ULPIANUS - interaktívne právnicke komentáre

Okruh osôb, ktoré môžu nadobúdať poľnohospodárske pozemky bez dodržania sprísneného formalizovaného postupu rozčleňuje ZoNVPP do troch kategórií:

• osoba, ktorá vykonáva poľnohospodársku výrobu ako podnikanie najmenej tri roky predo dňom uzavretia zmluvy o prevode vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku v obci, v ktorej sa poľnohospodársky pozemok nachádza. Osoba spadajúca do tejto kategórie musí kumulatívne naplniť 3 základné podmienky, a to (i) výkon poľnohospodárskej výroby formou podnikania (kvalifikačný predpoklad), (ii) výkon tejto činnosti najmenej tri roky pred uzavretím zmluvy (časový predpoklad resp. rovnako kvalifikačný predpoklad) a (iii) výkon tejto činnosti v obci, kde sa pozemok nachádza (územný predpoklad). Pri tomto okruhu osôb zákon uprednostňuje subjekty podnikajúce v poľnohospodárstve s určitou praxou v oblasti poľnohospodárstva podľa územného princípu. Do tejto skupiny patrí aj tzv. mladý poľnohospodár a osoba v pracovnoprávnom vzťahu k podnikateľovi (k tomu pozri ďalej). Štátne občianstvo týchto osôb je irelevantné, t. j. do tejto kategórie osôb spadajú aj fyzické osoby, ktoré sú cudzincami, resp. právnické osoby, ktorých spoločníkmi, akcionármi alebo členmi sú cudzinci s výnimkami ustanovenými v § 7 ZoNVPP. Poľnohospodárska činnosť je podľa nariadenia článku 4 ods. 1 písm. c) nariadenia Európskeho parlamentu a Rady (EÚ) č. 1307/2013 zo 17. decembra 2013 definovaná ako: i) produkcia, chov alebo pestovanie poľnohospodárskych výrobkov vrátane zberu, dojenia a rozmnožovania zvierat, a chovu zvierat na poľnohospodárske účely, ii) udržiavanie poľnohospodárskej plochy v stave, v ktorom je vhodná na pastvu alebo pestovanie bez prípravnej činnosti nad rámec použitia bežných poľnohospodárskych postupov a strojov na základe kritérií, ktoré stanovia členské štáty vychádzajúc z rámca stanoveného Komisiou, alebo iii) vykonávanie minimálnej činnosti na poľnohospodárskych plochách prirodzene ponechaných v stave vhodnom na pastvu alebo pestovanie, pričom túto činnosť vymedzia členské štáty;

• spoluvlastník poľnohospodárskeho pozemku, ak ide o spoluvlastnícky podiel podľa osobitných predpisov. V rámci ponechania týchto osôb v zjednodušenom režime nadobúdania poľnohospodárskych pozemkov je rešpektované zachovanie zákonného predkupného práva (§ 140 Občianskeho zákonníka, § 9 ods. 7 zákona č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách) – osoba spoluvlastníka poľnohospodárskeho pozemku má tak za každých okolností prednosť pri nadobúdaní podielov k týmto pozemkov pred inými osobami. Pri prevode podielu na spoločnej nehnuteľnosti medzi členmi pozemkového spoločenstva má predkupné právo na rozdiel od klasického podielového spoluvlastníctva podľa Občianskeho zákonníka prednosť pred prevodom na blízke osoby. ZoNVPP nezbavuje spoluvlastníka poľnohospodárskeho pozemku povinnosti dodržiavať pri prevode spoluvlastníckeho podielu pravidlá týkajúce sa predkupného práva vyplývajúce z osobitných predpisov (najmä z Občianskeho zákonníka).

