okrem účinkov na právnu istotu strán je písomná forma významná aj s ohľadom na zavádzanú možnosť zmien výšky nájomného, i s ohľadom na potrebu nájomcom vedenej evidencie pozemkov v nájme, na ktorých hospodári, pre potreby evidencie ceny nájmu a pre potreby evidencie plôch, na ktorú sa viaže štátna podpora pre poľnohospodárstvo.
Zákon č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom v § 16 ods. 6 ustanovuje povinnosť nájomcov viesť evidenciu pozemkov, na ktoré sa vzťahuje, pričom pokiaľ ide o poľnohospodárske pozemky, odkazuje na nariadenie vlády č. 208/1994 Z. z., ktoré jednak žiadnu evidenciu neupravuje a jednak sa navrhuje zrušiť. Preto sa zavádza základný obsah evidencie a splnomocnenie na vydanie vykonávacieho predpisu. Evidencia bude nadväzovať na súbory geodetických a popisných informácií katastra nehnuteľností a požiadavky identifikačného systému pre poľnohospodárske parcely zavádzaného v súvislosti s vytváraním podmienok pre prijímanie platieb zo zdrojov EÚ.
Podľa vymedzenia predmetu úpravy zákona o cenách (zákon č. 18/1996 Z. z. v znení neskorších predpisov) sa tento zákon vzťahuje aj na cenu nájmu (§ 1 ods. 1), úprava cenovej evidencie a cenových informácií však nezohľadňuje stav v oblasti nájmu pozemkov na poľnohospodárske účely. Navrhuje sa preto rozšíriť povinnosti na úseku cenovej evidencie a cenových informácií aj na nájomcov pozemkov.
S ohľadom na navrhovanú úpravu dodatočného zníženia alebo zvýšenia nájomného sa navrhuje zaviesť zverejňovanie potrebných informácií, ktoré by umožnilo sfunkčniť tento mechanizmus a predísť komplikovaným sporom o výšku nájomného.
Z dôvodovej správy k zákonu č. 396/2009 Z.z.:
Ide o rozšírenie dôvodov vzhľadom na narastajúcu energetickú krízu a potrebu zabezpečenia alternatívnych zdrojov energie bez toho, aby došlo k zmene druhu pozemku.
Z dôvodovej správy k zákonu č. 57/2013 Z.z.:
Vo väzbe na § 18a v návrhu novely zákona č. 220/2004 Z. z., kde sa navrhuje pre rýchlorastúce dreviny na poľnohospodárskej pôde na produkciu energetickej biomasy pestovanie najviac na 20 rokov, bolo potrebné na túto zmenu reagovať vypustením textu týkajúceho sa rýchlorastúcich drevín z § 8 ods. 2 písm. b), aby na ostatné dreviny, ktoré sú v tomto ustanovení uvedené ostala zachovaná lehota 30 rokov.
Osobitne pre rýchlorastúce energetické dreviny sa ustanovuje lehota na ich pestovanie, a to najviac na 20 rokov v súlade s novelou zákona č. 220/2004 Z. z.
Pojmovým znakom všetkých nájomných vzťahov je ich dočasnosť, teda prenechanie predmetu nájmu nájomcovi zo strany prenajímateľa na určitý prechodný čas – pri uzavieraní nájomnej zmluvy môže byť tento časový úsek vymedzený (nájom na dobu určitú), alebo naopak nemusí byť presne stanovený, prípadne môže byť naviazaný na skutočnosť, pri ktorej nie je isté kedy nastane (nájom na dobu neurčitú).
ZoNPP neustanovuje, že doba nájmu musí byť v zmluve výslovne uvedená, hoci ide o podstatnú náležitosť nájomnej zmluvy – komentovaný predpis (inak ako napríklad Občiansky zákonník pri nájme bytu, alebo zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov pri trvaní zmluvy o nájme nebytových priestorov) neobsahuje ani podporné pravidlo, že pri neuvedení doby nájmu platí, že je nájom uzavretý na dobu neurčitú, prípadne na určitú dobu (logickým by bolo v tomto prípade, že pri neuvedení doby nájmu, platí, že jeho dĺžka zodpovedá minimálnej dobe nájmu).
Neuvedenie doby nájmu v konkrétnej zmluve preto môže viesť k záveru (i keď možno formalistickému), že nájomná zmluva nie je platná, pretože neobsahuje všetky požadované podstatné náležitosti – odporúčame preto uviesť v každej zmluve dobu trvania nájmu.
V prípade nájmu poľnohospodárskeho pozemku pri prevádzkovaní podniku zákonodarca upravil minimálne aj maximálne doby trvania nájmu – k tomu pozri komentár ďalej.
