ULPIANUS - interaktívne právnicke komentáre

ZoNVPP taxatívnym spôsobom vymenúva obsahové náležitosti, ktoré musí spĺňať zverejnené ponuka na prevod vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku. Týmto náležitostiam je prispôsobený elektronický Register zverejňovania ponúk, ktorý je dostupný na webovom sídle Ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka Slovenskej republiky (dostupné https://pozemky.mpsr.sk/). Nevyplnenie niektorej z týchto náležitostí bude mať za následok, že registračný proces neprebehne a ponuka nebude zverejnená.

Jednotlivé náležitosti ponuky možno rozdeliť do dvoch základných skupín, a to:

• osobné údaje - medzi základné náležitosti patria v prvom rade identifikačné údaje prevádzajúceho, ktorý má záujem predať svoj poľnohospodársky pozemok; z hľadiska ochrany osobných údajov zákon od tejto osoby nepožaduje zverejnenie jej dátumu narodenia, príp. rodného čísla;
• vecné údaje – tieto údaje sa týkajú samotného poľnohospodárskeho pozemku, aby bol záujemca dostatočným spôsobom informovaný o druhu pozemku a základných podmienkach jeho predaja.

Údaje o poľnohospodárskom pozemku podľa údajov z katastra nehnuteľností budú spravidla korešpondovať s údajmi zapísanými na príslušnom liste vlastníctva – konkrétne pôjde o údaje v nasledovnom rozsahu, a to číslo listu vlastníctva, číslo parcely (ako aj to či ide o parcelu registra „C“ alebo „E“), lokalita pozemku (obec a katastrálne územie), druh a výmera pozemku. Presnejší obsah týchto údajov sa prevádzajúcemu zobrazí po prihlásení do Registra.

Poľnohospodárske pozemky je v zásade možné využívať na účely, ktoré sú v súlade s druhom pozemku evidovaným v katastri nehnuteľností. Nakoľko údaje o druhoch pozemkov evidovaných v katastri nehnuteľností nemusia byť v danom čase aktuálne (nekorešpondujú so skutočným stavom), t.j. nedošlo k zosúladeniu poľnohospodárskeho druhu pozemku s jeho evidenciou v katastri, z tohto dôvodu zákon požaduje, aby bol uvedený účel ich použitia podľa územného plánu obce alebo územného plánu zóny.

Za mimoriadne dôležitú náležitosť ponuky je potrebné považovať údaj o cene požadovanej prevádzajúcim za m2 poľnohospodárskeho pozemku, pretože tento údaj ovplyvňuje rozhodovanie prípadného záujemcu o kúpu pozemku. Určenie ceny je ponechané na slobodnom uvážení prevádzajúceho. V prípade rozšírenia ponuky pre osoby podľa § 4 ods. 4 písm. b) ZoNVPP je prevádzajúci oprávnený určenú cenu zmeniť. V prípade zverejnenia ponuky pre záujemcov podľa § 4 ods. 7 ZoNVPP je však viazaný cenou určenou vo zverejnenej ponuke, ktorú už nemôže meniť – inak by sa vytvoril priestor ako obísť prevod poľnohospodárskeho pozemku na osoby podnikajúce v poľnohospodárstve, tým že v zverejnenej ponuke by sa úmyselne určila nadhodnotená cena pozemku.

Pokiaľ ide o termín a adresu na predkladanie ponúk na prevod vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku, nie je celkom zrejmé aký význam má zverejnenie termínu (túto lehotu nespomína ani manuál upravujúci postup zverejňovania a akceptovania ponuky vydaný ministerstvom), keďže v odseku 3 komentovaného ustanovenia je upravená zákonná lehota, s ktorou sú spojené následky neodoslania písomnej informácie nadobúdateľom na adresu prevádzajúceho. V právnej úprave nie je jednoznačným spôsobom vymedzený vzťah medzi prevádzajúcim určeným termínom a zákonnou lehotou. Vzhľadom na dikciu odseku 3 druhá veta komentovaného ustanovenia možno dospieť k záveru, že určenie termínu prevádzajúcim nemá žiadny praktický význam – podľa nevyvrátiteľnej právnej domnienky upravenej v tomto ustanovení totiž platí, že ak nadobúdateľ do piatich dní od uplynutia lehoty ponukového konania podľa § 4 ods. 3 ZoNVPP nezašle písomnú informáciu prevádzajúcemu, tak o prevod vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku neprejavil záujem.

