Zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov
§ 4 (Splatnosť nájomného)
§ 4
Ak nie je dohodnuté inak, nájomné z pozemkov prenajatých na poľnohospodárske účely sa platí ročne pozadu k 1. októbru kalendárneho roka.
ustanovenie nebolo novelizované
Z dôvodovej správy k zákonu č. 504/2003 Z.z.:
Bezo zmeny sa preberá úprava doterajšieho § 671 ods. 2 Občianskeho zákonníka o čase platenia nájomného z poľnohospodárskych alebo lesných pozemkov, ako to zodpovedá potrebám a zvykostiam hospodárskeho života.
Charakteristickým prvkom nájomného vzťahu a podstatnou náležitosťou zmluvy o nájme pozemku na poľnohospodárske účely je odplatnosť. Odplata za dočasné užívanie poľnohospodárskeho pozemku je zákonom pomenovaná ako nájomné. Nájomné možno definovať ako odplatu vyjadrenú spravidla v peniazoch za dočasné vzdanie sa užívania poľnohospodárskeho pozemku prenajímateľom v prospech nájomcu. Platenie nájomného je opakujúcim sa plnením a predstavuje základnú povinnosť nájomcu vyplývajúcu z nájomného vzťahu (v praxi nemožno vylúčiť, že ojedinele môže byť nájomné zaplatené jednorazovo na celú dobu trvania nájmu). Pri nájme poľnohospodárskej pôdy je periodicita platenia nájomného spravidla raz ročne, čo je dané árendálnym charakterom tejto nájomnej zmluvy.
V zásade nie je vylúčená naturálna forma nájomného spočívajúca napríklad v poskytnutí úrody predstavujúcej úžitok dosiahnutý obhospodarovaním prenajatého poľnohospodárskeho pozemku. V tejto súvislosti je potrebné poukázať na gramatickú nepresnosť ZNPP, ktorý používa označenie príznačné pre peňažnú formu nájomného („nájomné z pozemkov prenajatých na poľnohospodárske účely sa platí“). Pojem platenie sa po jazykovej stránke spája skôr s peňažnými plneniami – pre naturálnu (nepeňažnú) formu plnenia je vhodnejšie použiť pojem poskytovanie.
Platenie nájomného za prenechanie poľnohospodárskeho pozemku na dočasné užívanie je základným znakom na odlíšenie nájmu od výpožičky. Na rozdiel od nájomnej zmluvy, ktorej pojmovým znakom je platenie nájomného, výpožička predstavuje bezodplatné prenechanie veci na užívanie. Z uvedeného vyplýva, že nájom je obligatórne odplatným právnym vzťahom; v opačnom prípade (ak v zmluve absentuje akákoľvek forma odplatnosti) ide o výpožičku. To platí aj v prípade, ak je určitá zmluva pomenovaná ako nájomná zmluva, ale nájomné v nej nie je dohodnuté, nakoľko právne úkony sa posudzujú podľa ich skutočného obsahu, nie podľa ich formálneho označenia. Hmotnoprávne úkony sa identifikujú prostredníctvom ich podstatných obsahových náležitostí, nie podľa nadpisu (pomenovanie zmluvy o výpožičke nájomnou zmluvou ešte nerobí z tejto zmluvy nájomnú, ak nekorešponduje s obsahovými náležitosťami nájomnej zmluvy).
Nájomné sa spravidla určuje na základe dohody zmluvných strán. Výška nájomného však môže byť vo výnimočných prípadoch, ktoré vykazujú prvok verejného záujmu určená právnym predpisom, ak je daný záujem štátu na regulácii nájomného v určitej oblasti. Ak by nebola daná výnimočnosť situácie, resp. by absentoval dôležitý verejný záujem, takýto zásah štátu v podobe regulácie nájomného by predstavoval neprimeraný zásah do súkromnoprávnych princípov (najmä zmluvnej autonómie) a hospodárskej súťaže (najmä vytváranie konkurencieschopného trhového prostredia). Takýmto zásahom nesmie byť bez dôležitého dôvodu narušená zásada zmluvnej slobody v súkromnoprávnych vzťahoch. V súčasnosti je v podmienkach Slovenskej republiky regulované nájomné pri niektorých druhoch bytov.
Pri nájomnom za užívanie poľnohospodárskej pôdy sa možno stretnúť s určitým stupňom regulácie v prípade zmluvy o nájme na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku – pre tento druh poľnohospodárskeho nájmu sa aplikuje pravidlo o minimálnom nájomnom. Výška nájomného musí byť v tomto prípade dojednaná najmenej ako 1 % z hodnoty poľnohospodárskej pôdy určenej podľa osobitného predpisu (pozri komentár k § 10 ods. 1 ZNPP).
Podľa zákona č. 18/1996 Z.z. o cenách prichádza regulácia cien do úvahy vtedy, ak ide o opatrenia potrebné na zamedzenie nežiaduceho cenového vývoja. Medzi takéto situácie zákon demonštratívne zaraďuje mimoriadne trhové situácie s priamym vplyvom na ceny tovarov na tuzemskom trhu ohrozujúcim cenovú stabilitu alebo dostupnosť tovarov, ohrozeniu trhu vplyvom nedostatočne rozvinutého konkurenčného prostredia, alebo ak si to vyžaduje ochrana spotrebiteľa alebo iný verejný záujem. Citovaný zákon zároveň upravuje limity a základné pravidlá pri uplatňovaní regulácie cien tak, aby nedošlo k ujme na strane prenajímateľov.
V prípade, že absentuje existencia všeobecne záväzného právneho predpisu, prichádza do úvahy určenie nájomného na základe dohody zmluvných strán.
V súčasnosti platí, že pre oblasť nájmu poľnohospodárskej pôdy neexistuje žiadna cenová regulácia.
Pre určenie výšky nájomného dohodou nie sú v zásade dané žiadne zákonné limity (s výnimkou pre niektoré druhy poľnohospodárskeho nájmu). Zmluvné strany si v súlade s princípom zmluvnej slobody môžu dohodnúť akúkoľvek výšku nájomného (s výnimkami uvedenými v ďalšom texte). Negociácia zmluvných strán ohľadom určenia výšky nájomného bude spravidla determinovaná trhovými podmienkami v závislosti od toho, či prevažuje ponuka alebo dopyt, od bonity a polohy poľnohospodárskej pôdy, ako aj ďalších subjektívnych a objektívnych faktorov. Dojednanie zmluvných strán o výške nájomného však bude možné iba v prípade, ak regulácia nájomného nie je predmetom právneho predpisu.
Výška nájomného môže byť určená ako pevná suma (napr. 100 €) alebo sa určí spôsob, na základe ktorého sa výška nájomného vypočíta, tak aby nájomné bolo do budúcna objektívne určiteľné (5 % výnosu z predaja úrody nájomcu). Určenie výšky nájomného musí byť dostatočne určité, v opačnom prípade môže jej neurčitosť spôsobiť neplatnosť nájomnej zmluvy, nakoľko nájomné a jeho výška sú podstatnou náležitosťou zmluvy o nájme pozemku. Požiadavka určitosti nájomného sa nevzťahuje len na jeho výšku, ale aj vyjadrenie meny, v ktorej sa má nájomné uhrádzať, t.j. zmluvnými stranami by mala byť dohovorená aj mena, v ktorej sa bude nájomné platiť. Ak je prenajímateľ platiteľom dane z pridanej hodnoty musí uviesť, či je nájomné vyjadrené bez tejto dane, inak sa bude považovať výška nájomného určená v zmluve za konečnú vrátane dane z pridanej hodnoty. Podľa § 3 ods. 3 zákona o cenách, ak nie je dohodnuté alebo osobitným predpisom ustanovené inak, súčasťou ceny je aj daň z pridanej hodnoty.
