Zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov
§ 14
(1) Zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku sa uzatvára písomnou formou.
(2) Nájomca je povinný viesť evidenciu pozemkov, ktoré má prenajaté a ktoré sám vlastní a obhospodaruje, podľa prenajímateľov a druhu pozemkov. Podrobnosti o spôsobe vedenia evidencie pozemkov ustanoví všeobecne záväzný právny predpis, ktorý vydá Ministerstvo pôdohospodárstva Slovenskej republiky (ďalej len „ministerstvo“).
(3) Nájomca je povinný viesť a uchovávať evidenciu o dohodnutom a zaplatenom nájomnom za pozemky a údaje a informácie z tejto evidencie a z evidencie podľa odseku 2 na požiadanie poskytovať okresnému úradu a Pôdohospodárskej platobnej agentúre.13)
__________________________________________________________________________13) § 7 zákona č. 543/2007 Z. z. o pôsobnosti orgánov štátnej správy pri poskytovaní podpory v pôdohospodárstve a rozvoji vidieka.
znenie ustanovenia účinné od 1. januára 2004 do 1. januára 2008 (novela zákonom č. 571/2007):
§ 14
(1) Zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku sa uzatvára písomnou formou.
(2) Nájomca je povinný viesť evidenciu pozemkov, ktoré má prenajaté, podľa prenajímateľov a druhu pozemkov. Podrobnosti o spôsobe vedenia evidencie pozemkov ustanoví všeobecne záväzný právny predpis, ktorý vydá Ministerstvo pôdohospodárstva Slovenskej republiky (ďalej len "ministerstvo").
(3) Nájomca je povinný viesť a uchovávať evidenciu o dohodnutom a zaplatenom nájomnom za pozemky podľa osobitných predpisov o cenách 13) a údaje a informácie z tejto evidencie a z evidencie podľa odseku 2 poskytovať podľa týchto osobitných predpisov.
______________________
13) § 13 zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 18/1996 Z. z. o cenách v znení neskorších predpisov
znenie ustanovenia účinné od 1. januára 2008 do 1. novembra 2009 (novela zákonom č. 396/2009):
§ 14
(1) Zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku sa uzatvára písomnou formou.
(2) Nájomca je povinný viesť evidenciu pozemkov, ktoré má prenajaté, a ktoré sám vlastní a obhospodaruje podľa prenajímateľov a druhu pozemkov. Podrobnosti o spôsobe vedenia evidencie pozemkov ustanoví všeobecne záväzný právny predpis, ktorý vydá Ministerstvo pôdohospodárstva Slovenskej republiky (ďalej len "ministerstvo").
(3) Nájomca je povinný viesť a uchovávať evidenciu o dohodnutom a zaplatenom nájomnom za pozemky podľa osobitných predpisov o cenách 13) a údaje a informácie z tejto evidencie a z evidencie podľa odseku 2 poskytovať podľa týchto osobitných predpisov.
______________________
13) § 13 zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 18/1996 Z. z. o cenách v znení neskorších predpisov
Z dôvodovej správy k zákonu č. 504/2003 Z.z.:
Národohospodársky významná väčšina výmery poľnohospodárskej pôdy používanej na poľnohospodársku výrobu je dlhodobo v nájme podnikateľov v poľnohospodárstve.
Využitie pôdy na poľnohospodársku výrobu vyžaduje rozsiahle výdavky na udržiavanie, obnovu a zvyšovanie úrodnosti pôdy, na výkonnú techniku pre rastlinnú výrobu, dopravu a manipuláciu a na stavby a infraštruktúru.
Trvanie nájmu primerané výrobno-hospodárskym cyklom je prirodzeným záujmom nájomcu. Pri zachovaní hospodárskej rovnováhy zmluvných strán je tiež prirodzeným záujmom tých prenajímateľov, ktorým nie je dostupný iný spôsob ekonomického využitia ich vlastníckeho práva k pozemku.