Popri maximálnych a minimálnych dobách sú určitou osobitosťou trvania podnikateľského poľnohospodárskeho nájmu pravidlá týkajúce sa ukončenia nájomného vzťahu – k tomu pozri aj komentár k ustanoveniu § 12 ZoNPP.
O nájom poľnohospodárskeho pozemku na dobu neurčitú pôjde v prípadoch, ak je doba nájmu v nájomnej zmluve takto výslovne vymedzená, alebo ak je vymedzená inou skutočnosťou, pri ktorej nie je zrejmé, kedy presne nastane (napríklad ukončenie pozemkových úprav). V každom prípade musí platiť, že pri uzavieraní nájomnej zmluvy nemôže byť zrejmé, kedy nájom skončí.
Pre nájom na dobu neurčitú platí, že je možné ho vypovedať bez uvedenia dôvodu – ak nebudú v nájomnej zmluve dohodnuté podmienky vypovedania takejto zmluvy, uplatní sa pravidlo vyplývajúce z ustanovenia § 6 ZoNPP, to znamená, že výpovedná doba je jeden rok a začína plynúť 1. novembra kalendárneho roka.
Pre prípad, že si zmluvné strany chcú dohodnúť podmienky výpovede ZoNPP neustanovuje žiadne kritéria na dĺžku výpovednej doby (je prípustné si dojednať niekoľko mesačnú, ale aj niekoľkoročnú výpovednú dobu), ani na termíne začatia jej plynutia (odo dňa doručenia, od zberu aktuálnej úrody a podobne) a v týchto otázkach sú zmluvné strany úplné slobodné.
Poukazujeme však na to, že ak sa všeobecná dĺžka nájmu na dobu určitú ohraničuje na 25 rokov, môže byť, podľa nášho názoru, dojednanie zmluvy na dobu neurčitú s výpovednou dobou bez uvedenia dôvodu v trvaní napríklad 30 rokov považované za obchádzanie zákona - obdobne to platí aj vtedy, ak je výpovedná doba dohodnutá v dĺžke maximálnej doby nájmu alebo inú veľmi dlhú dobu (napríklad ak bude podaná výpoveď pri 20 ročnej výpovednej dobe v 15. roku trvania nájomnej zmluvy dôjde k zániku nájomného vzťahu po uplynutí 35 rokov od uzavretia zmluvy). Argumentom proti takémuto názoru, môže byť, že odsek 1 komentovaného ustanovenia uvádza obmedzenie nájmu iba pri dobe určitej – ak je však zákonodarcom považovaných 25 rokov za optimálnu hornú hranicu podnikateľského nájmu, mal by v tomto význame buď výslovne upraviť aj nájom na dobu neurčitú, resp. by sa nemalo umožňovať obchádzanie tejto hranice opísaným spôsobom. Pre úplnosť uvádzame, že nám k tejto otázke nie je známe žiadne rozhodnutie slovenských súdov.
Je tiež potrebné uviesť, že ZoNPP upravuje dve osobitosti pri ukončení nájmu na dobu neurčitú – ak by mala byť v dôsledku výpovede nájomná zmluva ukončená skôr ako uplynie minimálna doba nájmu, platí, že nájomný vzťah neskončí skôr ako uplynie 5 rokov. Podobne podľa ustanovenia § 12 ZoNPP, ak na pozemky nie je prístup, nájom neskončí skôr ako sú vykonané pozemkové úpravy – k obidvom otázkam pozri bližšie komentár k ustanoveniu § 12 ZoNPP.
V prípade nájmu na dobu neurčitú dochádza k jeho ukončeniu dňom kedy uplynie posledný deň výpovednej lehoty.
Nájom na dobu určitú je ohraničený určitou dobou, ktorá je spravidla vyjadrená v mesiacoch či rokoch, alebo akýmkoľvek iným spôsobom, z ktorého musí byť určiteľný konkrétny deň ukončenia nájmu v čase uzavretia nájomnej zmluvy.
Pre nájom na dobu určitú platí minimálna aj maximálna doba nájmu – k tomu pozri komentár ďalej.
Nájom na dobu určitú je ukončený uplynutím posledného dňa nájomnej zmluvy. ZoNPP upravuje automatické obnovenie doby nájmu v prípadoch, ak prenajímateľ minimálne jeden rok pred uplynutím doby nájmu nevyzve nájomcu na vrátenie a prevzatie prenajatého pozemku – k tomu pozri bližšie komentár k ustanoveniu § 12 ZoNPP.
