ULPIANUS - interaktívne právnicke komentáre

Pojmovým znakom každého nájomného vzťahu je odplatnosť – nájomná zmluva preto musí obsahovať dohodu o výške nájomného, alebo aspoň dohodu o spôsobe jeho určenia.

Ak by nájomná zmluva takúto náležitosť neobsahovala prichádzajú do úvahy dve možné interpretácie – nájomná zmluva nie je platná resp. vôbec nedôjde k jej vzniku alebo vzniká nárok na obvyklé nájomné (subsidiárne uplatnenie § 671 odsek 1 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého „Nájomca je povinný platiť nájomné podľa zmluvy, inak nájomné obvyklé v čase uzavretia zmluvy s prihliadnutím na hodnotu prenajatej veci a spôsob jej užívania“).

Vzhľadom na znenie komentovaného ustanovenia, z ktorého jednoznačne vyplýva, že pre vznik nájomnej zmluvy je potrebná dohoda o výške nájomného alebo o spôsobe jeho určenia sme toho názoru, že pri nedojednaní nájomného nedôjde k vzniku nájomnej zmluvy resp. takáto zmluva je neplatná – znenie ustanovenia vylučuje prípadnú aplikáciu ustanovenia § 671 Občianskeho zákonníka. 

Dohoda o nájomnom je najčastejšie vyjadrená konkrétnou peňažnou čiastkou za 1 ha a rok (t. j. napríklad 45,- €/ha prenajatej plochy).

ZoNPP ustanovuje minimálnu výšku nájomného, pričom odkazuje na ustanovenie § 43 odsek 2 zákona č. 330/1991 Zb.  o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkovom fonde a o pozemkových spoločenstvách, v zmysle ktorého podrobnosti o určení hodnoty pozemkov a porastov na nich na účely pozemkových úprav ustanoví všeobecne záväzný právny predpis, ktorý vydá Ministerstvo pôdohospodárstva a rozvoja vidieka Slovenskej republiky.

Uvedeným predpisom je aktuálne vyhláška Ministerstva pôdohospodárstva Slovenskej republiky č. 38/2005 Z. z. o určení hodnoty pozemkov a porastov na nich na účely pozemkových úprav, podľa ktorej hodnota pozemku, ktorý tvorí poľnohospodársku pôdu a ostatnú plochu, sa určuje podľa bonitovaných pôdnoekologických jednotiek a príslušných sadzieb uvedených v prílohe č. 1 vyhlášky; hodnota pozemku, ktorý tvorí poľnohospodársku pôdu, sa zvyšuje o hodnotu trvalých porastov na ňom podľa prílohy č. 2 vyhlášky. Vyhláška ďalej ustanovuje spôsoby určenia hodnoty lesných pozemkov a trvalých porastov – pre presný výpočet bližšie pozri uvedenú vyhlášku.

Ak nájomné nie je vyjadrené v nájomnej zmluve, musí byť pre jej platnosť definovaný aspoň spôsob jeho určenia – môže sa jednať o ľubovoľný spôsob (napríklad nájomné zodpovedajúce cene výnosu z 1/1000 prenajatej plochy, či iný vzorec), podmienkou však je, že nájomné musí byť jednoznačne vypočítateľné; inak môže hroziť neplatnosť nájomnej zmluvy pre neurčitosť dojednania o výške nájmu resp. pre absenciu podstatnej náležitosti nájomnej zmluvy.

Z právnej úpravy nevyplýva, čo v prípadoch, ak si zmluvné strany dojednajú nájomné nižšie ako v predpísanej výške - možno uvažovať buď o neplatnosti zmluvy alebo naopak o jej platnosti s tým, že nájomca je povinný uhrádzať nájomné v minimálnej výške. Druhý z uvedených prístupov by zodpovedal neformalistickým interpretačným pravidlám, avšak v takomto prípade výkladom nemožno podľa nášho názoru dotvoriť vôľu zmluvných strán, preto sa skôr prikláňame k názoru, že zmluva by nebola platná.

Z textu zákona nevyplýva, či je možné dojednať nájomné v naturálnej forme, ktoré je v poľnohospodárskej praxi pomerne bežné – najmä drobní prenajímatelia, ktorí prenechávajú svoje pozemky do nájmu lokálnym poľnohospodárskym podnikom preferujú možnosť dostať nájomné vo forme naturálií najčastejšie pre vlastné potreby.