V súvislosti so zvyšovaním nájomného je potrebné zmieniť sa o tzv. inflačných doložkách. Inflačnou doložkou sa rozumie dojednanie zmluvných strán, ktoré umožňuje prenajímateľovi zvýšiť nájomné o mieru inflácie. Táto doložka plní funkciu valorizácie výšky nájomného. Spravidla sa vychádza z ročnej miery inflácie zistenej štatistickým úradom určitým percentom, o ktoré sa následne zvyšuje pôvodne dojednané nájomné. V prípade dojednania tejto doložky býva výška nájomného upravovaná spravidla jedenkrát ročne. Mechanizmus zvyšovania nájomného o mieru inflácie je potrebné dostatočne špecifikovať v nájomnej zmluve. Jednostranné zvýšenie nájomného prenajímateľom, ktoré nemá oporu v nájomnej zmluve je vo vzťahu k nájomcovi právne neúčinné, pretože nájomné je možné zvýšiť len dohodou zmluvných strán, resp. spôsobom odsúhlaseným oboma zmluvnými stranami. Vychádza sa z toho, že výška nájomného je predmetom úpravy nájomnej zmluvy ako dvojstranného právneho úkonu, ktorý je možné meniť len vzájomnou dohodou prenajímateľa a nájomcu. Súčasná právna úprava (Občiansky zákonník nevynímajúc) neobsahuje oprávnenie pre prenajímateľa jednostranne upravovať výšku nájomného o mieru inflácie, čo považujeme za jej nedostatok. Inflačné doložky nie sú v zmluvách o nájme poľnohospodárskych pozemkov štandardne používané (typicky sú používané pri nájmoch nebytových priestorov).
Povaha nájmu ako odplatného právneho vzťahu nevylučuje, aby bolo nájomné uhradené aj inak ako zaplatením peňazí, pričom za uhradenie nájomného sa môže považovať napr. poskytnutie určitých služieb v prospech prenajímateľa. Takúto nepeňažnú protihodnotu za prenechanie poľnohospodárskeho pozemku do nájmu je potom potrebné dostatočne precíznym a určitým spôsobom špecifikovať, prípadne vyjadriť jej peňažnú hodnotu. Podľa nášho názoru tento názor nie je úplne konzistentný s jazykovým znením komentovaného ustanovenia, ktoré hovorí o „platení“ nájomného, čo odporuje povahe nájomného ako nepeňažného plnenia. V prípade, ak nájomca poskytol prenajímateľovi určité služby, majú zmluvné strany možnosť započítať si vzájomné pohľadávky. Možno však pripustiť záver, že zmluvné strany sa síce dohodnú na výške nájomného, ale namiesto peňazí budú v tejto hodnote prenajímateľovi poskytované nepeňažné plnenia. Napriek uvedenému sa prikláňame k širšiemu výkladu, podľa ktorého je možné plniť nájomné aj v naturálnej forme, nakoľko to korešponduje s povahou nájmu ako odplatného záväzkového vzťahu.
Okrem dohody o výške nájomného si môžu zmluvné strany dojednať aj splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia. Ak nájomná zmluva neobsahuje tieto dojednania aplikuje sa zákonná úprava.
Nájomné je potrebné platiť v čase určenom v zmluve alebo zákone, ktorý označujeme ako splatnosť (zročnosť) nájomného. Splatnosť nájomného predstavuje časový moment, v ktorom je nájomca povinný najneskoršie zaplatiť nájomné. Splatnosť nájomného nastáva deň nasledujúci po uplynutí najneskoršieho času na zaplatenie nájomného. Určenie času splatnosti má význam z hľadiska omeškania nájomcu s platením nájomného a z hľadiska možnosti uplatnenia práva prenajímateľa na súde, t.j. z hľadiska začiatku plynutia premlčacích dôb na uplatnenie nájomného súdnou cestou. Splatnosť môže byť určená presným dátumom (napr. 1.10.2013) alebo určením najneskoršieho dňa splatnosti (napr. nájomné je splatné najneskôr do 15.06.2013), resp. podľa dní, týždňov, mesiacov a rokov (napr. každý ročne, mesačne a pod.). K osobitostiam splatnosti v obchodnoprávnych vzťahoch medzi podnikateľmi bližšie pozri § 340a a nasl. Obchodného zákonníka.
Ak zmluvné strany nedohodli inak, je nájomca povinný platiť nájomné ročne pozadu k 1. októbru kalendárneho roka, t.j. nájomné za rok 2013 je potrebné zaplatiť k 1. októbru 2014. Podľa dôvodovej správy k ZNPP takýto režim splatnosti zodpovedá potrebám a zvyklostiam hospodárskeho života. Vychádza sa zrejme z toho, že nájomca po zbere úrody za daný kalendárny rok začne dosahovať výnos z predaja tejto úrody až v nasledujúcom roku, čomu je prispôsobené platenie nájomného.
Nájomné ako peňažný záväzok možno uhradiť hotovostnou formou alebo bezhotovostne. K prevodu hotovosti do vlastníctva prenajímateľa dochádza fyzickým odovzdaním z ruky do ruky, pričom momentom odovzdania nájomného sa považuje záväzok nájomcu za splnený. Bezhotovostná úhrada nájomného môže spočívať v odovzdaní (vklade) nájomného banke, kde má prenajímateľ vedený účet, resp. prevodom nájomného z účtu nájomcu v banke na účet prenajímateľa (k tomu bližšie pozri zákon č. 492/2009 o platobných službách). Pri platbe nájomného prostredníctvom banky alebo prostredníctvom poštového podniku je záväzok z nájomného splnený pripísaním sumy nájomného na účet prenajímateľa v jeho banke. V prípade platenia v hotovosti je miestom plnenia miesto určené dohodou zmluvných strán; v prípade absencie dohody je ním bydlisko alebo sídlo nájomcu (tzv. výberný dlh). Pri bezhotovostnej úhrade je miestom plnenia banka prenajímateľa.
Nájomca má právo, aby mu prenajímateľ vydal na jeho požiadanie písomné potvrdenie (tzv. kvitanciu) o tom, že nájomné bolo úplne alebo čiastočne zaplatené. Nájomca je oprávnený odoprieť zaplatiť nájomné, ak mu prenajímateľ nevydá zároveň potvrdenie. Kvitancia plní funkciu dôkazného prostriedku o tom, že nájomné za príslušné obdobie bolo uhradené, čo nájomcovi umožňuje v budúcnosti v prípade sporu dokázať, že nájomné zaplatil. Kvitancia musí spĺňať podmienku určitosti, t.j. aby prostredníctvom tejto listiny bolo možné identifikovať presne aké nájomné bolo zaplatené za účelom, aby sa predišlo zameniteľnosti s inými plneniami. Pri bezhotovostnom prevode na účet prenajímateľa je vydanie kvitancie nahradené výpisom z bankového účtu, ktorý vystaví na požiadanie príslušná banka.