• blízka osoba podľa § 116 Občianskeho zákonníka a osoba príbuzná podľa § 117 Občianskeho zákonníka. Blízkou osobou je príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel; iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu. Stupeň príbuzenstva dvoch osôb sa určuje podľa počtu zrodení, ktorými v priamom rade pochádza jedna od druhej a v pobočnom rade obidve od najbližšieho spoločného predka. Táto skupina osôb tu bola zákonodarcom zaradená z dôvodu, že regulácia nadobúdania vlastníctva sa v tomto prípade považuje za nevhodnú, resp. neúčelnú, lebo vzhľadom na právne postavenie účastníkov týchto právnych vzťahov je možné predpokladať, že poľnohospodársky pozemok bude i po zmene vlastníctva využívaný na poľnohospodársky účel, resp. iným spôsobom, ktorý nebude predstavovať negatívny zásah do pôdy.

Pri tomto okruhu subjektov nepovažoval zákonodarca reguláciu nadobúdania vlastníctva k poľnohospodárskym pozemkom za vhodnú a účelnú, pretože s ohľadom na právne postavenie účastníkov týchto právnych vzťahov je možné predpokladať, že poľnohospodársky pozemok bude i po zmene vlastníctva využívaný na poľnohospodársky účel, resp. iným spôsobom, ktorý nebude predstavovať negatívny zásah do pozemkového vlastníctva resp. do obhospodarovania pôdy. Na tieto subjekty môže vlastník poľnohospodárskeho pozemku previesť pozemok bez akýchkoľvek obmedzení.

Vlastník poľnohospodárskeho pozemku môže s uvedenými subjektmi (nadobúdateľmi) uzavrieť zmluvu o prevode vlastníctva štandardným spôsobom bez obmedzení zavedených ZoNVPP -  na prevod vlastníctva k poľnohospodárskemu pozemku sa bude vyžadovať naplnenie dvoch základných predpokladov, a to uzavretie prevodnej zmluvy a vklad do katastra nehnuteľností.

Inému subjektu ako subjektom taxatívne vymenovaným v odseku 1 komentovaného ustanovenia možno previesť vlastnícke právo k poľnohospodárskemu pozemku  iba sprísneným postupom požadujúcim splnenie ďalších formálnych podmienok (zverejnenie ponuky v Registri, vydanie osvedčenia nadobúdateľovi a pod.).

V rámci sprísneného postupu nadobúdania vlastníctva k poľnohospodárskym pozemkom zavádza ZoNVPP princíp publicity. Tento princíp zavádza povinnosť prevádzajúceho zverejniť ponuku (zámer) na prevod vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku v štádiu pred uzavretím zmluvy o prevode vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku – tento zákonný príkaz zasahuje do predzmluvných vzťahov a vytvára rámec pre kontraktačný proces medzi prevádzajúcim a potenciálnymi záujemcami o kúpu poľnohospodárskeho pozemku.

Zverejnenie ponuky sa musí vykonať dvoma spôsobmi súčasne, a to:

• v Registri zverejňovania ponúk prevodu vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku na webovom sídle Ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka Slovenskej republiky (ďalej len „Register“)  a
• na úradnej tabuli v obci, kde sa poľnohospodársky pozemok nachádza.

Podmienkou zverejnenia ponuky je, aby bola ponuka zverejnená najmenej po dobu 15 dní a zverejnenia ponuky bolo vykonané v rovnakom čase v Registri a na úradnej tabuli obce. Právna úprava bližšie nešpecifikuje čo sa rozumie pod slovným spojením „v rovnakom čase“ – logickým výkladom tohto ustanovenia možno dospieť k záveru, že sa tým myslí zverejnenie v rovnaký deň.

Zverejnenie ponuky na úradnej tabuli v obci má iba evidenčno-informačný charakter – pokiaľ ide o zverejnenie ponuky v Registri, tak toto zverejnenie má dôležitejší význam, pretože ide o jednu z podmienok v rámci sprísneného postupu, ktorej naplnenie je nevyhnutné pre riadny prevod vlastníckeho práva k poľnohospodárskemu pozemku. Táto podmienka a procedúra zverejnenia ponuky je totiž preskúmavaná v tzv. overovacom konaní, ktorého výsledok je rozhodujúci pre uskutočnenie prevodu.

