Zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov
PRVÁ ČASŤ
NÁJOM POZEMKU NA POĽNOHOSPODÁRSKE ÚČELY
§ 1
(1) Nájomná zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely sa spravuje ustanoveniami osobitného predpisu1) o nájomnej zmluve, ak tento zákon neustanovuje inak; rovnako sa to vzťahuje na podnájom.
(2) Pozemok na účely tohto zákona je taký pozemok, ktorý je poľnohospodárskou pôdou2) alebo časť tohto pozemku, pozemok zastavaný stavbou na poľnohospodárske účely do 24. júna 1991, ako aj iný pozemok prenechaný na poľnohospodárske účely alebo časť tohto pozemku; ustanovenia osobitného predpisu2a) tým nie sú dotknuté.
_________________________________
1) § 663 až 684 Občianskeho zákonníka v znení neskorších predpisov.
2) Zákon č. 220/2004 Z. z. o ochrane a využívaní poľnohospodárskej pôdy a o zmene zákona č. 245/2003 Z. z. o integrovanej prevencii a kontrole znečisťovania životného prostredia a o zmene a doplnení niektorých zákonov.
2a) Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon Národnej rady Slovenskej republiky o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov.
znenie ustanovenia od 1. januára 2004 do 1. januára 2008 (novela zákonom č. 571/2007):
§ 1
(1) Nájomná zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely sa spravuje ustanoveniami osobitného predpisu 1) o nájomnej zmluve, ak tento zákon neustanovuje inak; rovnako sa to vzťahuje na podnájom.
(2) Pozemok na účely tohto zákona je taký pozemok, ktorý tvorí poľnohospodársky pôdny fond alebo do neho patrí, 2) alebo časť tohto pozemku, ako aj iný pozemok prenechaný na poľnohospodárske účely alebo časť tohto pozemku; ustanovenia osobitného predpisu tým nie sú dotknuté.
____________________________________
1) § 663 až 684 Občianskeho zákonníka v znení neskorších predpisov.
2) Zákon Slovenskej národnej rady č. 307/1992 Zb. o ochrane poľnohospodárskeho pôdneho fondu v znení neskorších predpisov.
Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon Národnej rady Slovenskej republiky o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov.
Z dôvodovej správy k zákonu č. 504/2003 Z.z.:
Všeobecná úprava nájmu pozemku na poľnohospodárske účely by mala byť dostatočným právnym prostredím pre skôr krátkodobé, jednorazové a príležitostné nájmy menších a ucelených plôch.
Na zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely sa samozrejme použijú aj všeobecné ustanovenia Občianskeho zákonníka.
Zo súkromnoprávneho hľadiska nie je rozhodujúce administratívnoprávne začlenenie pozemku, ani druh pozemku evidovaný v katastri nehnuteľností, ale skutočné hospodárske využitie pozemku. Ustanovení predpisov o ochrane poľnohospodárskeho pôdneho fondu a povinností z nich vyplývajúcich sa navrhovaný zákon samozrejme nedotýka.
Z dôvodovej správy k zákonu č. 571/2007 Z.z.:
Návrh zmeny vyplynul z novej úpravy termínu pozemkov slúžiacich poľnohospodárskej výrobe.
Podľa dôvodovej správy cieľom zákona č. 504/2003 Z. z. je zohľadnenie špecifík predmetu a účelu poľnohospodárskych a lesných nájmov a o vyváženú úpravu postavenia účastníkov nájomného pomeru, ako aj o ochranu verejných záujmov spojených s pozemkami pri ich využívaní v poľnohospodárstve a lesníctve.
Základom právnej úpravy nájmu je Občiansky zákonník – tento civilný kódex upravuje všeobecnú úpravu nájmu, ktorá sa aplikuje na nájom osobitne neupravený, resp. na jednotlivé otázky, ktoré v rámci osobitnej úpravy nájmu absentujú.
Zákon č. 504/2003 Z.z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov (ďalej len „ZNPP“ alebo „zákon o nájme poľnohospodárskej pôdy“) predstavuje osobitný právny predpis regulujúci oblasť nájomných vzťahov k poľnohospodárskej a lesnej pôde.
ZNPP je svojou povahou lex specialis vo vzťahu k všeobecnej právnej úprave nájomnej zmluvy upravenej v Občianskom zákonníku – z uvedeného vzťahu vyplýva, že na všetky otázky osobitne upravené v zákone o nájme poľnohospodárskej pôdy je aplikácia Občianskeho zákonníka vylúčená. Táto subsidiarita Občianskeho zákonníka je výslovne upravená v § 1 ods. 1 prvej vety ZNPP.
ZNPP je rozdelený do 4 článkov, z ktorých ťažiskovou právnou úpravou je čl. I pozostávajúci z 25 paragrafov (čl. II – IV upravujú tzv. nepriame novely a účinnosť ZNPP):
Na vzťahy vznikajúce z nájmu a podnájmu poľnohospodárskej pôdy sa použijú podporne tiež ustanovenia Občianskeho zákonníku, najmä všeobecné ustanovenia prvej časti, všeobecné ustanovenia o záväzkovom práve a ustanovenia o nájomnej zmluve.
Od svojho prijatia bol ZNPP novelizovaný celkom šesťkrát nasledovnými zákonmi:
Podrobnejšie ku jednotlivým novelám pozri komentár k ustanoveniam § 22 – 24 ZNPP a dôvodové správy k príslušným ustanoveniam.
Vo všeobecnosti možno pod pojmom pozemok (pôda) rozumieť individualizovanú časť zemského povrchu ako prírodný útvar, ktorý vzniká bezprostredne na zemskom povrchu ako produkt vzájomného pôsobenia klimatických podmienok, organizmov, človeka, reliéfu a materských hornín.