Dohoda zmluvných strán o nájomnom musí byť určitá. Určitosť dohody o nájomnom však neznamená, že nájomné musí byť určené konkrétnou peňažnou čiastkou. Požiadavke určitosti nájomného sa vyhovie aj vtedy, ak je dostatočne určito dojednaný mechanizmus určenia nájomného, na základe ktorého je možné nájomné dodatočne určiť (napr. nájomné vo výške 5 % výnosu z predaja úrody za dané obdobie). Ak je dohoda o nájomnom postihnutá neurčitosťou, neplatnosť tohto dojednania spôsobuje neplatnosť celej zmluvy o nájme. Neurčitosť právneho úkonu sa posudzuje z toho hľadiska, či sa týka tých jeho častí, bez ktorých nemôže právny úkon ako taký obstáť. Medzi takéto časti nájomnej zmluvy patrí dojednanie o nájomnom ako jej podstatná zložka. Určitosť nájomného nie je dovŕšená samotnou dohodou o jeho výške, ale je potrebné dohodnúť aj menu, v ktorej sa bude nájomné uhrádzať. Nie je totiž samozrejmosťou, že v podmienkach Slovenskej republiky sa musí nájomné platiť výlučne v mene Euro, pretože samotný devízový zákon (zákon č. 202/1995 Z.z.) počíta s možnosťou platieb aj v cudzej mene. Rovnako sú na takúto situáciu prispôsobené aj právne predpisy z oblasti účtovníctva a daní. Nad týmto záverom možno polemizovať, či ho nie je možné preklenúť výkladom zmluvy, t.j. ak s prihliadnutím na všetky možné okolnosti prípadu by výkladom bolo možné dovodiť, že zmluvné strany mali na mysli konkrétnu menu. Protiargumentovať možno následne tým, že či ešte ide o výklad zmluvy, alebo už o jej dotváranie (bolo by potom možné v prípade sumy 100 Eur výkladom dospieť, že ide vlastne o 1000 Eur?).
V súvislosti s dojednaním konkrétnej výšky nájomného vyvstáva otázka platnosti nájomnej zmluvy. V tomto smere je potrebné rozlišovať medzi prípadmi, ak je nájomné stanovené všeobecne záväzným právnymi predpisom o cenách a prípadmi ak nájomné závisí len od dohody zmluvných strán (tzv. voľné nájomné).
Ak je nájomné stanovené cenovým predpisom môžu nastať dve základné situácie - stav, keď je nájomné nižšie ako tzv. regulované nájomné. V takom prípade táto skutočnosť nerobí nájomnú zmluvu neplatnou, pretože takáto dohoda nie je v rozpore s cenovou reguláciou. Druhý prípad je, kedy je nájomné vyššie ako regulované nájomné. Podľa ustanovenia § 40a štvrtej vety OZ platí, že, ak je právny úkon v rozpore so všeobecne záväzným právnym predpisom o cenách, je neplatný iba v rozsahu, v ktorom odporuje tomuto predpisu, ak sa ten, kto je takým úkonom dotknutý, neplatnosti dovolá. Z tohto ustanovenia vyplýva, že ak je nájomné vyššie ako regulované nájomné, nájomná zmluva je relatívne neplatná iba v rozsahu, v akom odporuje cenovému predpisu. Podmienkou uplatnenia relatívnej neplatnosti je, že dotknutá strana sa mimosúdne alebo na súde dovolá neplatnosti dojednania výšky nájomného z dôvodu rozporu s cenovým predpisom. Ak sa dotknutá strana dovolá tejto relatívnej neplatnosti nastáva čiastočná neplatnosť nájomnej zmluvy v časti nájomného prevyšujúceho regulované nájomné. To znamená, že nájomná zmluva sa bude považovať za platne uzavretú od začiatku, avšak v časti o nájomnom je zmenená tak, ako keby bola uzavretá v súlade s cenovým predpisom. Z toho vyplýva, že zmluvné dojednanie o výške nájomného sa stane neplatným len v rozsahu, v akom prevyšuje regulované nájomné. Časť nájomného, ktorá presahuje najvyššie prípustné nájomné podľa cenového predpisu, predstavuje na strane prenajímateľa bezdôvodné obohatenie, ktoré sa musí vydať nájomcovi. Ak sa dotknutá zmluvná strana neplatnosti nedovolá, dojednané nájomné sa bude od začiatku považovať za platné, a to i napriek tomu, že je v rozpore s cenovým predpisom. Na takto dojednané nájomné sa potom hľadí, ako keby bolo od momentu vzniku nájomnej zmluvy platné. Právo dovolať sa relatívnej neplatnosti nájomnej zmluvy sa premlčuje v 3-ročnej premlčacej dobe, ktorá plynie od dňa uzavretia nájomnej zmluvy.
Ak nájomné nereguluje žiaden cenový predpis, je jeho dojednanie ponechané na vôli zmluvných strán bez akýchkoľvek obmedzení (tzv. voľné nájomné). Napriek tomu, že v súčasnom právnom poriadku nie je výslovne upravená zásada laesio enormis (t.j. princíp skrátenia cez polovicu), možno sa v praxi stretnúť so snahami jeho pretlačenia cez inštitút dobrých mravov, v prípade ak by bolo dojednané nájomné neprimerane vysoké. V takom prípade by sa nájomca mohol domáhať neplatnosti nájomnej zmluvy pre rozpor dojednaného nájomného s dobrými mravmi podľa § 3 a § 39 OZ. Pôjde teda o prípady, ak dojednané nájomné podstatným spôsobom prevyšuje tzv. obvyklé nájomné.
Princíp laesio enormis (neúmerné skrátenie) vychádza z premisy, že vzájomné plnenia zmluvných strán majú byť vyvážené a ekvivalentné. Za neprimerané nájomné možno považovať nájomné, ktoré by výrazne presahovalo ekonomicky oprávnené náklady a primeraný zisk za prenájom daného poľnohospodárskeho pozemku, t.j. bolo by vo výraznom nepomere k nájomnému, ktoré je obvyklé v čase a mieste uzavretia zmluvy s prihliadnutím na hodnotu prenajatej veci a spôsob jej užívania. Na porovnanie možno poukázať, že túto zásadu expressis verbis upravuje nový český OZ, podľa ktorého, ak sa strany zaviažu k vzájomnému plneniu a ak je plnené jednej zo strán v hrubom nepomere k tomu, čo poskytla druhá strana, môže ukrátená strana požadovať zrušenie zmluvy a navrátenie všetkého do pôvodného stavu, okrem prípadu, ak by jej druhá strana doplnila to, o čo bola ukrátená, so zreteľom k cene obvyklej v dobe a mieste uzavretia zmluvy. V tomto prípade dochádza k stretu zásady zmluvnej voľnosti so zásadou ekvivalencie plnení, ktorá výrazným spôsobom limituje zmluvnú slobodu. V tomto zmysle je laesio enormis určitý korektív nad vyváženým obsahom zmluvy obmedzujúcim zmluvnú slobodu.