Ministerstvo pôdohospodárstva a rozvoja vidieka Slovenskej republiky ako správca Registra zverejňovania ponúk vydalo pre prevádzajúcich a nadobúdateľov manuál, ktorý podrobným spôsobom popisuje postup od prihlásenia a registrácie prevádzajúceho, cez zverejnenie ponuky až po prejavenie záujmu a uzavretie dohody s nadobúdateľom (tento manuál je dostupný na: https://pozemky.mpsr.sk/).

Prevádzajúci, ako aj nadobúdatelia sa do Registra prihlasujú cez Ústredný portál verejnej správy (www.slovensko.sk ) (ďalej  len „ÚPVS“) prostredníctvom elektronického občianskeho preukazu. Po zadaní prihlásiť na stránke Registra (https://pozemky.mpsr.sk/) dochádza k automatickému presmerovaniu na ÚPVS, kde sa zadávajú prihlasovacie údaje.

Následne je potrebné zvoliť možnosť „ZVEREJNIŤ POZEMOK“ a vybrať, či sa zverejňuje vlastný pozemo,k alebo ide o konanie v zastúpení – pri vyznačení možnosti v zastúpení je potrebné doložiť pri žiadaní potvrdenia na okresnom úrade splnomocnenie.  Po vyplnení všetkých údajov vo formulári sa zobrazí „NÁHĽAD POZEMKU“. Po kontrole zadaných údajov je potrebné kliknúť na „ZVEREJNIŤ“. Pri nájdení chyby je možné kliknúť na „UPRAVIŤ“ a následne upraviť vložené údaje. Po kliknutí na „ZVEREJNIŤ“ je potrebné zadať časový rozsah zverejnenia v rozsahu od min. 15 dní do max. 45 dní. Oznam o ponuke bude zverejnený o 00.00 hod. Pri prvom stupni zverejnenia je automaticky dané zverejnenie iba pre susednú obec.

Na prejavenie záujmu je potrebné vyhľadať pozemok, kliknúť na „VIAC“ a následne kliknúť na „PREJAVIŤ ZÁUJEM“. Po prejavení záujmu v registri je potrebné odoslať predávajúcemu prejavený záujem doporučenou poštou najneskôr do 5 dní odo dňa ukončenia zverejnenia pozemku v registri. Následne je akceptácia ponuky na kúpu na strane predávajúceho. Ak predávajúci ponuku akceptuje, následne vyznačí v registri „AKCEPTOVAŤ PONUKU“ a vtedy je možné vygenerovať Potvrdenie o zverejnení pozemku vo formáte .pdf.

Pri prvom zverejnení je pozemok automaticky zverejnený pre susediace obce (tzv. zverejnenie v prvom stupni). V prípade, že o pozemok nebol v tomto stupni prejavený záujem, resp. nedošlo k dohode medzi predávajúcim a záujemcom, má predávajúci dve možnosti:

• zverejní pozemok opätovne pre susedné obce, pričom disponuje možnosťou určiť nižšiu požadovanú cenu za m2;
• zverejní pozemok pre celé územie Slovenskej republiky, pričom nemá možnosť zmeniť požadovanú cenu za m2.

Ak chce predávajúci postupovať jedným z uvedených krokov, zvolí možnosť „ARCHÍV“ a následne vybraný pozemok. Na koniec zvolí jednu z vyššie uvádzaných možností.