ZNPP neobsahuje komplexnú legálnu definíciu poľnohospodárskeho pozemku – definícia poľnohospodárskeho pozemku je doplnená odkazom na zákon č. 220/2004 Z.z. o ochrane a využívaní poľnohospodárskej pôdy.
Poľnohospodárskym pozemkom na účely ZNPP sa rozumie:
a) pozemok, ktorý je poľnohospodárskou pôdou, t.j. produkčne potenciálnou pôdou evidovanou v katastri nehnuteľností ako orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady, záhrady a trvalé trávne porasty;
b) časť pozemku uvedeného pod písm. a);
c) pozemok zastavaný stavbou na poľnohospodárske účely do 24. júna 1991;
d) iný pozemok prenechaný na poľnohospodárske účely;
e) časť pozemku uvedeného pod písm. d).
Predmet zmluvy o nájme pozemku na poľnohospodárske účely je vymedzený uvedenou legálnou definíciou pozemku – právny režim ZNPP sa vzťahuje výlučne na nájom takto vymedzených poľnohospodárskych pozemkov.
Smerodajnou pre klasifikáciu pozemku ako pozemku na poľnohospodárske účely bude jeho evidencia v katastri nehnuteľností. Ak je pozemok evidovaný v katastri nehnuteľností ako orná pôda, chmeľnica, vinica, ovocný sad, záhrada alebo trvalý trávny porast možno na neho aplikovať ustanovenia ZNPP.
ZNPP sa použije aj nájomné zmluvy, ktorých predmetom je len časť poľnohospodárskeho pozemku – táto časť poľnohospodárskeho pozemku musí byť v nájomnej zmluve dostatočne určito identifikovaná (odporučiť možno zakreslenie na príslušnej mape pozemku, ktorá bude tvoriť prílohu nájomnej zmluvy).
Poľnohospodárskym pozemkom sa rozumie aj taký pozemok, ktorý nie je v katastri nehnuteľnosti evidovaný ako orná pôda, chmeľnica, vinica, ovocný sad, záhrada alebo trvalý trávny porast, ale bol zastavaný stavbou na poľnohospodárske účely do 24. júna 1991. Účel stavby možno zistiť z príslušného kolaudačného rozhodnutia, príp. môže tento zápis vyplývať aj z katastra nehnuteľností. Stavbou na poľnohospodárske účely môže byť napr. maštaľ, stavba na chov zvierat, sklad obilnín, sklad hnojív, parkovacie plochy pre poľnohospodárske stroje a pod.
Poslednú skupinu poľnohospodárskych pozemkov (tzv. zberná skupina) tvoria pozemky neuvedené v predchádzajúcich bodoch, pričom ich podmienkou je, aby boli prenechané na poľnohospodárske účely (napr. odstavné plochy pre poľnohospodárske stroje a pod.).
Zmluva o nájme poľnohospodárskeho pozemku je svojou povahou zmluvou o prenechaní veci na užívanie – touto zmluvou prenajímateľ prenecháva nájomcovi do odplatného a dočasného užívania pozemok určený na poľnohospodárske účely a umožňuje mu poberať úžitky (plody) z tohto pozemku.
V zmluve o nájme poľnohospodárskeho pozemku tak dochádza k splynutiu nájmu (užívanie veci) a árendy (ide nielen o užívanie veci ako takej, ale aj o poberanie plodov), ktoré boli v minulosti predmetom dvoch samostatných zmluvných typov, a to nájomnej zmluvy a árendálnej zmluvy (k tejto koncepcie sa plánuje vrátiť aj nový Občiansky zákonník). Z povahy zmluvy o nájme poľnohospodárskeho pozemku vyplýva, že jej predmetom je spravidla plodonosná vec, ktorá prináša nájomcovi občasne sa opakujúce úžitky (plody). Z tohto dôvodu sa pre naplnenie jej účelu bude vyžadovať obhospodarovanie prenajatej pôdy nájomcom.
Nájomná zmluva je tzv. konsenzuálnou zmluvou – t.j. vzniká okamihom, kedy sa zmluvné strany dohodnú na jej obsahu a túto dohodu uzavrú svojimi podpismi. K vzniku nájomnej zmluvy sa teda nevyžaduje reálne odovzdanie poľnohospodárskeho pozemku do užívania nájomcu, ale postačuje dohoda o podstatných náležitostiach tejto zmluvy.
Základnými pojmovými znakmi nájomnej zmluvy sú:
Prenechanie poľnohospodárskeho pozemku na užívanie a branie úžitkov predstavuje samotnú podstatu (účel) nájomnej zmluvy a zároveň hlavný predmet tejto zmluvy. V pozícii prenajímateľa je spravidla vlastník poľnohospodárskeho pozemku, príp. iná oprávnená osoba, ktorej k tomu vlastník udelil súhlas. Nájomcom môže byť akákoľvek fyzická osoba alebo právnická osoba, ktorá má záujem získať poľnohospodársku pôdu do detencie – zákon v tomto smere okruh nájomcov výnimočne limituje pri osobitných druhoch poľnohospodárskeho nájmu, napr. pri nájme podniku na poľnohospodársku výrobu musí byť nájomcom výlučne podnikateľ, ktorý je zapísaný v obchodnom registri alebo v inom obdobnom registri (pozri § 16 ods. 1 ZNPP).
Pod prenechaním poľnohospodárskeho pozemku do užívania sa rozumie jeho odovzdanie do dispozície nájomcu na dočasné užívanie a branie úžitkov. Prevzatím pozemku získava nájomca tento pozemok do detencie, t.j. neužíva ho ako vlastný, ale má nad ním iba faktickú moc v dôsledku čoho nemôže k tomuto pozemku nadobudnúť vlastnícke právo vydržaním. Nájomca sa môže stať iba detentorom prenajatého pozemku, nie jeho držiteľom v zmysle § 129 Občianskeho zákonníka.