V prípade, ak sú dohodnuté zmluvné plnenia navzájom v hrubom nepomere, možno uvažovať skôr o aplikácii ustanovenia § 49 OZ, podľa ktorého účastník, ktorý uzavrel zmluvu v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok, má právo od zmluvy odstúpiť. Aplikácia § 49 OZ je vylúčená v obchodnoprávnych vzťahoch. Ustanovenie § 49 OZ má slúžiť na ochranu ekonomicky slabšieho subjektu, pričom do obchodnoprávnych vzťahov vstupujú profesionáli, ktorí nesú isté podnikateľské riziko a pri uzatváraní zmlúv sa od nich vyžaduje náležitá obozretnosť. Vzhľadom na uvedené skutočnosti sa prikláňame k názoru, že samotné dojednanie neprimerane vysokého nájomného nie je v rozpore s dobrými mravmi, ale má byť posudzované v režime § 49 OZ, resp. v režime § 265 Obchodného zákonníka (zásady poctivého obchodného styku), pokiaľ ide o obchodnoprávne vzťahy, ak dojednanie neprimerane vysokého nájomného bolo výsledkom zneužitia subjektívneho handicapu zmluvnej strany alebo zlej vyjednávacej pozície protistrany na uzavretie zmluvy za podmienok, na ktoré by inak nepristúpila. Takéto riešenie prispieva k stabilite právnych vzťahov a posilneniu právnej istoty, pričom zásada zmluvnej slobody by nemala ustúpiť v týchto prípadoch zásade ochrany dobrých mravov.
Nájomné je považované za zmluvný inštitút, ktorý je podstatnou náležitosťou zmluvy o nájme poľnohospodárskeho pozemku a vzniká na základe prejavu vôle oboch zmluvných strán. Ak je pozemok užívaný v rámci nájomného vzťahu založeného platnou nájomnou zmluvou, odmenu za toto užívanie označujeme ako nájomné. V opačnom prípade pri užívaní pozemku bez platného právneho titulu (zmluvy) hovoríme o bezdôvodnom obohatení na strane užívateľa tohto pozemku. Bezdôvodné obohatenie je mimozmluvný inštitút, ktorý prichádza do úvahy pri užívaní poľnohospodárskeho pozemku bez právneho titulu. V tomto zmysle má inštitút bezdôvodného obohatenia subsidiárny charakter, pretože k jeho aplikácii dochádza až v prípade absencie platne uzavretej nájomnej zmluvy, na základe ktorej má byť platené nájomné. Nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia možno uplatniť iba v tom prípade, ak nie sú dané podmienky pre dosiahnutie uspokojenia z titulu nájomného vyplývajúceho z uzavretej nájomnej zmluvy.
K bezdôvodnému obohateniu pri užívaní poľnohospodárskeho pozemku môže dôjsť viacerými spôsobmi. Bezdôvodným obohatením je majetkový prospech získaný plnením bez právneho dôvodu, plnením z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol. Užívanie poľnohospodárskeho pozemku bez právneho dôvodu môže mať dve podoby: (i) svojvoľné okupovanie pozemku (tzv. squatting) alebo (ii) užívanie po vypršaní právneho titulu (napr. zánik nájomnej zmluvy v dôsledku uplynutia doby nájmu). Rovnaký právny režim sa vzťahuje aj na užívanie poľnohospodárskeho pozemku na základe neplatnej zmluvy, pri ktorej dôvod na plnenie nájomného vôbec nevznikol a nájomnej zmluvy, ktorá bola zrušená napríklad odstúpením od zmluvy. Právny vzťah z bezdôvodného obohatenia je samostatným záväzkovým právnym vzťahom, ktorého obsahom je, aby ten, kto sa obohatil jedným z týchto dôvodov, vydal obohatenie naspäť tomu, na úkor koho k obohateniu došlo.
Bezdôvodné obohatenie pri užívaní nebytového priestoru spočíva v tom, že doterajší majetok obohateného (užívateľa poľnohospodárskeho pozemku) sa nezmenšil, hoci by k tomu inak došlo, keby bol obohatený plnil svoju povinnosť platiť za užívanie nájomné (užívaním cudzieho poľnohospodárskeho pozemku bez úhrady dochádza na strane obohateného k ušetreniu majetkových hodnôt, čo by za normálneho priebehu, keby sa užívanie zakladalo na nájomnej zmluve, nestalo). Podmienkou pre určenie toho, či ide o bezdôvodné obohatenie alebo nie, je posúdenie či existuje platný záväzkový vzťah. Ak totiž medzi dvomi subjektmi bola uzavretá platná nájomná zmluva, prenajímateľ sa nemôže domáhať vydania bezdôvodného obohatenia, ale svoj nárok na zaplatenie za užívanie poľnohospodárskeho pozemku uplatňuje z titulu nájomného na základe zmluvy.
Majetkovým vyjadrením prospechu (obohatenia) na strane užívateľa poľnohospodárskeho pozemku je peňažná suma, ktorá zodpovedá nájomnému realizovanému zvyčajne v danom mieste a čase za porovnateľné poľnohospodárskeho pozemku čo do rozlohy a bonity pôdy. Správnosť tohto záveru korešponduje s ustanovením § 671 ods. 1 OZ, podľa ktorého nájomca je povinný platiť nájomné podľa zmluvy, inak nájomné obvyklé v čase uzavretia zmluvy s prihliadnutím na hodnotu prenajatej veci a spôsob jej užívania. Vychádza sa z premisy, že v prípade užívania cudzej veci bez platného titulu, takýto užívateľ nie je spôsobilý vrátiť spotrebované plnenie v podobe výkonu práva užívania cudzej veci, a z tohto dôvodu je povinný nahradiť bezdôvodné obohatenie peňažnou formou. Výška peňažnej náhrady sa v takýchto prípadoch porovnáva s obvyklým nájomným, ktorý by bol užívateľ povinný plniť za normálnych okolností, ak by poľnohospodársky pozemok užíval ako nájomca na základe platnej nájomnej zmluvy.
V prípade neplatnej alebo zrušenej zmluvy o nájme poľnohospodárskeho pozemku sú jej účastníci v intenciách § 457 OZ povinní vrátiť druhému všetko, čo podľa nej dostali. Nájomca je povinný vydať majetkový prospech, ktorý získal užívaním poľnohospodárskeho pozemku a prenajímateľ je povinný vydať prospech, ktorý získal zaplatením nájomného. Tieto povinnosti sú vzájomne podmienené, t.j. ide o synalagmatické záväzky. Spravidla tieto vzájomné peňažné plnenia zaniknú započítaním, t.j. účastníci si nebudú vracať žiadne plnenia.