Predávajúci je povinný po tom, ako sa so záujemcom dohodne na predaji pozemku, označiť tohto záujemcu v registri. Predávajúci preto v zozname záujemcov klikne na možnosť „AKCEPTOVAŤ PONUKU“. Následkom zvolenia tejto možnosti bude generácia potvrdenia pre zvoleného záujemcu.
 

Predávajúci disponuje taktiež možnosťou „ZRUSIŤ AKCEPTOVANIE“ a dohodnúť sa s iným záujemcom. Po zrušení akceptovania nie je možné opätovne akceptovať už zrušenú ponuku záujemcu.

Akceptovanie ponuky v Registri osobu prevádzajúceho nijakým spôsobom nezaväzuje uzavrieť zmluvu o prevodu poľnohospodárskeho pozemku – akceptácia slúži iba na účel posúdenia zachovania lehoty šesť mesiacov pre použitie akceptovanej ponuky na účely prevodu vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku. Uzavretie zmluvy o prevode poľnohospodárskeho pozemku po ukončení ponukového konania je oprávnením, nie povinnosťou prevádzajúceho. 

Za účelom, aby ponukové konania neboli používané neprimerane dlhý čas zakotvil zákon lehotu, uplynutím ktorej zverejnená ponuka zanikne. Zverejnená ponuka na účely prevodu vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku  zanikne vtedy, ak ubehlo šesť mesiacov od uplynutia lehoty podľa § 4 ods. 3 – lehota podľa § 4 ods. 3 ZoNVPP je lehotou, počas ktorej musí byť ponuka zverejnená a zároveň, v rámci ktorej môžu záujemcovia prejavovať záujem o nadobudnutie poľnohospodárskeho pozemku.

Zo systematického výkladu odseku 2 a 3 komentovaného ustanovenia vyplýva, že lehotu šesť mesiacov je potrebné chápať ako tzv. akceptačnú lehotu pre prevádzajúceho, počas ktorej sa musí vykonať výber spomedzi prihlásených záujemcov.

Výber nadobúdateľa na účely prevodu vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku po uplynutí tejto lehoty nebude možné v Registri uskutočniť, resp. príslušný okresný úrad nevydá osvedčenie – zákon však nebráni vykonať ponukové konanie opakovane.

Každý nadobúdateľ je povinný zaznamenať záujem o nadobudnutie vlastníctva ponúkaného pozemku v Registri a odoslať písomne informáciu prevádzajúcemu v termíne a na adresu podľa odseku 1 písm. e) komentovaného ustanovenia.

Z uvedeného ustanovenia vyplýva, že povinnosť nadobúdateľa pri prejavení záujmu je rozdelená do dvoch krokov – (i) prejavenie záujmu záznamom v Registri a (ii) odoslanie písomnej informácie prevádzajúcemu. Tieto povinnosti musia byť splnené kumulatívne, aby sa prejavenie záujmu o nadobudnutie poľnohospodárskeho pozemku považovalo za účinne vykonané.

Pokiaľ ide o lehotu na odoslanie písomnej informácie obsahujúcej ponuku na prevod vlastníctva zákon je v tomto smere nezrozumiteľný a zmätočný, pretože upravuje dve rôzne lehoty. Po prvé lehotu, ktorú si určuje samotný prevádzajúci v zverejnenej ponuke a po druhé lehotu piatich dní od uplynutia lehoty podľa § 4 ods. 3, s ktorou spája právny dôsledok pre prípad jej uplynutia v podobe zákonnej domnienky spočívajúcej v neprejavení záujmu. Vzhľadom na skutočnosť, že zákon spája právny dôsledok iba s druhou lehotou je potrebné považovať túto lehotu za smerodajnú pre zasielanie písomných informácií. Nakoľko zákon používa pojem „zaslanie“ sme toho názoru, že písomnú informáciu je možné akceptovať aj v prípade jej podania na poštovú prepravu v posledný deň lehoty bez ohľadu na to, kedy bola prevádzajúcemu skutočne doručená – táto skutočnosť sa preukáže napríklad dátum podania na podacom lístku.