K odovzdaniu pozemku môže dôjsť rôznym spôsobom, ktorý bude záležať od dohody zmluvných strán. Odovzdanie sa môže uskutočniť priamo na mieste, kde prenajímateľ oboznámi nájomcu s predmetom nájmu alebo sa nájomca ujme užívania na základe samotnej nájomnej zmluvy po nadobudnutí jej účinnosti.
Užívaním veci sa rozumie privlastňovanie si úžitkových vlastností veci bez toho, aby sa zmenila podstata prenajatej veci. Na rozdiel od iných druhov nájmu (napr. primárnym účelom nájmu bytu je užívanie vo forme bývania) je v prípade nájmu poľnohospodárskej pôdy samotné užívanie nepostačujúce a pre naplnenie jeho účelu sa vyžaduje branie úžitkov z prenajatého pozemku (napr. zber pšenice a pod.).
Predmetom nájmu musí byť individuálne určená vec, t.j. poľnohospodársky pozemok musí byť konkrétnym a nezameniteľným spôsobom individualizovaný. Najvhodnejším spôsobom špecifikácie pozemku je opísanie jednotlivých údajov charakterizujúcich pozemok podľa údajov zapísaných na danom liste vlastníctva. Čo najpresnejšou identifikáciou pozemku sa predchádza prípadným komplikáciám (napr. neplatnosť nájomnej zmluvy z dôvodu neurčitosti predmetu nájmu; v prípade viacerých nájomných zmlúv vrátenie iného pozemku pri skončení nájmu a pod.). Týmto pojmovým znakom sa zmluva o nájme odlišuje od zmluvy o pôžičke, nakoľko nájomca je pri skončení nájmu povinný vrátiť tú istú vec (ten istý pozemok, ktorý bol prenajatý) a nie iný pozemok, ktorý je druhovo a výmerou rovnaký.
Dočasnosť nájomného vzťahu znamená, že tento právny vzťah je z hľadiska jeho trvania časovo obmedzený bez ohľadu na to, či bol nájom dojednaný na dobu určitú alebo neurčitú – nájomnú zmluvu uzatvárajú zmluvné strany s tým vedomím, že užívanie poľnohospodárskeho pozemku je iba dočasné, teda raz zanikne a nájomca bude povinný pozemok vrátiť. Pri nájomnej zmluve na dobu neurčitú vyplýva dočasnosť nájmu z možnosti ukončiť nájomný vzťah dohodou alebo výpoveďou. Doba trvania nájmu môže byť vyjadrená rôzne – podstatné je iba to, aby bol moment jej skončenia vyjadrený dostatočne určitým spôsobom (napr. nájom trvá do 23.10.2014 alebo nájomná zmluva sa uzatvára na dobu 5 rokov odo dňa jej uzavretia). Podľa súdnej praxe sa dlhodobý nájom presahujúci obvyklú dĺžku ľudského života (tzv. storočné nájmy) považuje za obchádzanie pojmového znaku dočasnosti nájmu a nepožíva výhodu nájmu uzavretého na dobu určitú, ale ide o nájom na dobu neurčitú.
Ďalším pojmovým znakom nájomnej zmluvy je odplatnosť nájmu, čím sa nájomná zmluva odlišuje od iných zmluvných typov predovšetkým od zmluvy o výpožičke, ktorá je bezodplatným právnym úkonom. Odplata za užívanie poľnohospodárskeho pozemku sa označuje ako nájomné, pričom nie je vylúčené, aby zmluvné strany použili v nájomnej zmluve aj iný termín (napr. cena za nájom a pod.).
Nájomné môže byť dohodnuté buď v peniazoch alebo poskytnutím iného plnenia nepeňažného charakteru (napr. poskytnutie časti úrody získanej z užívania pozemku).
Nájomný vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom vzniká uzavretím zmluvy o nájme poľnohospodárskeho pozemku, pričom na jeho vznik sa vyžaduje dohoda o podstatných náležitostiach nájomnej zmluvy.
Obligatórnymi náležitosťami nájomnej zmluvy sú:
Okrem podstatných náležitostí môže nájomná zmluva obsahovať aj ďalšie náležitosti, ktoré považujú zmluvné strany za nevyhnutné pre reguláciu ich nájomného pomeru, a to:
Čo sa týka formy nájomnej zmluvy, ZNPP vo všeobecnosti nevyžaduje písomnú formu zmluvy o nájme poľnohospodárskeho pozemku. Písomná forma sa však vyžaduje pri jednotlivých osobitných druhoch poľnohospodárskeho nájmu (pozri § 14 ods. 1 ZNPP, § 16 ods. 3 ZNPP, § 21 ods. 4 ZNPP). Napriek tomu možno odporučiť v záujme zachovania právnej istoty a jednoznačnosti nájomných vzťahov, aby všetky druhy poľnohospodárskych nájmov boli uzavreté formou písomnej zmluvy.
Nedodržanie písomnej formy je v zmysle § 40 odsek 1 Občianskeho zákonníka sankcionované absolútnou neplatnosťou zmluvy, príp. relatívnou neplatnosťou (§ 40a OZ) v závislosti od toho, či je písomná forma vyžadovaná zákonom alebo dohodou zmluvných strán.
V nadväznosti na písomnú formu platí, že akákoľvek zmena zmluvy o nájme poľnohospodárskej pôdy môže byť platne uskutočnená len v písomnej forme (§ 40 odsek 2 Občianskeho zákonníka).
Vo všeobecnosti platí, že oprávnenie prenechať poľnohospodársky pozemok do užívania nájomcu prislúcha spravidla vlastníkovi pozemku. Kto je vlastník daného pozemku je možné zistiť z úradnej evidencie, ktorou je kataster nehnuteľností; údaje o vlastníkoch nebytových priestorov sú v katastri zapísané a evidované na príslušných listoch vlastníctva. Okrem vlastníka môže byť prenajímateľom aj osoba, ktorá má právo disponovať s pozemkom z iného dôvodu, a to najmä na základe zmluvy (súhlasu) s vlastníkom, oprávnenia z vecného bremena alebo oprávnený držiteľ.