Pre posúdenie právneho vzťahu z bezdôvodného obohatenia medzi prenajímateľom a nájomcom v dôsledku neplatnosti nájomnej zmluvy je irelevantné, či nájomca užíval predmet nájmu sám alebo ho prenechal do podnájmu. Nájomná zmluva uzavretá medzi prenajímateľom a nájomcom, ktorá je neplatná, prináša v zmysle § 457 OZ dôsledky bezdôvodného obohatenia iba medzi týmito účastníkmi. Rovnaký záver platí pre vzťah nájomcu a podnájomcu založený neplatnou podnájomnou zmluvou. Ak podnájomca užíval poľnohospodársky pozemok, ktorý si od prenajímateľa prenajal nájomca, titulom pre užívanie bola podnájomná zmluva medzi nájomcom a podnájomcom, pričom vzťah medzi podnájomcom a prenajímateľom nevznikol (t.j. ak medzi prenajímateľom a podnájomcom nebola uzavretá žiadna zmluva je aplikácia § 457 OZ vylúčená). Právnym dôsledkom tejto skutočnosti je to, že prenajímateľ nie je aktívne legitimovaný požadovať vydanie bezdôvodného obohatenia od podnájomníka, ktorý užíval poľnohospodársky pozemok na základe neplatnej podnájomnej zmluvy, ale od nájomcu. Subjektom, ktorý sa na úkor prenajímateľa bezdôvodne obohatil je nájomca – iba od nájomcu môže prenajímateľ požadovať, aby mu bolo vydané plnenie z neplatnej nájomnej zmluvy.
Základnou zákonnou sankciou za omeškanie s platením nájomného sú úroky z omeškania a oprávnenie prenajímateľa vypovedať nájomnú zmluvu (v prípade vzniku škody spôsobenej omeškaním aj nárok náhradu škody). Okrem tejto sankcie si zmluvné strany môže dojednať ďalšie sankcie napr. zmluvnú pokutu. Výšku úrokov z omeškania pre občianskoprávne vzťahy ustanovuje vykonávací predpis, ktorým je nariadenie vlády SR č. 87/1995 Z.z., ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka. V prípade, ak sa nájomný pomer spravuje režimom Obchodného zákonníka, je výška úrokov z omeškania vecou dohody zmluvných strán. Ak sa na výške úrokov z omeškania zmluvne nedohodnú prichádza do úvahy aplikácia nariadenia vlády SR č. 21/2013 Z. z., ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Obchodného zákonníka. Ak má nájomná zmluva charakter spotrebiteľskej zmluvy a nájomcom je spotrebiteľ možno dohodnúť úroky z omeškania najviac do výšky ustanovenej nariadením vlády SR č. 87/1995 Z.z.. V obchodnoprávnych vzťahoch možno v prípade omeškania uplatňovať popri úrokoch z omeškania paušálnu náhradu nákladov spojených s uplatnením pohľadávky, a to v súčasnej výške 40 EUR (táto suma sa môže meniť nariadením vlády) bez ohľadu na dĺžku trvania omeškania (t. j. už aj za jeden deň omeškania). Prenajímateľ má tento nárok bez potreby osobitného upozornenia nájomcu, pričom paušálna náhrada nákladov tvorí príslušenstvo vymáhanej pohľadávky (nájomného); to však neplatí ak záväzok vznikol zo spotrebiteľskej zmluvy a nájomcom je spotrebiteľ.
Podľa ustálenej judikatúry, ak sa nájomná zmluva spravuje režimom Občianskeho zákonníka, zmluvné strany nie sú oprávnené dojednať si výšku úroku z omeškania odchylne od nariadenia vlády č. 87/1995 Z.z.. argumentujúc kogentnosťou ustanovenia § 517 ods. 2 Občianskeho zákonníka. Súdna prax je jednotná v tom, že z povahy ustanovenia § 517 ods. 2 Občianskeho zákonníka v spojení s § 3 ods. 1 nariadenia vlády č. 87/1995 Z.z. vyplýva, že kogentne je stanovená horná hranica úrokov z omeškania, ktorej prekročenie nie je prípustné (porovnaj rozhodnutie uverejnené v Zbierke rozhodnutí a stanovísk súdov SR pod č. 5, ročník 2000, R 5/2000). Dohoda o úrokoch z omeškania, ktorých výška prekračuje hornú hranicu stanovenú zákonom je v zmysle § 39 Občianskeho zákonníka absolútne neplatným právnym úkonom. V právnej teórii sa však vyskytli aj opačné názory, ktoré nepovažujú § 517 ods. 2 OZ za ustanovenie kogentného charakteru, t.j. aj v prípade právneho vzťahu medzi nepodnikateľmi je dohoda o výške úrokov z omeškania prípustná.
S účinnosťou od 1. januára 2013 sú súčasťou slovenského právneho poriadku obmedzenia pre platby v hotovosti (zákon č. 394/2012 Z. z . o obmedzení platieb v hotovosti), ktoré sa vzťahujú aj na platenie nájomného podľa zmluvy o nájme nebytového priestoru – vo všeobecnosti sú zakázané hotovostné platby vyššie ako 5 000,- €, pri vzťahoch medzi nepodnikateľmi je táto hranica 15 000,- €. Z uvedeného právneho predpisu jednoznačne nevyplýva, či sa vzťahuje aj na prípady, kedy napríklad mesačné nájomné bude nižšie ako 5000,- € ale nájomné za celú dobu trvania zmluvy uzavretej napríklad na jeden rok bude túto hranicu prekračovať. Vzhľadom na znenie ustanovenia § 6 uvedeného právneho predpisu („Hodnotou platby v hotovosti, ktorá je rozdelená na niekoľko samostatných platieb, je súčet hodnôt týchto platieb, ak tieto platby vyplývajú z jedného právneho vzťahu“), ktoré síce nie veľmi vyčerpávajúcim spôsobom upravuje túto otázku, odporúčame aj v takýchto prípadoch uhrádzať nájomné výlučne bezhotovostne.
Nájomné je z pohľadu daňového práva predmetom dane z príjmu fyzických a právnických osôb bez ohľadu na to, či ide o peňažné alebo nepeňažné plnenie. V súčasnosti je sadzba dane u fyzickej osoby 19 % z tej časti základu dane, ktorá nepresiahne 176, 8-násobok sumy platného životného minima vrátane a 25 % z tej časti základu dane, ktorá presiahne 176, 8-násobok platného životného minima; u právnickej osoby je to 22 % zo základu dane zníženého o daňovú stratu.
Za daňovníka sa v zmysle daňovo-právnych predpisov považuje osoba, ktorá dosahuje príjmy z prenájmu poľnohospodárskych pozemkov, t.j. prenajímateľ, resp. nájomca v prípade existencie podnájomného vzťahu. Dojednanie medzi prenajímateľom a nájomcom o tom, že daň z príjmu bude znášať nájomca je vo vzťahu k správcovi dane neúčinné – podľa § 55 ods. 15 zákona č. 563/2009 Z.z. o správe daní (daňový poriadok) a o zmene a doplnení niektorých zákonov dohody uzatvorené o tom, že povinnosť podľa tohto zákona alebo osobitného predpisu (napr. zákon č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov – ďalej len „ZDP“) znáša namiesto daňového subjektu úplne alebo čiastočne iná osoba, nie sú pre správu daní právne účinné. Z toho vyplýva, že prenajímateľ sa nemôže zbaviť svojej daňovej povinnosti dojednaním v nájomne zmluve – to však nevylučuje, aby si tento obligačný nárok vymáhal od nájomcu z titulu zmluvného plnenia.