Vzhľadom na skutočnosť, že ponuka sa zverejňuje v Registri, ku ktorému bude mať prístup každý potenciálny záujemca, je zverejnenie na úradnej tabuli v obci nadbytočné. Navyše, nadobúdateľom sa môže stať aj osoba, ktorá nevykonáva poľnohospodársku výrobu v danej obci, z čoho vyplýva, že prípadní záujemcovia budú spravidla sledovať ponuky zverejnené v Registri.

Mechanizmus zverejňovania ponúk na prevod poľnohospodárskych pozemkov predstavuje tzv. predzmluvné štádium, ktoré je nevyhnutné uskutočniť, aby účastníci mohli pristúpiť k uzavretiu samotnej prevodnej zmluvy. Ide totiž o jeden zo základných predpokladov pre vydanie osvedčenia, ktorého existencia sa skúma v rámci vkladového konania.

Zverejňovanie ponúk v Registri ako aj na úradnej tabuli v obci je bezodplatné.

Okruh osôb, ktoré môžu nadobúdať poľnohospodárske pozemky iba za dodržania sprísneného formalizovaného postupu rozčleňuje zákon do nasledovných kategórií:

• osoba, ktorá má na území Slovenskej republiky trvalý pobyt alebo sídlo najmenej desať rokov a vykonáva poľnohospodársku výrobu ako podnikanie najmenej tri roky predo dňom uzavretia zmluvy o prevode vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku v obci susediacej s obcou, v ktorej sa prevádzaný poľnohospodársky pozemok nachádza;

• osoba, ktorá má na území Slovenskej republiky trvalý pobyt alebo sídlo najmenej desať rokov a vykonáva poľnohospodársku výrobu ako podnikanie najmenej tri roky predo dňom uzavretia zmluvy o prevode vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku bez ohľadu na miesto podnikania.

Význam rozlišovania medzi týmito osobami spočíva v poradí, v akom majú tieto osoby právo nadobudnúť ponúkaný poľnohospodársky pozemok. Prednosť pri nadobúdaní poľnohospodárskeho pozemku má vždy osoba vykonávajúca poľnohospodársku výrobu ako podnikanie v obci susediacej s obcou, v ktorej sa prevádzaný poľnohospodársky pozemok nachádza. V prípade, že takáto osoba neprejaví o ponuku záujem môže sa stať nadobúdateľom aj osoba, ktorá nevykonáva poľnohospodársku výrobu v susednej obci.

Pod susednou obcou sa bude rozumieť obec, ktorá bezprostredne susedí s obcou, kde sa poľnohospodársky pozemok nachádza, pričom tieto obce sú oddelené spoločnou hranicou katastrálneho územia. Napriek tomu, že ZoNVPP neobsahuje legálnu definíciu susediacej obce, sme toho názoru, že inak pojem „susediaca obec“ nemožno interpretovať (napríklad rozšírením na ďalšie okolité obce a pod.).

Ak by nastala situácia, že po zverejnení ponuky prejaví záujem nadobúdateľ z obce, kde je ponúkaný poľnohospodársky pozemok evidovaný, má pri akceptovaní ponuky prednostné právo pred nadobúdateľmi zo susedných, resp. iných obcí.

Z komentovaného ustanovenia vyplýva nasledovné poradie pri nadobúdaní poľnohospodárskych subjektov, ktoré vychádza z kritéria územnej subsidiarity:

1. podnikateľ, ktorý vykonáva poľnohospodársku výrobu v obci, kde sa nachádza prevádzaný pozemok;
2. podnikateľ, ktorý vykonáva poľnohospodársku výrobu v obci susediacou s obcou podľa bodu 1;
3. podnikateľ, ktorý vykonáva poľnohospodársku výrobu v obci, ktorá nie je obcou podľa bodu 1 ani podľa bodu 2.