Pre samotné vytváranie biologického majetku nie je rozhodujúce, či podnikateľ pôdu na riadenie a ovplyvňovanie biologických procesov využíva na základe vecného (vlastníckeho) alebo obligačného (nájomného) práva. Pre posudzovanie finančnej situácie a výnosovosti podniku, vrátane jeho úverovej spôsobilosti, nie je ale bez významu ovládanie pozemku alebo jeho budúcich úžitkov podnikom v čase, primerane povahe týchto procesov a dostupným technológiám rastlinnej a živočíšnej výroby a pravdepodobnosť, že budúce úžitky budú plynúť podniku. V tomto kontexte je podstatné, či právne podmienky ovládania pôdy a jej úžitkov na základe nájmu bránia alebo nebránia vkladom do pôdy a riadnemu hospodáreniu na nej a či nájomca má možnosť plného využitia investícií, ktoré do pôdy vloží na udržanie a zlepšenie úrodnosti pôdy;
Ak má ísť o dlhodobejšie trvanie nájmu, je potrebné všeobecnú úpravu nájomnej zmluvy doplniť o úpravu právneho mechanizmu pre prípad, že dodatočne nastanú okolnosti, ktoré vedú k podstatnej zmene rovnováhy v plneniach zmluvných strán v dôsledku zmeny nákladov na získavanie úžitkov z predmetu nájmu alebo zmeny hodnoty týchto úžitkov, ktorý by neviedol k skončeniu nájmu ale k zmene záväzkov tak, aby došlo k obnoveniu rovnováhy zmluvy a udržanie účelu zmluvy pre obe zmluvné strany.
Postavenie zmluvných strán na ktoré sa vzťahuje táto časť navrhovaného zákona je podstatne ovplyvnené dôsledkami neusporiadania pozemkového vlastníctva a oddelenosti vlastníctva pozemkov a ostatných majetkových hodnôt potrebných na poľnohospodársku výrobu. Na jednej strane prenajímatelia, ktorí v podstatnej časti nemajú možnosť alebo záujem hospodáriť na vlastných pozemkoch a na druhej strane producenti, ktorí na hospodárske využitie svojho majetku potrebujú pôdu, ktorú nevlastnia vôbec alebo v dostatočnej výmere. To obmedzuje možnosti výberu oboch a vystavuje ich istej odkázanosti a závislosti a tak vyvoláva zreteľa hodnú nevýhodu, ktorá v modernom zákonodarstve pripúšťa právnu preferenciu takejto znevýhodnenej zmluvnej strany, modifikujúcu princíp formálnej rovnosti strán.
Ak prenajatý pozemok slúži na prevádzkovanie podniku nájomcu, stáva sa právo nájmu zložkou podniku, ako právo patriace podnikateľovi, ktoré slúži na prevádzkovanie podniku.
Poľnohospodárstvo (poľnohospodárska činnosť) je v návrhu ponímané v zmysle štatistických klasifikácií a medzinárodných účtovných štandardov, ktoré ho charakterizované ako riadenie a ovplyvňovanie biologických procesov na základe využitia pôdy a ďalších prírodných, ako aj industriálnych faktorov, zahŕňajúcich biologickú transformáciu (kvantitatívne a kvalitatívne zmeny) biologického majetku (živé zviera alebo rastlina). Sú k nemu priraďované aj s ním súvisiace služby.
Osobitné ustanovenie k § 663 Občianskeho zákonníka navrhuje reguláciu doby nájmu.
Investičné vklady do pôdy majú životnosť 15 – 20 rokov, poľnohospodárska technika 6 – 12 rokov, trvalé porasty 12 rokov od prvého roku plodnosti, stavby pre poľnohospodársku výrobu sa daňovo odpisujú 20 rokov.
S prihliadnutím na to a na istý význam už v platnom zákonodarstve pripisovaný päťročnému nájmu, pre prípad, že prenajatý pozemok má slúžiť na vykonávanie poľnohospodárskej činnosti pri prevádzkovaní podniku nájomcu, navrhuje sa minimálna doba trvania nájmu na 5 rokov, pričom ak bola nájomná zmluva uzavretá na dobu neurčitú, nemožno ju vypovedať pred uplynutím tejto lehoty. Zároveň treba ustanoviť aj hornú hranicu doby nájmu.