Klasifikácia príjmov z prenájmu poľnohospodárskych pozemkov
Príjmy z prenájmu poľnohospodárskych pozemkov patria medzi príjmy podľa § 6 ods. 3 ZDP vtedy, ak nejde o príjmy uvedené v § 6 ZDP. Poberanie tohto druhu príjmu nie je u fyzickej osoby – prenajímateľa podmienené vydaním živnostenského oprávnenia, uvedené príjmy z prenájmu nehnuteľností plynú na základe podmienok dohodnutých s nájomcom v nájomnej zmluve. Príjmami z prenájmu sú v súlade s ustanovením § 6 ods. 3 ZDP príjmy z prenájmu nehnuteľností vrátane príjmov z prenájmu hnuteľných vecí, ktoré sa prenajímajú ako príslušenstvo k nehnuteľnosti.
Medzi príjmy podľa § 6 ods. 3 ZDP nepatria príjmy z prenájmu nehnuteľností, ktoré sú zaradené medzi príjmy podľa § 6 ods. 1 písm. b) tohto zákona, ktoré daňovník dosahuje na základe živnostenského oprávnenia. Ide o prípady, keď prenajímateľ poskytuje popri prenájme aj iné než základné služby spojené s prenájmom nehnuteľností. Do úhrnu príjmov podľa § 6 ods. 1 a 2 ZDP z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti podľa druhu dosahovaného príjmu zaradí daňovník také príjmy z prenájmu nehnuteľností, ktoré zodpovedajú ustanoveniu § 6 ods. 5 písm. a) ZDP, t.j. príjem z akéhokoľvek nakladania s obchodným majetkom daňovníka.
Rozdiely medzi zdaňovaním príjmov z prenájmu poľnohospodárskych pozemkov u nepodnikateľských a podnikateľských subjektov sa prejavia v predovšetkým v uplatňovaní daňových výdavkov, oslobodení od dane a iných daňových inštitútov (na tomto mieste sa budeme zaoberať iba niektorými z nášho pohľadu najdôležitejšími avšak základnými otázkami zdaňovania príjmov z prenájmu poľnohospodárskych pozemkov, nakoľko komplexná analýza daňovo-právnych aspektov zdaňovania nájomného by presiahla rámec a zameranie tohto komentára – vzhľadom na špecifiká a dynamický vývoj daňového práva odporúčame obrátiť sa na daňového poradcu, príp. advokáta).
Oslobodenie od dane z príjmu z prenájmu poľnohospodárskych pozemkov
Oslobodenie príjmov z prenájmu podľa § 6 ods. 3 ZDP je upravené v § 9 ods. 1 písm. g) ZDP. Podľa predmetného ustanovenia od dane z príjmov fyzickej osoby sú oslobodené príjmy podľa § 6 ods. 3 ZDP, ak úhrn týchto príjmov nepresiahne v zdaňovacom období 500 eur, pričom ak takto vymedzené príjmy presiahnu 500 eur, do základu dane sa zahrnú len príjmy nad takto ustanovenú sumu; výdavky k príjmom zahrnovaným do základu dane sa zistia rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov zahrnovaných do základu dane k celkovým príjmom.
Základ dane z príjmu z prenájmu poľnohospodárskych pozemkov
Základom dane z príjmov z prenájmu poľnohospodárskych pozemkov (nájomného) je rozdiel, o ktorý zdaniteľné príjmy daňovníka prevyšujú daňové výdavky podľa § 19 ZDP pri rešpektovaní vecnej a časovej súvislosti zdaniteľných príjmov a daňových výdavkov v príslušnom zdaňovacom období, ak tento zákon neustanovuje inak (§ 2 písm. j) ZDP). Na zistenie základu dane z príjmov z prenájmu podľa § 6 ods. 3 ZDP sa v súlade s § 6 ods. 6 ZDP použijú ustanovenia § 17 až 29 ZDP. V súčasnosti je zrušená možnosť vykazovať daňovú stratu z príjmov z prenájmu aj pre tie prípady, kedy daňovník pri týchto príjmoch bude uplatňovať preukázateľné výdavky.
Podľa § 17 ods. 1 ZDP sa pri zisťovaní základu dane alebo daňovej straty vychádza u daňovníka účtujúceho v sústave jednoduchého účtovníctva alebo u daňovníka, ktorý vedie osobitnú evidenciu podľa § 6 ods. 10 a 11 ZDP z rozdielu medzi príjmami a výdavkami a u daňovníka účtujúceho v sústave podvojného účtovníctva z výsledku hospodárenia.
Uplatňovanie daňových výdavkov
Pri zisťovaní základu dane z príjmov z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ZDP daňovník môže uplatniť preukázateľne vynaložené daňové výdavky podľa účtovníctva alebo evidencie vedenej podľa § 6 ods. 11 ZDP alebo môže uplatniť percentuálne výdavky, a to podľa podmienok ustanovených v § 6 ods. 10 ZDP.
V súlade s § 6 ods. 11 ZDP ak daňovník uplatňuje pri príjmoch uvedených v § 6 ZDP preukázateľne vynaložené daňové výdavky, vedie počas celého zdaňovacieho obdobia evidenciu o:
a) príjmoch a daňových výdavkoch v časovom slede,
b) hmotnom majetku a nehmotnom majetku, ktorý možno odpisovať,
c) zásobách, pohľadávkach a záväzkoch.
Túto evidenciu je daňovník povinný uchovávať po dobu, v ktorej zanikne právo daň vyrubiť alebo dodatočne vyrubiť podľa § 69 zákona č. 563/2009 Z. z. o správe daní (daňový poriadok) a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov.
Ustanovenie § 6 ods. 13 ZDP vymedzuje, že ak sa daňovník s príjmami z prenájmu podľa § 6 ods. 3 ZDP, ktorý uplatňuje preukázateľné daňové výdavky rozhodne, môže účtovať v sústave jednoduchého účtovníctva alebo v sústave podvojného účtovníctva. Daňovník nie je v tomto prípade účtovnou jednotkou podľa zákona č. 431/2002 Z. z. o účtovníctve v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o účtovníctve“), preto nemá povinnosť prikladať k daňovému priznaniu k dani z príjmov FO účtovné výkazy. Ak sa daňovník napriek skutočnosti, že nie je povinný účtovať v sústave jednoduchého účtovníctva alebo v sústave podvojného účtovníctva rozhodne účtovníctvo viesť, je povinný postupovať takýmto spôsobom počas celého zdaňovacieho obdobia.
Ak daňovník v podanom daňovom priznaní za príslušné zdaňovacie obdobie uplatnil preukázateľné daňové výdavky, nemôže ich po uplynutí lehoty na podanie daňového priznania za toto zdaňovacie obdobie zmeniť na výdavky uplatňované spôsobom podľa odseku 10. Ak daňovník v podanom daňovom priznaní za príslušné zdaňovacie obdobie uplatnil výdavky spôsobom podľa odseku 10, nemôže ich po uplynutí lehoty na podanie daňového priznania za toto zdaňovacie obdobie zmeniť na preukázateľné daňové výdavky.