V právnej teórii a praxi je sporná otázka, či nájomnú zmluvu môže uzavrieť ako prenajímateľ osoba, ktorá v čase jej uzavretia nie je vlastníkom pozemku, resp. nemá právo disponovať s pozemkom z iného právneho titulu. Ak by takýto prenajímateľ uzavrel nájomnú zmluvu s okamžitou účinnosťou, t.j. nájomcovi by malo vzniknúť užívacie právo ku dňu uzavretia zmluvy (moment uzavretia zmluvy je dňom prenechania do užívania), v takom prípade by išlo o objektívne nemožné plnenie zakladajúce absolútnu neplatnosť podľa § 37 ods. 2 OZ. Podľa niektorých názorov by prichádzala do úvahy aj absolútna neplatnosť pre rozpor so zákonom podľa § 39 OZ, ktorého obsahom je aj zásada, že nikto nemôže previesť na druhého viac práv ako má sám. Od tejto situácie je potrebné odlíšiť stav, keď uzavretie nájomnej zmluvy a deň prenechania do užívania nesplývajú v jeden časový moment. V takom prípade bude nájomná zmluva platná a neumožnenie nájomcovi užívať poľnohospodársky pozemok k dohodnutému dňu bude považované za porušenie záväzku zo strany prenajímateľa v dôsledku čoho vzniknú nájomcovi nároky z vadného plnenia, resp. z náhrady škody. Okrem týchto nárokov si môžu zmluvné strany zmluvne dohodnúť, že v prípade porušenia povinnosti odovzdať nebytový priestor na riadne užívanie je prenajímateľ povinný zaplatiť zmluvnú pokutu, príp. iné sankcie.
Dôvody, pre ktoré môže dochádzať k uzavretiu nájomnej zmluvy prenajímateľom, ktorý v danom momente ešte nie je vlastníkom predmetu nájmu sú rozmanité. Môže ísť napríklad o situáciu, keď predmet nájmu má nadobudnúť až v budúcnosti a do toho času si prenajímateľ chce zabezpečiť budúcich nájomcov. Okrem absencie vlastníckeho práva prenajímateľa môže byť prekážkou nájmu tretej osobe aj skutočnosť, že predmet nájmu nie je právne voľný, t.j. je v nájme inej osoby. Ako bolo vyššie uvedené kritériom pre posúdenie platnosti nájomnej zmluvy v týchto prípadoch bude skutočnosť, či moment uzavretia nájomnej zmluvy bude totožný s dňom účinnosti zmluvy, t.j. s dňom kedy sa má prenechať pozemok do užívania nájomcu. V závislosti od tejto skutočnosti sa následne bude variovať medzi neplatnosťou zmluvy a porušením záväzku prenajímateľa prenechať predmet nájmu do riadneho užívania nájomcu.
Z hľadiska ochrany prenajímateľa je vhodnejšie dojednať nájomnú zmluvu s odkladacou podmienkou, ktorá bude viazať vznik nájomného pomeru (deň odovzdania pozemku do užívania nájomcu) na okamih nadobudnutia vlastníctva prenajímateľa k predmetu nájmu alebo nadobudnutie iného titulu oprávňujúceho ho disponovať s predmetom nájmu. V takom prípade prenajímateľ môže predchádzať prípadným nárokom nájomcu z titulu porušenia záväzku.
Z uvedeného vyplýva, že vlastníctvo k poľnohospodárskemu pozemku nie je vo všeobecnosti podmienkou pre platné uzavretie nájomnej zmluvy. Prenajímateľ môže uzatvoriť nájomnú zmluvu aj v deň, keď ešte nie je vlastníkom predmetu nájmu (v medziobdobí od uzavretia zmluvy do začatia užívania predmetu nájmu nájomcom môže nadobudnúť vlastníctvo) alebo v deň, keď predmet nájmu nie je právne voľný (v medziobdobí od uzavretia zmluvy do začatia užívania predmetu nájmu nájomcom môže ukončiť existujúci nájomný vzťah). Od prenajímateľa nemožno spravodlivo požadovať, aby čakal s uzavretím nájomnej zmluvy až do chvíle, kedy sa stane vlastníkom alebo kedy uplynie doba nájmu na základe predchádzajúcej nájomnej zmluvy. Nájomná zmluva je konsenzuálnym kontraktom, t.j. zmluvný vzťah vzniká v okamihu, kedy sa zmluvné strany dohodnú na jej obsahu a nie je viazaný na odovzdanie veci. To však nebude platiť v prípade, ak z odchylnej dohody zmluvných strán vyplýva, že nájomná zmluva má mať povahu konsenzuálno-reálneho kontraktu, t.j. okrem samotnej dohody sa vyžaduje v deň jej uzavretia aj skutočné odovzdanie predmetu nájmu do užívania.
Pri nakladaní s poľnohospodárskymi pozemkami je nevyhnutné rozlišovať jednotlivé druhy vlastníctva týchto pozemkov:
(i) individuálne vlastníctvo – t.j. ak poľnohospodársky pozemok patrí iba jednému subjektu.
(ii) spoluvlastníctvo – t.j. ak poľnohospodársky pozemok patrí viac ako jednému subjektu; spoluvlastníctvo sa rozlišuje na podielové a bezpodielové.
Výlučný vlastník je v zásade oprávnený prenajať poľnohospodársky pozemok bez obmedzenia, ak mu v tom nebráni nejaké zákonné obmedzenie (napr. nariadenie predbežného opatrenia, zaradenie pozemku správcom konkurznej podstaty do súpisu majetku a pod.). Pri realizácii tohto oprávnenia nie je vlastník pozemku zásadne ničím limitovaný.