Považujeme za nedostatok právnej úpravy, že výslovne nezakotvuje takúto možnosť, napriek tomu sa však domnievame sa, že možnosť naturálneho nájomného je možné platne dojednať – kým pri dohode o výške nájomného komentovaný text počíta s nájomným vymedzením v peniazoch (vzhľadom na stanovenie minimálnej výšky nájomného), pri spôsobe určenia nájomného ZoNPP neurčuje, že musí byť vyjadrené v peniazoch. Rovnako vo všeobecnej úprave nájomnej zmluvy (§ 663 a nasl. Občianskeho zákonníka) nie je nijakým spôsobom vylúčená možnosť naturálneho nájomného.

Aj v prípade ak bude nájomné dojednané v naturálnej forme je potrebné, aby bola dodržaná minimálna výška nájomného – prepočet poskytnutého naturálneho plnenia na eurá musí prekračovať zákonom ustanovenú minimálnu hranicu. 

Odsek 2 komentovaného ustanovenia počíta s možnosťou úpravy nájomného a to obidvoma smermi a to v prípade, ak priemerné ceny poľnohospodárskych výrobkov, ktoré sú predmetom regulácie trhu s poľnohospodárskymi výrobkami, pestovaných na prenajatých poľnohospodárskych pozemkoch v priebehu troch po sebe nasledujúcich rokoch klesli alebo stúpli o viac ako 20 %,

Rozhodujúcim obdobím je obdobie troch po sebe nasledujúcich rokov – za toto obdobie sa musí cena zmeniť o 20 % a to buď klesnúť alebo stúpnuť, to znamená, že po troch rokoch musí byť priemerná cena týchto výrobkov o 20 % vyššia alebo nižšia ako bola na začiatku trojročného obdobia.

Úpravu nájomného môže požadovať prenajímateľ aj nájomca – domáhať sa úpravy bude dotknutá zmluvná strana.

Úpravu nájomného môže zmluvná strana uplatniť jednoduchou žiadosťou adresovanou druhej strane, v ktorej musí byť preukázané splnenie uvedených podmienok – máme za to, že úprava je automatická a pre jej účinnosť nie je potrebné uzavierať k nájomnej zmluve dodatok.

Nájomné by malo byť upravené od najbližšieho platobného obdobia a to do budúcnosti, t.j do prípadnej zmeny nájomného dohodou zmluvných strán, alebo do opätovného uplatnenia postupu podľa komentovaného ustanovenia. 

Ustanovenie § 10 odsek 5 ZoNPP výslovne pripúšťa možnosť, v prípadoch kedy je výška nájomného menej ako dve eurá (zo zákona však nevyplýva, či sa tým myslí ročné nájomné, alebo nájomné za cele obdobie nájmu), uzavrieť medzi prenajímateľom a nájomcom dohodu o tom, že pozemok sa prenecháva nájomcovi bezodplatne.

Dôvodová správa uvedené ustanovenie, ktoré bolo do ZoNPP začlenené novelou č. 396/2009 Z. z. odôvodňuje veľmi stručne a nie celkom zrozumiteľne nasledovne: „Taktiež sa navrhuje riešiť legalizovanie nájmu pri drobnom vlastníctve, keď by bola výška nájomného do dvoch eur a vlastník nemá o vyplatenie nájomného záujem.“

Z ustanovení § 659 – 662 Občianskeho zákonníka vyplýva nasledovné:

• požičiavateľ je povinný odovzdať vypožičiavateľovi vec v stave spôsobilom na riadne užívanie;
• vypožičiavateľ je oprávnený užívať vec riadne a v súlade s účelom, ktorý sa v zmluve dohodol alebo ktorému obvykle slúži; je povinný chrániť ju pred poškodením, stratou alebo zničením;
• ak nie je dohodnuté inak, nesmie vypožičiavateľ prenechať vec na užívanie inému;
• vypožičiavateľ je povinný vec vrátiť, len čo ju nepotrebuje, najneskôr však do konca určenej doby zapožičania. Požičiavateľ môže požadovať vrátenie veci aj pred skončením určenej doby zapožičania, ak vypožičiavateľ neužíva vec riadne alebo ak ju užíva v rozpore s účelom, ktorému slúži.