S prihliadnutím na dlhodobejšie trvanie nájmu je navrhovaný rozsah starostlivosti nájomcu prirodzene väčší ako podľa navrhovanej všeobecnej úpravy poľnohospodárskeho nájmu v prvej časti navrhovaného zákona.
Kým navrhovaná subsidiárna úprava v § 3 predpokladá v prvom rade zmluvné určenie účelu zmluvy a naň nadväzujúci rozsah povinností nájomcu, v tomto ustanovení sa navrhuje v odseku 1 kogentne ustanoviť účel využívania predmetu nájmu a v odseku 2 udržiavaním predmetu nájmu v spôsobilom stave zaťažuje nájomcu. Pre nájomcov poľnohospodárskych a lesných pozemkov ustanovujú určité povinnosti pri hospodárení na nich aj predpisy na ich ochranu ako prírodných zdrojov a zložiek životného prostredia; návrh na ne odkazuje.
Návrh upúšťa od používania výrazu „starostlivosť riadneho hospodára“ (§ 22 ods. 6, ods. 9 písm. a) zákona č. 229/1991 Zb., § 2 nariadenia vlády č. 208/1994 Z. z.) a pridržiava sa terminológie všeobecnej úpravy nájomnej zmluvy („užívať vec riadnym spôsobom“).
Rozdelenie nákladov pri poľnohospodárskom využití pozemku medzi prenajímateľa a nájomcu plynie z vymedzenia práv, ktoré nájomca nadobúda z nájomnej zmluvy.
Nájomca prirodzene znáša náklady na výkon svojho práva brať úžitky z prenajatej veci (na branie úžitkov: na zber úrody alebo na inú exploatáciu biologického majetku).
Riadne užívanie poľnohospodárskeho pozemku, ktorého výsledkom je vznik úžitkov, zahŕňa aj bežné obnovenie a udržiavanie produkčných schopností užívaného pozemku a v tomto rozsahu aj znášanie nákladov na udržiavanie predmetu nájmu v stave spôsobilom na poľnohospodárske využitie.
Pre nájomcov poľnohospodárskych a lesných pozemkov ustanovujú určité povinnosti pri hospodárení na nich aj predpisy na ich ochranu ako prírodných zdrojov a zložiek životného prostredia, ktorých dodržiavanie je podľa citovaného nariadenia vlády základom starostlivosti riadneho hospodára.
Navrhovaná úprava v odseku 3 sa nedotýka postavenia prenajímateľa ako účastníka administratívneho konania napr. o pozemkových úpravách alebo o zmene využitia územia.
Vymedzenie práva na odpustenie alebo zľavu nájomného pre mimoriadne okolnosti vedie k spravodlivému rozdeleniu strát pri nájme pozemkov medzi stranami z dôvodov, ktoré majú v podstate povahu vyššej moci. Pri dlhodobom využití prenajatého pozemku na podnikateľsky vykonávanú poľnohospodársku výrobu je namieste reflektovať aj významnú zmenu hospodárskych pomerov alebo obmedzujúcich vplyvov opatrení na ochranu prírody a pod.
Právo na odpustenie alebo na zľavu nájomného umožňuje riešiť jednorazové nepriaznivé vplyvy na výnosy z prenajatého pozemku, pričom výška nájomného zostáva pre budúcnosť nezmenená. Je namieste, aby obom zmluvným stranám bolo priznané zákonné právo na úpravu (nové určenie) výšky nájomného a pre ten prípad ustanovené skutočnosti rozhodujúce pre zvýšenie alebo zníženie výšky nájomného, ak si strany takúto tzv. kĺzavú doložku nedohodnú, pričom to bude aj interpretačné pravidlo ak si ju dohodnú bez určenia týchto kritérií.
Väzba dodatočnej úpravy na regulované nájomné alebo cenový index poľnohospodárskych výrobkov je známa z viacerých európskych krajín. Úroveň obvyklých cien je všeobecnou zásadou.
Navrhovanej úprave dĺžky nájmu sa prispôsobuje aj obnovenie nájomnej zmluvy na základe tzv. tichého súhlasu druhej strany dojednanej na určitú dobu (osobitné ustanovenie k § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka) a beh výpovednej lehoty ak ide o nájom na neurčitú dobu.