Podielové spoluvlastníctvo znamená, že viac osôb vlastní v tom istom čase poľnohospodársky pozemok spoločne. Každému zo spoluvlastníkov prislúcha ideálny podiel na pozemku. To znamená, že neexistuje spoluvlastníctvo ku konkrétnej časti pozemku. O svojom podiele rozhoduje každý zo spoluvlastníkov samostatne, t.j. svoj podiel môže scudziť, resp. zriadiť k nemu záložné právo a pod.. Čo sa týka hospodárenia, správy a užívania spoločného poľnohospodárskeho pozemku, to prislúcha všetkým spoluvlastníkom spoločne.
Disponovanie podielových spoluvlastníkov s poľnohospodárskym pozemkom jeho prenechaním do nájmu podlieha obmedzeniu stanovenému v § 139 ods. 2 Občianskeho zákonníka. Podľa citovaného ustanovenia o hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Pojmom hospodárenie so spoločnou vecou možno rozumieť vykonávanie všetkých úkonov, ktoré sa týkajú ekonomickej stránky celej spoločnej veci. Pod tento pojem okrem iného môžeme zahrnúť spôsob užívania poľnohospodárskeho pozemku, t.j. či a za akých podmienok bude prenajatý. O prenájme poľnohospodárskeho pozemku teda rozhodujú spoluvlastníci väčšiny podielov (princíp majority), pričom menšinoví spoluvlastníci sa musia podriadiť väčšinovému rozhodnutiu. Zmluva o nájme poľnohospodárskeho pozemku uzavretá menšinou spoluvlastníkov je absolútne neplatná pre rozpor so zákonom (§ 39 OZ).
Pre prijatie rozhodnutia podielových spoluvlastníkov o tom, že spoločný poľnohospodársky pozemok, resp. jeho časť bude prenechaný do nájmu tretieho subjektu, postačuje nadpolovičná väčšina počítaná podľa veľkosti podielov a prehlasovaní spoluvlastníci sú povinní sa tomuto rozhodnutiu podriadiť. Zmluvu o nájme spoločného poľnohospodárskeho pozemku v takom prípade nemusia uzatvárať ako prenajímatelia všetci spoluvlastníci, ale postačí, ak ju uzatvoria tí, ktorí majú zákonom požadovanú nadpolovičnú väčšinu podielov. V prípade, ak by bol nájomca podľa nájomnej zmluvy oprávnený vykonať také zmeny poľnohospodárskeho pozemku, v dôsledku ktorých by došlo k podstatnej, resp. dôležitej zmene poľnohospodárskeho pozemku, boli by prehlasovaní spoluvlastníci oprávnení žiadať, aby o zmene rozhodol súd. To, či ide o dôležitú zmenu spoločného poľnohospodárskeho pozemku bude potrebné posudzovať v kontexte a s prihliadnutím na konkrétne okolnosti daného prípadu. Spravidla sa za dôležitú zmenu spoločného poľnohospodárskeho pozemku bude považovať taká zmena, ktorá vedie k zmene jeho účelového určenia (napr. zmena poľnohospodárskeho pozemku na stavebný pozemok, zmena druhu pozemku a pod.).
Bezpodielové spoluvlastníctvo môže vniknúť jedine medzi manželmi. Podstata bezpodielového spoluvlastníctva manželov spočíva v tom, že celá vec bez určenia podielov prislúcha každému z manželov v celosti. S poľnohospodárskym pozemkom, ktorý je predmetom bezpodielového spoluvlastníctva manželov môžu manželia nakladať v zásade len spoločne. Prenechanie poľnohospodárskeho pozemku do nájmu tretej osoby sa nepovažuje sa bežnú vec v zmysle § 145 ods. 1 Občianskeho zákonníka, nakoľko nejde o záležitosť, ktorá je medzi manželmi obvyklá, a ktorú prináša každodenný život v súvislosti so zabezpečovaním normálneho chodu domácnosti – ide teda o záležitosť, ktorá prekračuje bežnú rutinu bežného denného života manželov, nakoľko tu dochádza k obmedzeniu vlastníckeho práva k predmetu bezpodielového spoluvlastníctva spravidla vyššej hodnoty.
Na prenechanie poľnohospodárskeho pozemku do nájmu sa podľa § 145 ods. 1 Občianskeho zákonníka vyžaduje súhlas oboch manželov, inak je právny úkon postihnutý relatívnou neplatnosťou (§ 40a OZ), t.j. na príslušný právny úkon sa pozerá ako na platný, pokiaľ sa druhý z manželov nedovolá na súde neplatnosti právneho úkonu. Súhlas možno udeliť v akejkoľvek forme, t.j. ústne, písomne, konkludentne či mlčky a môže byť daný vopred alebo dodatočne. Právo dovolať sa relatívnej neplatnosti má ten manžel, bez súhlasu ktorého bol právny úkon urobený; neplatnosti sa nemôže dovolať ten z manželov, ktorý túto neplatnosť spôsobil. Neplatnosť právneho úkonu tu pôsobí od začiatku (ex tunc), pokiaľ sa jej druhý manžel dovolal vo všeobecnej trojročnej premlčacej dobe.
V súlade s aktuálnym chápaním neplatnosti právneho úkonu by mala byť sankcia neplatnosti zmluvy o nájme pozemku na poľnohospodárske účely až na poslednom mieste a to v prípadoch, ak do úvahy neprichádza odstránenie spornej otázky napríklad pravidlami výkladu pre právne úkony.