Fyzická osoba, ktorá dosahuje príjmy podľa § 6 ods. 3 ZDP (z prenájmu nehnuteľností) a ktorá v súvislosti s týmito príjmami uplatňuje preukázateľne vynaložené daňové výdavky, sa sama rozhoduje či prenajímanú nehnuteľnosť:
Postup, pre ktorý sa daňovník rozhodne, má následne vplyv na uplatnenie:
Ak má daňovník prenajímanú nehnuteľnosť v príslušnom zdaňovacom období zaradenú vo svojom obchodnom majetku, t.j. ak o nehnuteľnosti účtuje v knihe dlhodobého hmotného majetku (v prípade účtovania v sústave JÚ) alebo o nehnuteľnosti účtuje ako o dlhodobom hmotnom majetku v účtovej triede 0 (v prípade účtovania v sústave PÚ), alebo ak nehnuteľnosť eviduje v evidencii podľa § 6 ods. 11 ZDP, potom si v súlade s podmienkami ustanovenými v ZDP môže do daňových výdavkov uplatňovať:
Inými súvisiacimi výdavkami vynaloženými na dosiahnutie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti, o ktorej prenajímateľ účtuje alebo ju eviduje podľa § 6 ods. 11 ZDP, sú výdavky na riadnu prevádzku (napr. zavlažovanie pôdy). Ďalej sú to výdavky, ktoré je daňovník povinný uhradiť podľa osobitných predpisov (§ 19 ods. 2 písm. a) ZDP), napr. poistenie prenajímanej nehnuteľnosti, daň z nehnuteľností, úroky z úverov a pôžičiek, ktoré si daňovník zobral na nákup prenajímanej nehnuteľnosti.
Ak by prenajímateľ účtoval v sústave jednoduchého účtovníctva mohol by sa rozhodnúť, či úroky zahrnie priamo do daňových výdavkov alebo úroky z úveru do času uvedenia tohto majetku do používania budú v súlade s § 10 ods. 27 písm. g) ZDP postupov účtovania pre podnikateľov účtujúcich v sústave jednoduchého účtovníctva tvoriť súčasť obstarávacej ceny nehnuteľnosti. Ak by prenajímateľ účtoval v sústave podvojného účtovníctva mohol by sa v súlade s § 35 ods. 2 písm. h) ZDP postupov účtovania pre podnikateľov účtujúcich v sústave podvojného účtovníctva rozhodnúť, či úroky z úveru zahrnie priamo do nákladov, ktoré sú aj daňovými výdavkami, alebo úroky z úveru do času uvedenia tohto majetku do používania budú tvoriť súčasť obstarávacej ceny nehnuteľnosti.
Ak chce teda daňovník uplatňovať širšiu škálu daňových výdavkov musí viesť minimálne evidenciu podľa § 6 ods. 11 ZDP, čím sa prenajímaná nehnuteľnosť považuje za zaradenú do obchodného majetku – má to však tú nevýhodu, že prenajímaná nehnuteľnosť sa považuje za obchodný majetok daňovníka. Príjem z predaja nehnuteľnosti, o ktorej sa vedie evidencia podľa § 6 ods. 11 ZDP, sa stane oslobodený od dane z príjmu v prípade predaja nehnuteľnosti až po 5 rokoch od jej vyradenia z obchodného majetku (t. j. po 5 rokoch odo dňa vyradenia z tejto evidencie).
Ak daňovník nemá prenajímanú nehnuteľnosť v príslušnom zdaňovacom období zaradenú vo svojom obchodnom majetku (§ 2 písm. m) ZDP), t. j. o nej neúčtuje ani ju neeviduje v evidencii podľa § 6 ods. 11 ZDP, potom výdavky spojené s obstaraním prenajímanej nehnuteľnosti, výdavky spojené s jej opravou alebo technickým zhodnotením, sú v súlade s § 21 ods. 1 písm. i) ZDP výdavkami na osobnú potrebu daňovníka, ktoré súvisia s využívaním jeho osobného majetku. Daňovník si takto vynaložené výdavky môže uplatniť ako výdavky na dosiahnutie zdaniteľného príjmu až pri predaji predmetnej nehnuteľnosti.
Do daňových výdavkov si v takomto prípade daňovník môže uplatniť len výdavky na riadnu prevádzku prenajímanej nehnuteľnosti. Do daňových výdavkov nemôže v takomto prípade zahrnúť, napr. ani výdavky na poistenie nehnuteľnosti, daň z nehnuteľností.
Ustanovenie § 2 písm. m) ZDP, ktoré definuje obchodný majetok fyzickej osoby, nezahrňuje evidenciu podľa § 6 ods. 10 ZDP. Preto fyzická osoba, ktorá o príjmoch z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP vedie evidenciu podľa § 6 ods. 10 ZDP, nemá prenajímanú nehnuteľnosť vloženú vo svojom obchodnom majetku.
V súlade s ustanovením § 6 ods. 10 ZDP daňovník dosahujúci príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 1 a 2 ZDP, ktorý nie je platiteľom dane z pridanej hodnoty alebo je platiteľom dane z pridanej hodnoty len časť zdaňovacieho obdobia, a ktorý si neuplatní preukázateľne vynaložené daňové výdavky, môže si uplatniť percentuálne výdavky vo výške 40 % z úhrnu týchto príjmov najviac do výšky 5 040 eur ročne.
Ak daňovník uplatní percentuálne výdavky, v sumách výdavkov sú zahrnuté všetky daňové výdavky daňovníka okrem zaplateného poistného a príspevkov, ktoré je daňovník povinný platiť v súvislosti s dosahovaním príjmov podľa § 6 ods. 1 a 2 ZDP, ak toto poistné a príspevky neboli zahrnuté do základu dane v predchádzajúcich zdaňovacích obdobiach; toto poistné a príspevky si môže daňovník uplatniť vo výdavkoch v preukázanej výške.
Daňovník počas uplatňovania výdavkov týmto spôsobom je povinný viesť evidenciu o príjmoch v časovom slede, o zásobách a o pohľadávkach.
Nepeňažné príjmy prenajímateľa v súvislosti s prenájmom poľnohospodárskych pozemkov
Nepeňažným príjmom prenajímateľa v súvislosti s dosahovanými príjmami z prenájmu nehnuteľností sú v súlade s § 17 ods. 20 a 21 ZDP aj výdavky na technické zhodnotenie a na opravy prenajatej nehnuteľnosti vykonané nájomcom za ustanovených podmienok. Príjmom z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP je nielen peňažné plnenie, ale tiež nepeňažné plnenie dosiahnuté aj zámenou ocenené cenami bežne používanými v mieste a v čase plnenia alebo spotreby, a to podľa druhu, kvality, prípadne miery opotrebenia predmetného plnenia, ak ZDP neustanovuje inak (§ 2 písm. c) ZDP).
Súčasťou základu dane je nepeňažný príjem prenajímateľa, ktorý je vlastníkom prenajatej veci, a to vo výške výdavkov vynaložených nájomcom po predchádzajúcom písomnom súhlase prenajímateľa na technické zhodnotenie tejto veci nad rámec povinností dohodnutých v nájomnej zmluve a neuhradených prenajímateľom, a to v zdaňovacom období, v ktorom:
Ustanovenie § 17 ods. 21 ZDP vymedzuje, že nepeňažným príjmom prenajímateľa sú aj výdavky vynaložené nájomcom na opravy prenajatého hmotného majetku zahrnuté do daňových výdavkov nájomcu nad rámec povinností nájomcu dohodnutých v nájomnej zmluve.