V odseku 3 sa preberá ustanovenie § 22 ods. 2 zákona č. 229/1991 Zb. v znení neskorších predpisov.
Pre budúcnosť nie je potrebné preberať výpovedné dôvody pre zmluvný i tzv. zákonný nájom ustanovené na základe splnomocňovacieho ustanovenia § 22 ods. 9 písm. c) zákona č. 229/1991 Zb. nariadením vlády č. 208/1994 Z. z. (§ 6), nakoľko sú kryté dôvodmi odstúpenia od nájomnej zmluvy podľa všeobecnej úpravy nájomnej zmluvy (§ 679 Občianskeho zákonníka).
Odstránenie informačnej asymetrie na trhu nájmov poľnohospodárskych pozemkov vyžaduje vytvorenie právnych základov pre uchovávanie relevantných informácií.
Návrh ponecháva nedotknutú bezformálnosť nájomnej zmluvy podľa všeobecnej úpravy Občianskeho zákonníka, zavádza však povinnosť písomného potvrdenia o obsahu zmluvy, ktorou, primerane okolnostiam, zaťažuje nájomcu. Okrem účinkov na právnu istotu strán je písomná forma významná aj s ohľadom na zavádzanú možnosť zmien výšky nájomného, i s ohľadom na potrebu nájomcom vedenej evidencie pozemkov v nájme, na ktorých hospodári, pre potreby evidencie ceny nájmu a pre potreby evidencie plôch, na ktorú sa viaže štátna podpora pre poľnohospodárstvo.
Zákon č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom v § 16 ods. 6 ustanovuje povinnosť nájomcov viesť evidenciu pozemkov, na ktoré sa vzťahuje, pričom pokiaľ ide o poľnohospodárske pozemky, odkazuje na nariadenie vlády č. 208/1994 Z. z., ktoré jednak žiadnu evidenciu neupravuje a jednak sa navrhuje zrušiť. Preto sa zavádza základný obsah evidencie a splnomocnenie na vydanie vykonávacieho predpisu. Evidencia bude nadväzovať na súbory geodetických a popisných informácií katastra nehnuteľností a požiadavky identifikačného systému pre poľnohospodárske parcely zavádzaného v súvislosti s vytváraním podmienok pre prijímanie platieb zo zdrojov EÚ.
Podľa vymedzenia predmetu úpravy zákona o cenách (zákon č. 18/1996 Z. z. v znení neskorších predpisov) sa tento zákon vzťahuje aj na cenu nájmu (§ 1 ods. 1), úprava cenovej evidencie a cenových informácií však nezohľadňuje stav v oblasti nájmu pozemkov na poľnohospodárske účely. Navrhuje sa preto rozšíriť povinnosti na úseku cenovej evidencie a cenových informácií aj na nájomcov pozemkov.
S ohľadom na navrhovanú úpravu dodatočného zníženia alebo zvýšenia nájomného sa navrhuje zaviesť zverejňovanie potrebných informácií, ktoré by umožnilo sfunkčniť tento mechanizmus a predísť komplikovaným sporom o výšku nájomného.
Z dôvodovej správy k zákonu č. 571/2007 Z.z.:
Rozšírenie evidencie pozemkov o pozemky, ktoré užívateľ vlastní a obhospodaruje, má za účel sprehľadniť stav skutočného obhospodarovania pozemkov agropodnikateľom.
Rozšírenie evidencie pozemkov o pozemky, ktoré užívateľ vlastní a obhospodaruje, má za účel sprehľadniť stav skutočného obhospodarovania pozemkov agropodnikateľom.
Z dôvodovej správy k zákonu č. 396/2009 Z.z.:
Ide o konkretizáciu subjektov, ktoré sú oprávnené pracovať s údajmi z príslušnej evidencie.
Zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku má obligatórne písomnú formu.