Jednotlivé kategórie nadobúdateľov sú rozšírené aj o fyzické osoby, ktoré vykonávajú najmenej tri roky predo dňom uzavretia zmluvy o prevode vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku poľnohospodársku výrobu v pracovnom pomere, v obdobnom pracovnom vzťahu alebo v inom pracovnoprávnom vzťahu u osoby, ktorá vykonáva poľnohospodársku výrobu ako podnikanie. Tieto osoby môžu nadobudnúť vlastníctvo k poľnohospodárskemu pozemku za rovnakých podmienok ako nadobúdatelia pod bodmi 1 až 3.

Od splnenia podmienky vykonávať poľnohospodársku výrobu najmenej tri roky je oslobodený mladý poľnohospodár, ktorým sa rozumie osoba, ktorá nemá v čase podania žiadosti o podporu viac ako 40 rokov, má primerané zručnosti a spôsobilosti potrebné na výkon zamestnania a prvýkrát zakladá poľnohospodársky podnik ako najvyšší predstaviteľ uvedeného podniku (špecifikácia podmienok, za ktorých sa právnická osoba môže považovať za mladého poľnohospodára je obsiahnutá v príslušných právnych aktoch vydaných Komisiou EÚ). Na vyváženie tejto výnimky zákon ustanovuje pre mladého poľnohospodára povinnosť zdržať sa prenajať, predať alebo darovať nadobudnutý pozemok tri roky od nadobudnutia vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku.

V krajnom prípade, ak ani jedna osoba z vyššie vymedzeného okruhu osôb neprejaví záujem o nadobudnutie vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku môže prevádzajúci poľnohospodársky pozemok previesť na osobu, ktorá má na území Slovenskej republiky trvalý pobyt alebo sídlo najmenej desať rokov, bez toho, aby táto osoba vykonávala poľnohospodársku výrobu ako podnikanie. Ak o kúpu pozemku neprejaví záujem ani takáto osoba, zákon prevádzajúcemu neumožňuje poľnohospodársky pozemok previesť na inú osobu.

Na prevod poľnohospodárskeho pozemku na takúto osobu sa vzťahujú osobitné sprísnené podmienky, ktoré výrazným spôsobom obmedzujú nakladanie s poľnohospodárskym pozemkom. Vlastník je totiž limitovaný cenou pozemku, ktorú zverejnil v ponuke na prevod vlastníctva a prevod môže uskutočniť najneskôr do šiestich mesiacov od ukončenia ponukového konania.

Opísaný postup pri prevode sa vzťahuje na všetky spôsoby prevodu vymedzené v § 3 ZoNVPP – vzhľadom na existenciu tohto ustanovenia považujeme odsek 8 komentovaného ustanovenia („Postup a podmienky podľa odsekov 3 až 6 sa vzťahujú aj na bezodplatný prevod darovaním poľnohospodárskeho pozemku.“) za duplicitný a nadbytočný.

Nakoľko ZoNVPP nerieši poradie pri pluralite záujemcov v rámci rovnakej kategórie osôb, sme toho názoru, že výber nadobúdateľa, s ktorým prevádzajúca osoba uzatvorí zmluvu o prevode vlastníctva je ponechaný na jej slobodnej voľbe. Z toho vyplýva, že nie je rozhodujúce poradie, v akom sa jednotlivé osoby tej istej kategórie prihlásili alebo ktorá z týchto osôb ponúkla najvyššiu cenu za prevádzaný pozemok. Relevantné je iba to, aby osoba nadobúdateľa spĺňala zákonom požadované podmienky a bolo dodržaná postupnosť pri prevode na osoby jednotlivých kategórií.

Prednostné právo na odkúpenie poľnohospodárskych pozemkov majú teda subjekty (napr. družstvá, agropodniky a roľníci), ktoré podnikajú v poľnohospodárstve v obci, v ktorej sa pozemok nachádza. Ak títo podnikatelia záujem o pôdu neprejavia, odkúpiť ju budú môcť podnikatelia v poľnohospodárstve v susediacej obci. Ak ani títo neprejavia záujem o kúpu, môže sa o pozemky uchádzať aj ten, kto pôsobí v inej oblasti.