Daňové výdavky pri prenájme poľnohospodárskych pozemkov v BSM
Nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, ktoré využívajú na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov podľa § 6 obaja manželia, zahrnie do obchodného majetku jeden z manželov. Výdavky súvisiace s využívaním týchto a nehnuteľností sa rozdelia medzi oboch manželov v pomere, v akom ich využívajú pri svojej činnosti; v takomto pomere sa rozdelí aj príjem z ich predaja.
Nájomné z pohľadu dane z pridanej hodnoty
Prenájom poľnohospodárskych pozemkov sa v zmysle § 2 ods. 1 písm. b) v spojení s § 9 zákona č. 222/2004 Z.z. o dani z pridanej hodnoty považuje za poskytnutie služby za protihodnotu v tuzemsku uskutočnené zdaniteľnou osobou, ktoré podlieha dani z pridanej hodnoty (ďalej len „DPH“).
Povinnosť platiť DPH sa vzťahuje iba na tie zdaniteľné osoby, ktoré boli príslušným daňovým úradom registrované pre DPH a bolo im pridelené identifikačné číslo pre DPH (tzv. IČ DPH) – takéto osoby označuje zákon ako platiteľov DPH. Podľa § 69 ods. 5 zákona o DPH sa povinnosť platiť daň vzťahuje tiež na každú osobu, ktorá uvedie vo faktúre alebo v inom doklade o predaji DPH, hoci aj omylom. Z pochopiteľných dôvodov sa povinnosť platiť DPH vzťahuje aj na zdaniteľné osoby, ktoré si nesplnili registračnú povinnosť pre DPH (§ 69 ods. 13 zákona o DPH).
V súčasnosti sa uplatňuje sadzba DPH vo výške 20 % zo základu dane.
Nájom a podnájom poľnohospodárskych pozemkov je v súlade s § 38 zákona o DPH oslobodený od dane. Platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe, sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane.
V súvislosti s posilnením mechanizmov pri výbere DPH sa zaviedol inštitút ručenia za daň. Platiteľ, ktorému je alebo má byť dodaný tovar alebo služba v tuzemsku, ručí podľa § 69b za daň z predchádzajúceho stupňa uvedenú na faktúre, ak dodávateľ daň uvedenú na faktúre nezaplatil alebo sa stal neschopným zaplatiť daň a platiteľ v čase vzniku daňovej povinnosti vedel alebo na základe dostatočných dôvodov vedieť mal alebo vedieť mohol, že celá daň alebo časť dane z tovaru alebo služby nebude zaplatená. Dostatočným dôvodom na to, že platiteľ vedieť mal alebo vedieť mohol, že celá daň alebo časť dane z tovaru alebo služby nebude zaplatená, je skutočnosť, že
Daň uvedenú na faktúre, ktorú dodávateľ v lehote splatnosti neuhradil alebo uhradil len jej časť, je povinný uhradiť platiteľ, ktorý ručí za daň. Zánikom dodávateľa bez právneho nástupcu nie je povinnosť ručiteľa ručiť dotknutá. Daňový úrad miestne príslušný dodávateľovi rozhodnutím uloží ručiteľovi povinnosť uhradiť nezaplatenú daň. V rozhodnutí uvedie daňový úrad dodávateľa výšku nezaplatenej dane. Ručiteľ je povinný uhradiť nezaplatenú daň v lehote ôsmich dní od doručenia rozhodnutia. Proti rozhodnutiu môže ručiteľ podať odvolanie do ôsmich dní od doručenia rozhodnutia, ktoré nemá odkladný účinok. Ručiteľ má v súvislosti s úhradou nezaplatenej dane právo nazerať do spisu týkajúceho sa nezaplatenej dane v rozsahu nevyhnutnom pre uplatnenie opravného prostriedku.
Ak ručiteľ uplatňuje nadmerný odpočet, ktorý má byť vrátený, daňový úrad dodávateľa použije na úhradu nezaplatenej dane alebo jej časti nadmerný odpočet alebo jeho časť. O použití nadmerného odpočtu alebo jeho časti daňový úrad dodávateľa vydá rozhodnutie. Proti rozhodnutiu môže ručiteľ podať odvolanie, ktoré nemá odkladný účinok. Použitie nadmerného odpočtu podľa tohto odseku má prednosť pred použitím nadmerného odpočtu podľa osobitného predpisu (napr. daňový poriadok). Ak ručiteľ uhradil nezaplatenú daň a daňový úrad použil nadmerný odpočet na úhradu nezaplatenej dane, daňový úrad bezodkladne vráti ručiteľovi sumu dane, ktorá prevyšuje výšku nezaplatenej dane. Ak ručiteľ nezaplatenú daň alebo jej časť uhradil a došlo k úhrade nezaplatenej dane alebo jej časti aj dodávateľom a výsledná suma dane uhradená ručiteľom a dodávateľom je vyššia ako nezaplatená daň, daňový úrad sumu uhradenú ručiteľom, ktorá prevyšuje nezaplatenú daň, vráti bezodkladne ručiteľovi.
V záujme ochrany pred ručením za DPH by mali nájomcovia túto skutočnosť zmluvne predvídať, a pre takéto prípady upraviť zníženie nájomného, príp. odstúpenie od nájomnej zmluvy.
Miestne dane a poľnohospodárske pozemky
Napriek skutočnosti, že problematika vyrubovania miestnych daní z poľnohospodárskych pozemkov nesúvisí s inštitútom nájomného, rozhodli sme sa v stručnosti zmieniť aj o tejto dani vzhľadom na niektoré nesprávne postupy správcov dane (obcí a miest).
Miestna daň sa platí za každý poľnohospodársky pozemok (s výnimkou pozemkov oslobodených od dane) bez ohľadu na to, či je tento pozemok prenajímaný alebo inak využívaný alebo leží ladom.
Za daňovníka (osobu povinnú platiť miestnu daň z nehnuteľností) sa považuje predovšetkým vlastník pozemku alebo správca pozemku, ktorý je zapísaný v katastri nehnuteľností.
Daňovníkom dane z pozemkov môže byť aj osoba, ktorej boli pridelené na obhospodarovanie náhradné pozemky vyčlenené z pôdneho fondu užívaného právnickou osobou až do vykonania pozemkových úprav.
Poslednú skupinu daňovníkov predstavuje nájomca, ak:
Na tomto mieste sa zameriame na daňovníkom v postavení nájomcu. K tomu, aby sa nájomca považoval za daňovníka je potrebné splnenie dvoch základných predpokladov, a to (i) nájomný pomer musí trvať minimálne 5 rokov a (ii) nájomca musí byť zapísaný v katastri nehnuteľností. Prax obcí niekedy ukazuje, že tieto podmienky nie sú dodržiavané, nakoľko za daňovníka zvyknú správcovia dane považovať aj nájomcu, ktorý nespĺňa uvedené podmienky a voči tejto osobe smeruje aj rozhodnutie o vyrubení dane. Takéto rozhodnutie je samozrejme napadnuteľné, pretože nesmeruje voči povinnej osobe. Prípadná dohoda medzi prenajímateľom a nájomcom o tom, že nájomca bude povinný uhrádzať miestnu daň je vo vzťahu k správcovi dane právne neúčinná, pričom môže zakladať iba obligačný nárok prenajímateľa voči nájomcovi.