Podľa dôvodovej správy „Investičné vklady do pôdy majú životnosť 15 – 20 rokov, poľnohospodárska technika 6 – 12 rokov, trvalé porasty 12 rokov od prvého roku plodnosti, stavby pre poľnohospodársku výrobu sa daňovo odpisujú 20 rokov. S prihliadnutím na to a na istý význam už v platnom zákonodarstve pripisovaný päťročnému nájmu, pre prípad, že prenajatý pozemok má slúžiť na vykonávanie poľnohospodárskej činnosti pri prevádzkovaní podniku nájomcu, navrhuje sa minimálna doba trvania nájmu na 5 rokov, pričom ak bola nájomná zmluva uzavretá na dobu neurčitú, nemožno ju vypovedať pred uplynutím tejto lehoty. Zároveň treba ustanoviť aj hornú hranicu doby nájmu“.
ZoNPP rozlišuje tri minimálne doby trvania podnikateľského nájmu poľnohospodárskeho pozemku pri prevádzke podniku:
Všeobecná 5 - ročná doba nájmu sa uplatní vo všetkých prípadoch podnikateľského nájmu poľnohospodárskeho pozemku s výnimkou dvoch osobitných minimálnych dôb pri registrovanom repozitóriu a registrovanom riešiteľskom pracovisku.
Repozitórium je podľa zákona č. 215/2001 Z. z. o ochrane genetických zdrojov rastlín pre výživu a poľnohospodárstvo poľná zložka génovej banky, v ktorej sa dlhodobo uchovávajú vegetatívne množené druhy rastlín v poľných kolekciách v živom stave podľa druhov, rodov a v prípade domestikovaných rastlín a pestovaných rastlín aj podľa odrôd. Repozitórium sa zapisuje do registra repozitórií vedenom Ministerstvom pôdohospodárstva a regionálneho rozvoja (bližšie k repozitóriu pozri § 8 uvedeného zákona). V týchto prípadoch je minimálna doba trvania zmluvy 50 rokov - táto podmienka je výslovne uvedená aj v predmetnom právnom predpise.
Podľa toho istého predpisu platí, že riešiteľské pracovisko zriaďuje výskumný ústav v Génovej banke Slovenskej republiky na plnenie úloh Národného programu ochrany genetických zdrojov rastlín pre výživu a poľnohospodárstvo písomnou zmluvou s právnickou osobou alebo fyzickou osobou, ktorá je riešiteľom úlohy ochrany genetického zdroja rastlín.
Úpravu minimálnych dôb pri nájme na určitý čas považujeme za kogentnú - na jednej strane chráni dlhodobosť podnikateľského nájmu, čo je nepochybne legitímny cieľ, na druhej strane v niektorých prípadoch môže byť prekážkou operatívneho riešenia vzťahov, či situácii, kedy je naozaj potrebné kratšie trvanie nájmu, preto by sme uprednostnili, ak by v tejto otázke zákon pripúšťal aj možnosť odchylného dojednania zmluvných strán (pri nájme na dobu neurčitú ZoNPP pripúšťa dojednať výpovednú dobu tak, aby nájom skončil pred päťročným obdobím – k tomu pozri komentár § 12 ZoNPP).
Pri súčasnej úprave podľa nášho názoru platí, že ak by si zmluvné strany dojednali kratšiu minimálnu dobu bola by zmluva neplatná – výklad, že by zmluva bola uzavretá na minimálnu päťročnú dobu nie je možné uplatniť, pretože by presahoval vôľu zmluvných strán.
ZoNPP upravuje maximálnu dobu trvania nájmu podľa zmluvy uzavretej na dobu určitú a to jednak všeobecnú 25 ročnú a tri osobitné doby. Pri prijatí zákona bola všeobecná maximálna doba 15 ročná, novelou zákona z roku 2013 (zákon č. 145/2013 Z. z., ktorým sa dopĺňa zákon Slovenskej národnej rady č. 330/1991 Zb. o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkovom fonde a o pozemkových spoločenstvách v znení neskorších predpisov a o zmene a doplnení niektorých zákonov) účinnou od 1. júla 2013 bol maximálny čas trvania nájmu predĺžený na 25 rokov – táto právna úprava sa uplatní až na zmluvy uzavierané po tomto termíne.
Osobitné maximálne doby nájmu sú nasledovné:
a) najviac na 25 rokov, ak ide o založenie alebo obnovu ovocného sadu,
b) najviac na 30 rokov, ak ide o založenie alebo obnovu škôlky pre ovocné dreviny alebo okrasné dreviny, založenie alebo obnovu vinohradu, založenie alebo obnovu chmeľnice,
c) najviac na 15 rokov, ak ide o založenie alebo obnovu porastu špargle, alebo porastu drobného ovocia,
Komentované ustanovenie je v tejto časti kogentné, preto ak by zmluvné strany dohodli dlhšiu dobu nájmu bolo by takéto dojednanie neplatné.