ULPIANUS - interaktívne právnicke komentáre

Základnou povinnosťou prenajímateľa je prenechať prenajatý pozemok nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie, alebo ak sa spôsob užívania nedohodol, obvyklé užívanie, a v tomto stave ho na svoje náklady udržiavať (§ 664 Občianskeho zákonníka). Z uvedeného vyplýva, že v prvom rade je možné spôsob užívania pozemku dohodnúť, pričom až v prípade absencie dohody platí, že pozemok musí byť v stave spôsobilom na obvyklé užívanie. Pri poľnohospodárskych pozemkoch budú tieto pozemky spravidla užívané spôsobom, ktorý zodpovedá danému druhu pozemku, t.j. stav pozemku bude musieť korešpondovať s charakterom jednotlivého pozemku (napr. orná pôda), aby mohol byť obhospodarovaný na účely, pre ktoré je určený.

Vzhľadom na povahu a špecifiká poľnohospodárskej činnosti, nie je vylúčené, aby si zmluvné strany dohodli povinnosť údržby odlišne od zákonného textu, a to tak, že údržbu poľnohospodárskeho pozemku bude vykonávať na svoje náklady nájomca, prípadne sa tieto náklady budú započítavať na nájomné.

Pod udržiavaním poľnohospodárskeho pozemku možno rozumieť všetky agrotechnické opatrenia a iné činnosti, ktoré sú nevyhnutné na zabezpečenie, príp. opätovné vytvorenie takého stavu poľnohospodárskeho pozemku, ktorý je v súlade s právnymi predpismi na ochranu a využívanie poľnohospodárskej pôdy a ktorý umožňuje jeho spôsobilé užívanie. Udržiavacie činnosti pozostávajú zo širokého spektra činností a opatrení závislých od konkrétneho druhu pozemku ako aj od dohody zmluvných strán. Za štandardné udržiavacie činnosti patria napríklad protierózna ochrana poľnohospodárskej pôdy, opatrenia na ochranu pred degradáciou pôdy, opatrenia proti šíreniu burín na neobrábaných pozemkoch a pod..

Prenajímateľ nemusí plniť udržiavaciu povinnosť vlastným konaním. Z dôvodu rôznorodosti udržiavacích činností a ich odbornosti, môže tieto činnosti zabezpečiť aj prostredníctvom tretej osoby, ktorá je spravidla odborne spôsobilá a oprávnená na výkon danej činnosti.

Nájomca je povinný znášať obmedzenie v užívaní prenajatého pozemku v rozsahu potrebnom na vykonanie udržiavacích činností – prenajímateľ by pri realizácii tejto povinnosti mal postupovať tak, aby poľnohospodárska činnosť nájomcu bola obmedzená v čo najmenšom možnom rozsahu a v závislosti od nevyhnutnosti danej udržiavacej činnosti (napr. ak povinnosť vykonať určitú udržiavaciu činnosť nie je  nevyhnutná, pretože nejde o mimoriadny stav, tak by táto činnosť nemala byť vykonaná v čase najväčšieho zberu úrody).

Je potrebné rozlišovať medzi samotným výkonom činnosti zameraných na udržiavanie poľnohospodárskeho pozemku v stave na jeho spôsobilé užívanie a znášaním nákladov spojených s jeho udržiavaním.

Pokiaľ ide o povinnosť údržby táto zaťažuje zo zákona prenajímateľa, ak sa zmluvné strany nedohodli inak. Povinnosť znášať náklady spojené s udržiavaním poľnohospodárskeho pozemku v stave spôsobilom na dosiahnutie účelu nájmu je rozdelená medzi prenajímateľa a nájomcu podľa toho, či ide o obvyklé náklady alebo o náklady presahujúce rámec obvyklých nákladov.

Z právnej úpravy teda vyplýva, že povinnosť udržiavať poľnohospodársky pozemok je vždy na prenajímateľovi, pričom ak sa údržba týka obvyklých nákladov pri bežnom užívaní pozemku, tak tieto náklady znáša nájomca.

Náklady spojené s obvyklým udržiavaním je teda povinný uhrádzať nájomca. Prenajímateľ je povinný znášať iba tie náklady na udržiavanie pozemku, ktorého presahujú rámec obvyklých nákladov. V právnej praxi môžu vzniknúť aplikačno-interpretačné problémy pokiaľ ide o dôsledné rozlíšenie medzi pojmom obvyklé náklady a pojmom náklady. Z dôvodu kolízie týchto dvoch povinností môžu vzniknúť spory, kto je v danom prípade povinný uhradiť náklady údržby.

Praktické rozlíšenie medzi týmito nákladmi je značne komplikované, nakoľko právna úprava neobsahuje ani demonštratívny výpočet týchto nákladov, ktorý by slúžil ako interpretačné vodítko. Z uvedeného dôvodu je preto žiaduce, aby zmluvné strany tento nedostatok odstránili vzájomnou dohodou a čo najpodrobnejšie špecifikovali rozsah pojmu obvyklé náklady. V tomto kontexte možno odporučiť  zmluvne upraviť aspoň dostatočne reprezentatívny demonštratívny výpočet, na základe ktorého bude možné ustáliť obsah a rozsah obvyklých nákladov. V opačnom prípade bude potrebné pri posudzovaní týchto nákladov vychádzať z osobitostí konkrétneho prípadu.

Z povahy veci a dikcie komentovaného ustanovenia vyplýva, že obvyklými nákladmi sa majú rozumieť náklady spojené s vlastným bežným užívaním pozemku bezprostredne vynaložené za účelom brania úžitkov, t.j. nie náklady vynaložené na prenajatý pozemok, ktoré nesúvisia s bežným užívaním a zabezpečuje sa nimi spôsobilosť a ochrana poľnohospodárskej pôdy.

Obvyklými nákladmi spojenými s užívaním pozemku (braním úžitkov) môžu byť napr. náklady na zavlažovanie, sejbu, orbu, zber úrody a pod. Neobvyklými nákladmi môžu napr. náklady na zabezpečenie opatrení súvisiacich s ochranou pôdy podľa zákona č. 220/2004 Z.z. o ochrane a využívaní poľnohospodárskej pôdy.

Vzhľadom na dispozitívnosť komentovaného ustanovenia si môžu zmluvné strany dohodnúť aj odlišný právny režim znášania nákladov napr. prenesením tejto povinnosti na prenajímateľa, príp. dojednaním, že všetky náklady bez rozdielu znáša nájomca.