Ak bude zmluva o nájme nebytového priestoru vyhlásená za neplatnú, v zmysle pravidiel o bezdôvodnom obohatení (§ 451 a nasl. Občianskeho zákonníka) si zmluvné strany musia vrátiť plnenia – nájomcovi vzniká nárok na vrátenie uhradeného nájomného a prenajímateľovi peňažná náhrada za užívanie pozemku nájomcom. Táto sa spravidla odvíja od nájomného obvyklého v danom čase a mieste a preto sa spravila nároky na vydanie bezdôvodného obohatenia oboch zmluvných strán prekrývajú resp. v celej výške sa započítavajú. Pri dohodnutí nižšieho alebo naopak vyššieho ako obvyklého nájomného (prípadne pri výrazných výkyvoch vo výške nájomného počas rozhodného obdobia) však uvedený záver nemusí platiť a dotknutej zmluvnej strane môže patriť nárok na peňažné plnenie aj po takomto započítaní.
Nájomca zásadne nie je oprávnený zasahovať do podstaty prenajatého pozemku bez súhlasu prenajímateľa. Vychádza sa z koncepcie, že podstatou nájmu je užívanie cudzej veci, preto akékoľvek zásahy do prenajatej veci presahujúce rámec bežného užívania môže nájomca vykonať len so súhlasom prenajímateľa.
Zmenou poľnohospodárskeho pozemku sa môže rozumieť zmena druhu pozemku v rámci poľnohospodárskych pozemkov (napr. zmena ornej pôdy na vinice) alebo zmena poľnohospodárskeho pozemku na stavebný pozemok alebo iný pozemok slúžiaci na iné ako poľnohospodárske účely.
ZNPP osobitnú právnu úpravu zmien poľnohospodárskych pozemkov upravuje iba v prípade nájmu pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku (pozri § 9 ods. 2 ZNPP). Nájomca môže vykonať zmenu druhu pozemku alebo inú zmenu na pozemku len s písomným súhlasom vlastníka pozemku a v súlade s osobitnými predpismi, ktoré upravujú zmenu druhu pozemku alebo inú zmenu na pozemku. V prípade, ak nájomca nemá postavenie prevádzkovateľa podniku uplatní sa na zmeny poľnohospodárskeho pozemku všeobecná právna úprava nájomnej zmluvy obsiahnutá v Občianskom zákonníku.
V každom prípade je na zmenu poľnohospodárskeho pozemku okrem súhlasu vlastníka nevyhnutné dodržať podmienky stanovené zákonom č. 220/2004 Z.z. o ochrane a využívaní poľnohospodárskej pôdy (napr. požiadať o vydanie príslušného rozhodnutia).
ZNPP nerieši situáciu, ak v dôsledku zmeny pozemku stratí pozemok charakter poľnohospodárskeho pozemku (napr. dôjde k zmene na stavebný pozemok). V takom prípade by sa totiž mal prestať aplikovať na takto zmenený pozemok právny režim ZNPP a mali by sa aplikovať všeobecné ustanovenia Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve.
Ak nie je dohodnuté inak, na každú zmenu poľnohospodárskeho pozemku sa vyžaduje súhlas prenajímateľa. Ak nájomca vykoná zmeny poľnohospodárskeho pozemku bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu. Ak v dôsledku vykonávaných zmien hrozí na poľnohospodárskom pozemku prenajímateľovi značná škoda, je prenajímateľ oprávnený odstúpiť od zmluvy (§ 667 ods. 2 Občianskeho zákonníka). Nad rámec právnej úpravy si v takomto prípade môžu zmluvné strany upraviť širší rozsah sankcií pri vykonaní zmien bez súhlasu prenajímateľa (napr. odstúpenie od zmluvy aj v prípade, keď nehrozí značná škoda; zmluvné pokuty a pod.).
Súhlas na zmenu poľnohospodárskeho pozemku môže prenajímateľ udeliť nájomcovi priamo v nájomnej zmluve alebo kedykoľvek počas trvania nájomného vzťahu dodatkom k nájomnej zmluve, resp. jednostranným úkonom. Z hľadiska povahy súhlasu môže ísť o generálny súhlas na akékoľvek zmeny poľnohospodárskeho pozemku alebo o individuálny súhlas na jednotlivo určené zmeny, príp. o súhlas na určitý druh zmien. Podmienkou vykonania zmien je udelenie súhlasu vopred – do úvahy prichádza aj dodatočný súhlas prenajímateľa, avšak s tým je spojené riziko na strane nájomcu, že tento súhlas nemusí byť dodatočne udelený v dôsledku čoho má prenajímateľ právo ukončiť nájomný pomer. Zákon neustanovuje formu súhlasu prenajímateľa. Z dôkazného hľadiska bude vhodnejšie udeliť súhlas písomne, pričom nemožno vylúčiť aj ústne alebo konkludentné udelenie súhlasu (napr. prenajímateľ je oboznámený s tým, že nájomca vykonáva zmeny poľnohospodárskeho pozemku, ale výkon zmien nenamieta).
Spolu s dojednaním práva nájomcu realizovať zmeny poľnohospodárskeho pozemku je vhodné dohodnúť aj podmienky úhrady nákladov vynaložených na tieto zmeny. V tejto súvislosti možno dohodnúť najmä to, kto a kedy bude znášať náklady na vykonanie zmien, príp. riešiť otázku uvedenia poľnohospodárskeho pozemku do pôvodného stavu po skončení nájomného vzťahu.
V prípade, že nájomná zmluva vyššie uvedené otázky vysporiadania zmien poľnohospodárskeho pozemku neupravuje, je potrebné aplikovať zákonnú právnu úpravu. Vzhľadom na skutočnosť, že ZNPP ako špeciálny právny predpis túto problematiku neupravuje, je potrebné aplikovať všeobecnú právnu úpravu obsiahnutú v § 667 Občianskeho zákonníka.