Tiež sme toho názoru, že neprejavenie záujmu na základe právnej domnienky nijakým spôsobom nebráni tomu, aby prevádzajúci túto ponuku mohol v konečnom dôsledku akceptovať aj pri zmeškaní lehoty. Pre akceptovanie ponuky v Registri zo strany prevádzajúceho postačuje prejavenie záujmu v Registri, pričom podmienka včasného odoslania písomnej informácie poštou nie je žiadnym spôsobom v overovacom konaní skúmaná – postačuje iba predloženie kópie listu, ktorým nadobúdateľ informoval prevádzajúceho o akceptovaní ním požadovanej alebo dohodnutej ceny za m2 poľnohospodárskeho pozemku, bez skúmania dodržania lehoty. Zmeškanie tejto lehoty však môže zakladať právo prevádzajúceho odmietnuť ponuku záujemcu.

Uvedená právna domnienka bude významná z hľadiska posudzovania, či bola dodržaná postupnosť zákonného poradia pri akceptovaní oprávnených nadobúdateľov podľa § 4 ZoNVPP.

Novelou ZoNVPP uskutočnenou zákonom č. 122/2015 Z. z.,  ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku a o zmene a doplnení niektorých zákonov bolo dotknuté aj ustanovenie § 5 ZoNVPP – ako sme už uviedli v komentári k § 4 (bod 5) uvedené zmeny majú skôr povahu kozmetickej úpravy.

V prípade § 5 ide o nasledovné zmeny:

• v súvislosti so zaradením zámennej zmluvy do § 3 odsek 1 ZoNVPP bolo v odseku 1 písmeno d) komentovaného ustanovenia k slovu cena doplnené slovo hodnota – zmena bola potrebná, aby boli legislatívne pokryté prípady, kedy bude dochádzať k prevodu poľnohospodárskeho pozemku prostredníctvom zámennej zmluvy;

• v odseku 2 došlo k spresneniu okamihu začatia plynutia 6 – mesačnej doby, v ktorej môže byť uskutočnený prevod na inú osobu – podľa úpravy pred novelou bolo týmto okamihom uplynutie lehoty, počas ktorej musela byť ponuka zverejnená v Registri resp. na verejnej tabuli obce. Podľa novej úpravy táto lehota plynie od neúspešného ukončenia ponukového konania (odsek 6) - z hľadiska legislatívneho vyjadrenia nie je zmena formulovaná práve najzrozumiteľnejšie, pretože z odseku 6 explicitne nevyplýva jednoznačne určiteľný okamih, od ktorého by bolo možné určiť začiatok plynutia 6 mesačnej lehoty. Avšak z kontextu jednotlivých dotknutých ustanovení, ako aj z dôvodov uvedených v dôvodovej správe k novele možno dospieť k záveru, že 6 mesačná lehota bude plynúť odo dňa kedy bolo ukončené ponúkanie poľnohospodárskeho pozemku pre osoby podľa odseku 4 písmeno b). Fakticky sa tak predlžuje čas, počas ktorého môže poľnohospodársky pozemok nadobudnúť tretia osoba – podľa dôvodovej správy bol predkladateľmi novely sledovaný práve tento cieľ;

• novodoplnený odsek 4 ukladá prevádzajúcemu označiť v Registri nadobúdateľa, ktorý prejavil záujem podľa odseku 3 a s ktorým sa prevádzajúci predbežne dohodol na uzavretí zmluvy o prevode vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku. Predkladateľ novely potrebu tejto zmeny odôvodnil tak, že „Dopĺňa sa povinnosť pre prevádzajúceho v elektronickom registri zaznamenať predbežnú dohodu s nadobúdateľom, aby okresný úrad vydávajúci osvedčenie mal ďalší podklad, že vydáva osvedčenie osobe, ktorú si samotný predávajúci vybral spomedzi záujemcov. Nebude tak dochádzať k vydávaniu osvedčenia bez skutočnej potreby prevodu pozemku.“  Účelom tejto zmeny je zefektívnenie práce príslušným orgánom štátnej správy.