Na záver možno zhrnúť, že proces prevodu poľnohospodárskych pozemkov spôsobom stanoveným ZoNVPP predstavuje pre vlastníkov a nadobúdateľov týchto pozemkov náročnú administratívnu procedúru (plynutie lehôt, overovacie konanie príslušného okresného úradu a pod.). Vlastník poľnohospodárskeho pozemku môže predať pozemok len presne stanoveným osobám, a to len v presne stanovenej postupnosti za dodržania stanovených lehôt čo má významný dopad na maximalizáciu jeho zisku. Navyše v prípade, ak prevádzajúci nenájde záujemcu, ktorý spĺňa zákonom požadované podmienky nemôže pozemok predať vôbec – ide o nelegitímny zásah štátu, ktorým sa vlastníkovi bráni nakladať so svojim pozemkom a núti ho zotrvať vo vlastníckom vzťahu proti jeho vôli.

Novelou ZoNVPP uskutočnenou zákonom č. 122/2015 Z. z.,  ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku a o zmene a doplnení niektorých zákonov bolo dotknuté aj ustanovenie § 4 ZoNVPP – uvedené zmeny sú však skôr formálneho charakteru a z materiálneho hľadiska je komentované ustanovenie zmenami dotknuté len minimálne.

Konkrétne ide o tieto úpravy:

• v odseku 2 bolo upresnené, že pri iných prípadoch ako tých, ktoré sú uvedené v odseku 1 sa použije postup podľa odsekov 3 až 8; pôvodné znenie odkazovalo aj na odseky 9 a 10, tieto však už neupravujú samotný postup, ale len definujú subjekty, ktoré môžu pozemky nadobudnúť rovnako ako nadobúdateľ vymedzený v odseku 1 písmeno a) (pred novelou to bol odkaz na odsek 4 resp. na legislatívnu skratku nadobúdateľa).  V prípade tejto zmeny ide len o legislatívno -  technické spresnenie;

• ​​v súvislosti so zaradením zámennej zmluvy do § 3 odsek 1 ZoNVPP bolo v odseku 7 komentovaného ustanovenia k slovu cena doplnené slovo hodnota – zmena bola potrebná, aby boli legislatívne pokryté prípady, kedy bude v osobitnom režime podľa ZoNVPP dochádzať k prevodu poľnohospodárskeho pozemku prostredníctvom zámennej zmluvy;

• v odseku 7 tiež došlo k spresneniu okamihu začatia plynutia 6 – mesačnej doby, v ktorej môže byť uskutočnený prevod na inú osobu – podľa úpravy pred novelou bolo týmto okamihom uplynutie lehoty, počas ktorej musela byť ponuka zverejnená v Registri resp. na verejnej tabuli obce. Podľa novej úpravy táto lehota plynie od neúspešného ukončenia ponukového konania (odsek 6) - z hľadiska legislatívneho vyjadrenia nie je zmena formulovaná práve najzrozumiteľnejšie, pretože z odseku 6 explicitne nevyplýva jednoznačne určiteľný okamih, od ktorého by bolo možné určiť začiatok plynutia 6 mesačnej lehoty. Avšak z kontextu jednotlivých dotknutých ustanovení, ako aj z dôvodov uvedených v dôvodovej správe k novele možno dospieť k záveru, že 6 mesačná lehota bude plynúť odo dňa kedy bolo ukončené ponúkanie poľnohospodárskeho pozemku pre osoby podľa odseku 4 písmeno b). Fakticky sa tak predlžuje čas, počas ktorého môže poľnohospodársky pozemok nadobudnúť tretia osoba – podľa dôvodovej správy bol predkladateľmi novely sledovaný práve tento cieľ.