Podľa ustanovenia § 40 odsek 3 Občianskeho zákonníka „Písomný právny úkon je platný, ak je podpísaný konajúcou osobou; ak právny úkon robia viaceré osoby, nemusia byť ich podpisy na tej istej listine, ibaže právny predpis ustanovuje inak. Podpis sa môže nahradiť mechanickými prostriedkami v prípadoch, keď je to obvyklé.“ a podľa odseku 4 uvedeného ustanovenia Občianskeho zákonníka „Písomná forma je zachovaná, ak je právny úkon urobený telegraficky, ďalekopisom alebo elektronickými prostriedkami, ktoré umožňujú zachytenie obsahu právneho úkonu a určenie osoby, ktorá právny úkon urobila. Písomná forma je zachovaná vždy, ak právny úkon urobený elektronickými prostriedkami je podpísaný zaručeným elektronickým podpisom.“ Uvedené ustanovenia Občianskeho zákonníka o písomnej forme sa vzťahujú aj na nájomnú zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzke podniku.
Neuzavretie zmluvy v písomnej forme má za následok jej absolútnu neplatnosť a to na základe ustanovenia § 40 odsek 1 Občianskeho zákonníka.
Pravidlá o písomnej forme platia rovnako aj pre podnájomné zmluvy – vyplýva to z ustanovenia § 1 ZoNPP.
Považujeme za vhodné, že zákon pre tento druh nájomnej zmluvy predpisuje písomnú formu – máme za to, že písomná forma prispieva k sprehľadneniu užívacích vzťahov a obmedzuje špekulácie napríklad pri viacnásobnom prenájme toho istého pozemku. Písomná forma je tiež potrebná v súvislosti s riadnym vedením evidencií podľa odsekov 2 a 3 komentovaného ustanovenia.
ZoNPP ukladá nájomcom povinnosť viesť evidenciu vlastných, ako aj prenajatých pozemkov, ktoré sú nimi obhospodarované a to podľa prenajímateľov a druhov pozemkov.
Podrobnosti o tejto evidencii obsahuje vyhláška Ministerstva pôdohospodárstva Slovenskej republiky č. 249/2008 Z. z., ktorou sa ustanovujú podrobnosti o spôsobe vedenia evidencie pozemkov a podľa ktorej sa evidencia pozemkov vyhotovuje podľa katastrálnych území s rozlíšením na pozemky:
a) prenajaté na základe nájomných zmlúv,
b) obhospodarované podľa osobitných predpisov (ide napríklad o pozemky v náhradnom užívaní, či náhradnom podnájme)
c) ktoré nájomca vlastní a obhospodaruje.
Evidencia pozemkov obsahuje písomnú časť (vzor evidencie je prílohou vyhlášky, mapovú časť (ide o kópiu katastrálnej mapy s vyznačením hraníc pozemkov) a zbierku listín (nájomné zmluvy, zoznam vlastníkov a ich pozemkov, ak nájomný vzťah vznikol podľa osobitného predpisu, kópie rozhodnutí podľa osobitného predpisu, podnájomné zmluvy, výpisy z listov vlastníctva a iné doklady, ktoré preukazujú vlastnícke právo k pozemku v katastrálnych územiach, kde nebola vykonaná obnova evidencie alebo vykonané pozemkové úpravy a nie sú založené listy vlastníctva).
V prílohe uvedenej vyhlášky sú vzory tabuliek, podľa ktorých má byť vedená evidencia.
Tieto údaje je nájomca na požiadanie povinný poskytovať príslušnému pozemkovému úradu (okresnému úradu, pozemkovému a lesnému odboru) a Pôdohospodárskej platobnej agentúre.
ZoNPP ukladá tiež povinnosť viesť evidenciu o dohodnutom a zaplatenom nájomnom za pozemky - v tomto prípade však neustanovuje žiadnu osobitnú formu vedenia tejto evidencie resp. neexistuje žiadny vykonávací predpis, ktorý by upravoval spôsob vedenia tejto evidencia.
Z ustanovenia však vyplýva, že z evidencie musí byť zrejmá výška dohodnutého nájomného a zároveň výška nájomného, ktorá bola za jednotlivé obdobie uhradená.
Aj v tomto prípade platí povinnosť predkladať tieto údaje príslušnému pozemkovému úradu resp. Pôdohospodárskej platobnej agentúre.