Bezodplatné dočasné užívanie veci je výpožičkou – ako vidno z uvedených ustanovení zmluva o výpožičke obsahuje pri niekoľkých inštitútoch výrazné odchýlky od ustanovení ZoNPP (napríklad prenechanie užívania ďalšiemu, trvania výpožičky a podobne). Sme toho názoru, že zákonodarca nie celkom precízne použil slovnú formuláciu, že „takáto dohoda sa považuje za zmluvu o výpožičke“, ktorá je čiastočne zmätočná a aj z dôvodov vysvetlených ďalej by bola správnejšie formulácia typu „v takomto prípade platí, že medzi zmluvnými stranami bola uzavretá zmluva o výpožičke poľnohospodárskeho pozemku pri prevádzkovaní poľnohospodárskeho pozemku, ktorá sa spravuje ustanoveniami tohto zákona“, prípadne by úplne postačovalo ak by sa ustanovenie odseku 5 obmedzilo len na prvú vetu bez dovetku, že sa na takúto dohodu uplatnia ustanovenia Občianskeho zákonníka o zmluve o výpožičke.

Pri súčasnom znení môže vzniknúť otázka, či sa na daný vzťah majú uplatniť ustanovenia ZoNPP - i keď z legislatívno-technického to nie je vyjadrené ideálne, za jediný logický záver považujeme, že na takúto zmluvu o výpožičke sa budú vzťahovať ustanovenia §§ 659 – 662 a ustanovenia §§ 1-14 ZoNPP s odchýlkami vyplývajúcimi zo ZoNPP.

Predpokladom takejto zmeny je skutočnosť, že nájomné vypočítané podľa predmetného ustanovenia predstavuje menej ako 2,- eurá (predpokladáme, že ročne, hoci z textu to výslovne nevyplýva) a následná dohoda zmluvných strán o takejto úprave nájomnej zmluvy – v istom zmysle aj požiadavka dohody poukazuje na nadbytočnosť celého tohto riešenia vytvoreného zákonodarcom. Ak totiž zmluvné strany budú považovať za vhodné dohodnúť sa na bezodplatnom užívaní poľnohospodárskeho pozemku budú tak môcť urobiť vždy bez ohľadu na prípadnú výšku nájomného.

Komentované ustanovenie v odsekoch 3, 4 a 6 upravuje podnájom poľnohospodárskeho pozemku – ustanovenie je podľa nášho názoru systematicky zaradené nesprávne, pretože podnájom nijako nesúvisí s nájomným. Správnejšie by bolo vytvorenie samostatného ustanovenia upravujúceho podnájom, prípadne jeho zaradenie na iné miesto v ZoNPP (napríklad ustanovenie § 9, kde je upravený spôsob užívania poľnohospodárskeho pozemku).

Predpokladom vzniku podnájmu je existencia platnej nájomnej zmluvy medzi vlastníkom a nájomcom poľnohospodárskeho pozemku; nájomný vzťah je akcesorickým právnym vzťahom, ktorý je závislý od existencie platného nájomného vzťahu.

Z obsahového a formálneho hľadiska musí podnájomná zmluva zodpovedať požiadavkám ustanoveným komentovaným právnym predpisom pre nájomnú zmluvu – aplikácia ZoNPP na podnájomné vzťahy je výslovne zakotvená v ustanovení § 1 odsek 1 ZoNPP.

V tejto súvislosti poukazujeme na to, že z odseku 3 vyplýva možnosť uzavrieť podnájomný vzťah na kratšiu dobu ako 1 rok, čo nekorešponduje s požiadavkou minimálneho trvania nájmu podľa ustanovenia § 8 ZoNPP, resp. z toho nevyhnutne vyplýva záver, že podnájomný vzťah môže trvať aj kratšiu dobu ako 5 rokov.

Na rozdiel od niektorých iných právnych úprav nájmu (napríklad nebytové priestory alebo byty) podľa odseku 3 komentovaného ustanovenia platí, že pre prenechanie poľnohospodárskeho pozemku do podnájmu nie je potrebný súhlas prenajímateľa (to isté platí aj pri nájme podľa ustanovení §§ 1-6 ZoNPP a to na základe ustanovenia § 666 Občianskeho zákonníka)   – vzhľadom na komplikovanosť súčasných vlastníckych a pozemkových práv k poľnohospodárskym pozemkom, ako aj určitú mieru flexibility, ktorá je potrebná pre usporiadanie užívacích vzťahov, považujeme takéto riešenie za veľmi vhodné.

V prípade, že prenajímateľ nechce umožniť podnájom pozemku je potrebné, aby túto možnosť v zmluve výslovne vylúčil a to napríklad v celom rozsahu, alebo za určitých situácii, prípadne môže byť podnájom  jeho súhlasom – v tejto otázke zákon neustanovuje žiadne pravidlá.