Podľa § 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka môže nájomca požadovať úhradu nákladov spojených so zmenami poľnohospodárskeho pozemku len v prípade, že sa na to prenajímateľ zaviazal. Skutočnosť, že prenajímateľ udelil na vykonanie zmien súhlas automaticky neznamená, že sa zaviazal aj na náhradu nákladov vynaložených v súvislosti so zmenami poľnohospodárskeho pozemku. Ak zmluva neurčuje inak, je nájomca oprávnený požadovať úhradu nákladov až po ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku užívania veci; skončením nájmu sa má na mysli skončenie nájmu ako takého (tzv. absolútny zánik nájmu), nie iba skončenie nájmu s pôvodným prenajímateľom. Z dispozitívnosti tohto ustanovenia vyplýva, že náhradu nákladov je možno dojednať aj počas trvania nájomného vzťahu, napr. bezprostredne po ich vykonaní alebo formou pribežného financovania zo strany prenajímateľa.
Z ustanovenia § 667 OZ vyplýva, že ak sa zmluvné strany nedohodli inak, vznikne nájomcovi právo požadovať úhradu nákladov, ktoré boli vynaložené na zmeny poľnohospodárskeho pozemku so súhlasom prenajímateľa, ktorý sa zaviazal na ich náhradu, prvým dňom po skončení nájmu. Ak prenajímateľ vyslovil súhlas so zmenami, ale nezaviazal sa na náhradu nákladov nájomca nemá právo na úhradu nákladov, ale iba na protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci; hodnota poľnohospodárskeho pozemku sa stanovuje nie ku dňu ukončenia zmien, ale ku dňu skončenia nájmu. O tejto skutočnosti je vhodné vyhotoviť znalecký posudok, ktorý bude slúžiť ako náležitý dôkaz v prípadnom súdnom spore. Povinnosť uhradiť náklady, resp. protihodnotu má aj nový prenajímateľ, ak dôjde k zmene vlastníctva k prenajatej veci v zmysle § 680 ods. 2 OZ. Nájomca sa z tohto dôvodu môže domáhať svojho nároku aj vo vzťahu k novému prenajímateľovi, ktorý sa pôvodne nezaviazal na úhradu nákladov, resp. neudelil súhlas na zmeny poľnohospodárskeho pozemku.
Ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou poľnohospodárskeho pozemku, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci. Pri stanovení protihodnoty sa vychádza z podobných princípov ako pri bezdôvodnom obohatení, t.j. protihodnotu sa rozumie rozdiel v hodnote poľnohospodárskeho pozemku pred vykonanou zmenou a po vykonaní zmeny poľnohospodárskeho pozemku. Rozsah protihodnoty sa určí na základe dohody zmluvných strán, príp. formou znaleckého posudku. Napriek podobnosti s úpravou bezdôvodného obohatenia predstavuje úprava vysporiadania zmien poľnohospodárskeho pozemku osobitnú právnu úpravu, ktorá vylučuje aplikáciu ustanovení o bezdôvodnom obohatení. Protihodnotu za zhodnotenie poľnohospodárskeho pozemku si netreba zamieňať s nákladmi vynaloženými na zmenu poľnohospodárskeho pozemku – protihodnotou sa tu rozumie rozdiel medzi hodnotou poľnohospodárskeho pozemku pred a po vykonaní zmien, pričom výška nákladov vynaložených nájomcom na tieto zmeny je irelevantná. Ak výška zhodnotenia presiahne výšku nákladov, nájomca by mal mať nárok iba na úhradu nákladov rovnajúcich sa zhodnoteniu, inak by na jeho strane došlo k bezdôvodnému obohateniu. Takáto koncepcia vysporiadavania zmien poľnohospodárskeho pozemku zodpovedá sankčnému charakteru ustanovenia § 667 v prípade, že prenajímateľ sa nezaviazal na úhradu nákladov a nájomca ich napriek tomu vynaložil.
V právnom vzťahu medzi prenajímateľom a nájomcom je ustanovenie § 667 OZ aplikovateľné za predpokladu, že poľnohospodársky pozemok je zhodnotený na náklady nájomcu – toto ustanovenie rieši expressis verbis iba vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom. Ak boli zmeny vykonané na náklady podnájomcu, a podnájomca nie je v žiadnom právnom vzťahu k prenajímateľovi, ide o plnenie bez právneho dôvodu, ktoré sa posudzuje podľa ustanovení o bezdôvodnom obohatení.
Ustanovenie § 667 OZ je svojou povahou ustanovením dispozitívneho charakteru, ktoré pripúšťa odchylné dojednanie, ktoré rešpektuje princíp zmluvnej autonómie účastníkov. Z tohto dôvodu si prenajímateľ a nájomca môžu dohodnúť, že nájomca sa vzdáva práva na protihodnotu toho, o čo sa jeho pričinením zvýšila hodnota poľnohospodárskeho pozemku, pričom túto dohodu nemožno považovať za rozpornú s ustanovením § 574 ods. 2 OZ, podľa ktorého dohoda, ktorou sa niekto vzdáva práv, ktoré môžu vzniknúť až v budúcnosti, je neplatná.
Rovnaký právny režim ako sa vzťahuje na zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely sa vzťahuje aj na podnájom.
Na podnájom pozemku na poľnohospodárske účely sa použije právna úprava v § 666 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého je nájomca oprávnený dať prenajatú vec do podnájmu, ak zmluva neurčuje inak. Ak nájomca dá vec do podnájmu v rozpore so zmluvou, prenajímateľ má právo odstúpiť od zmluvy. Z uvedeného vyplýva, že nájomca nie je oprávnený prenechať pozemok do podnájmu iba v tom prípade, ak to výslovne zakazuje nájomná zmluva. V prípade, že nájomca napriek zákazu v nájomnej zmluve prenechá pozemok do podnájmu, zakladá sa tým oprávnenie prenajímateľa odstúpiť od nájomnej zmluvy.
ZNPP upravuje pri jednotlivých druhoch poľnohospodárskeho nájmu určité špecifiká:
Pod podnájmom poľnohospodárskeho pozemku, resp. jeho časti rozumieme prenechanie užívania poľnohospodárskeho pozemku (jeho časti) nájomcom tretej osobe – podnájomcovi. Podnájom možno vymedziť ako nájom nájomného práva, ktorý predstavuje od nájomcu odvodené užívacie právo k predmetu podnájmu za odplatu. Podnájom preto nemôže vzniknúť, ak jeho predmet nie je už v nájme (tento záver však nevylučuje možnosť uzavrieť zmluvu o budúcej podnájomnej zmluve, resp. podnájomnú zmluvu s odkladacou podmienkou alebo odložením účinnosti). Na právny vzťah medzi nájomcom a podnájomcom sa primerane aplikujú ustanovenia o nájme.
Prenechanie do podnájmu je podmienené tým, že podnájomný vzťah ako vzťah odvodený od hlavného nájomného vzťahu je z hľadiska dĺžky svojho trvania limitovaný existenciou nájomného vzťahu. To znamená, že zánikom nájomného vzťahu zaniká aj vzťah podnájomný. Podnájomný vzťah je v tomto smere závislým na existencii základného vzťahu z nájomnej zmluvy - vychádzajúc z odvodenosti podnájomného vzťahu vyplýva, že zánikom nájmu automaticky zaniká aj podnájom.
Na zánik podnájmu (mimo jeho zániku v dôsledku zániku nájmu) sa per analogiam použijú ustanovenia vzťahujúce sa na zánik nájmu.
Podnájomný vzťah je vzťahom akcesorickým, t.j. je odvodený od hlavného vzťahu založeného zmluvou o nájme uzavretou medzi prenajímateľom a nájomcom.. Logickým dôsledkom tohto špecifika je skutočnosť, že rozsah práv a povinností podnájomcu je determinovaný a nesmie prekročiť rozsah práv a povinností, ktoré vyplývajú z nájomnej zmluvy pre nájomcu. Z akcesority podnájomného vzťahu vyplýva, že dĺžka podnájmu musí byť v súlade s trvaním doby nájmu nájomcu. Zánik podnájmu je závislý od zániku nájmu a zaniká najneskôr s nájmom. Nie je vylúčené, aby podnájomný vzťah zanikol aj skôr (napr. vypovedaním podnájomnej zmluvy zo strany nájomcu alebo podnájomcu).
Uzavretím zmluvy o podnájme medzi nájomcom a podnájomcom nevzniká právny vzťah medzi prenajímateľom a podnájomcom, ale výlučne medzi účastníkmi podnájomnej zmluvy. De iure tu existujú popri sebe dva právne vzťahy, a to vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom (hlavný – nájomný vzťah), a vzťah medzi nájomcom a podnájomcom (odvodený – podnájomný vzťah). Vo vzťahu k prenajímateľovi je zaviazaný výlučne nájomca, ktorý zodpovedá aj za vady a škody na poľnohospodárskom pozemku spôsobené podnájomcom. Ak by však po skončení podnájmu podnájomca predmet nájmu nevypratal, vzniká prenajímateľovi právo domáhať sa vypratania priamo voči podnájomcovi, ktorý predmet nájmu fakticky užíva.
Podnájomný vzťah vzniká uzavretím zmluvy o podnájme pozemku na poľnohospodárske účely. Formu uzavretia podnájomnej zmluvy ZNPP nepredpisuje. Vzhľadom k tomu, že zákon nepredpisuje pre podnájomnú zmluvu povinnú požiadavku písomnej formy, resp. nespája s jej nedostatkom žiadne právne následky, je potrebné mať zato, že platná zmluva o podnájme pozemku na poľnohospodárske účely môže byť uzavretá aj ústne či konkludentne, t.j. nevýslovne faktickým správaním sa, ak nie je žiadna pochybnosť o tom, aká vôľa mala byť takto prejavená. Napriek tejto skutočnosti možno z praktických dôvodov vrelo odporučiť jej uzavretie v písomnej forme (zvýšená ochrana účastníkov pri dokazovaní, zamedzenie vzniku nejasností v prípade spornosti a pod.). Čo sa týka obsahových náležitostí zmluvy o podnájme tieto by mali korešpondovať s náležitosťami, ktoré sa vyžadujú pre nájomnú zmluvu.
V právnej teórii sa objavuje tiež opačný názor, ktorý sa prikláňa k zachovaniu písomnej formy podnájomnej zmluvy. Tento názorový prúd odvodzuje písomnú formu zmluvy o podnájme od obligatórnej písomnej formy nájomnej zmluvy. Obligatórnosť písomnej formy podnájomnej zmluvy odôvodňuje argumentom ad absurdum. Podľa tohto argumentu by bolo nezmyselné, aby sa pre právny vzťah, ktorý má obdobný predmet a jeho obsahom sú v skutočnosti typovo zhodné práva a povinnosti, v jednom prípade uplatnila písomná forma a v druhom prípade nie. Tento názor sa však uplatní iba v prípade osobitných druhov poľnohospodárskeho nájmu, pri ktorých sa vyžaduje písomná forma.
Pre obsah podnájomnej zmluvy platí zásada, že nikto nemôže previesť na iného viac práv než má on sám. Táto zásada vymedzuje právom dovolený rozsah obsahu podnájomnej zmluvy, ktorý vyplýva z akcesority a odvodenosti podnájomného vzťahu. Nájomca je preto v rámci kontrakčného procesu s podnájomcom limitovaný pri dojednaní práv a povinností v podnájomnej zmluve v rozsahu hlavnej, t.j. nájomnej zmluvy. Z uvedeného vyplýva záver, že obsahom podnájomnej zmluvy môžu byť maximálne tie práva a povinnosti, ktoré sú obsahom nájomnej zmluvy.