Pri podnájme sa nájomcovi ukladá povinnosť oznámiť podnájomcovi v lehote 30 dní spôsob a čas podnájmu – nie je celkom zrozumiteľné, čo mal zákonodarca na mysli pojmom spôsob podnájmu (ktorý je daný povahou predmetu nájmu), pri čase sa bude jednať o dobu jeho trvania.  I keď to nie je výslovne ustanovené, 30 – dňová lehota začína plynúť odo dňa vzniku podnájomného vzťahu. Máme za to, že ak nie je v zmluve dohodnuté niečo iné, prichádza pre prenajímateľa pri porušení tejto povinnosti len nárok na náhradu vzniknutej škody – za týchto okolností si však možno len veľmi ťažko predstaviť aká škoda by mohla prenajímateľovi porušením tejto povinnosti vzniknúť.

Podľa komentovaného ustanovenia platí, že ak bol pozemok daný do podnájmu na dlhší čas ako jeden rok, má prenajímateľ právo na nájomné priamo voči podnájomcovi. V týchto prípadoch môže (ale nemusí) prenajímateľ nájomné požadovať priamo od podnájomcu – takéto riešenie považujeme za praktické, je však potrebné uviesť, že zákonodarca mohol zakotviť pravidlo (ktoré samozrejme výkladom možno vyvodiť), že úhradou (pod) nájomného nájomcovi zaniká jeho povinnosť uhradiť nájomné prenajímateľovi resp. že úhradou nájomného zo strany nájomcu prenajímateľovi zaniká jeho nárok voči podnájomcovi.

Vzhľadom na znenie ustanovení §§ 1 a 7 ZoNPP považujeme odkaz na primerané použitie ustanovenia § 5 ZoNPP za nadbytočné – ustanovenie § 5 ZoNPP upravuje nárok na zľavu v prípade mimoriadnych udalostí (k tomu pozri komentár k ustanoveniu § 5 ZoNPP).

Odsek 4 komentovaného ustanovenia výslovne ustanovuje, že odsek 3 sa nevzťahuje na postupy podľa § 12a – nie je dostatočne jednoznačné, ktorá časť odseku 3 má byť vylúčená.

Vylúčenie časti ustanovenia odseku 3 v znení „Nájomca je oprávnený dať prenajatú vec do podnájmu, ak zmluva neurčuje inak. Spôsob a čas podnájmu je nájomca povinný prenajímateľovi oznámiť do 30 dní“ je nelogické, nakoľko práve tieto resp. obdobné pravidlá upravuje aj samotné ustanovenia § 12a ZoNPP.

Vylúčenie  časti ustanovenie odseku 3 v znení „Ak bol pozemok daný do podnájmu na dlhší čas ako jeden rok, má prenajímateľ právo na nájomné priamo voči podnájomcovi. Na podnájom sa v prípadoch mimoriadnych udalostí vzťahuje ustanovenie § 5 primerane“  je na účely  postupu podľa § 12a ZoNPP možné, nevidíme však pre to, žiadny rozumný dôvod.

Komentované ustanovenie výslovne zakazuje podnájom pozemkov, ktoré sú v správe a nakladaní Slovenského pozemkového fondu, ktorými sú pozemky:

a)      vo vlastníctve štátu,

b)      s nezisteným vlastníkom (ktorých vlastník je známy, ale ktorého miesto trvalého pobytu alebo sídlo nie je známe alebo ktorých vlastník nie je známy vôbec) ktorých vlastník nie je známy,

c)      ktorých vlastníctvo nie je evidované podľa predpisov o katastri nehnuteľností v súbore geodetických informácií a v súbore popisných informácií alebo ak sa nepreukáže inak ak ide o lesné pozemky, obdobne postupuje správca.

Ustanovenie je kogentné a v zmluve uzavretej so Slovenským pozemkovým fondom sa preto nie je možné dohodnúť odlišne resp. takéto prípadne dojednanie by bolo neplatné pre rozpor so zákonom.

Jedinou výnimkou je postup podľa §12a ZoNPP, ktoré upravuje tzv. náhradné užívanie prostredníctvom osobitnej formy podnájmu – v týchto prípadoch je zo zákona prelomený zákaz podnájmu pozemkov, ktoré sú v správe a nakladaní Slovenského pozemkového fondu. K tomu pozri bližšie komentár k tomuto ustanoveniu.