Mimoriadne zaujímavý právny predpis, ktorý bude mať významný dopad na fungovanie právnych vzťahov v praxi a zároveň vyvolá (aspoň tak možno predpokladať) debaty o súlade s ústavou parlament prijal dňa 16. mája 2014, následne bol prezidentom podpísaný dňa 27. mája 2014.
Nový zákon o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku a o zmene a doplnení niektorých zákonov má v zmysle dôvodovej správy prispieť k ochrane pôdy a vlastníckych vzťahov, nakoľko ochrana a využívanie poľnohospodárskych pozemkov je verejným záujmom (verejným dobrom). Podľa dôvodovej správy „je potrebné popri doterajšej právnej úprave prijať zákon, ktorý bude regulovať nadobúdanie poľnohospodárskych pozemkov a zamedzí ich špekulatívnym nákupom, následnej zmene druhu pozemku a možnému zneužívaniu vlastníctva vo vzťahu k doterajším nájomcom, najmä požadovaním neprimeraného nájomného.“ Kľúčovým cieľom zákona je ústavne konformným spôsobom (dôvodová správa značnú časť venuje aj tejto problematike) obmedziť nakladanie s poľnohospodárskou pôdou tak, aby boli pri nakladaní s ňou uprednostnené fyzické osoby a právnické osoby, ktoré vykonávajú poľnohospodársku výrobu ako podnikanie alebo ako svoju profesiu a spĺňajú aj ďalšie s tým súvisiace podmienky.
Právny predpis je pomerne krátky – pozostáva z deviatich ustanovení (z toho § 1 Posobnosť zákona, § 8 Orgány štátnej správy a § 9 Prechodné ustanovenia).
Jadrom zákona je postup pri nakladaní s poľnohospodárskymi pozemkami, ktorými sa na účely novej právnej úpravy rozumie poľnohospodárska pôda v zmysle zákona o ochrane a využívaní poľnohospodárskej pôdy alebo pozemok zastavaný stavbou na poľnohospodárske účely do 24. júna 1991; s tým, že výnimku predstavujú:
- záhrady,
- pozemok v zastavanom území obce
- pozemok mimo zastavaného územia obce, ak je určený na iné ako poľnohospodárske využitie podľa osobitných predpisov alebo možnosť jeho poľnohospodárskeho využitia je obmedzená podľa osobitných predpisov, alebo jeho výmera je menšia ako 2 000 m2, alebo je priľahlý k stavbe, s ktorou svojím umiestnením a využitím tvorí funkčný celok.
Ako teda bude vyzerať predaj poľnohospodárskeho pozemku po novom?
Na účely novej právnej úpravy sa prevodom rozumie kúpa alebo darovanie podľa Občianskeho zákonníka, ale aj výkon záložného práva resp. zabezpečovacieho prevodu práva.
Bez akýchkoľvek obmedzení môže vlastník poľnohospodárskeho pozemku pozemok previesť len ak je prevádzaný:
- osobe, ktorá vykonáva poľnohospodársku výrobu ako podnikanie najmenej tri roky pred dňom uzavretia zmluvy o prevode vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku v obci, v ktorej sa poľnohospodársky pozemok nachádza,
- spoluvlastníkovi poľnohospodárskeho pozemku, ak ide o spoluvlastnícky podiel podľa osobitných predpisov,
- blízkej osobe podľa § 116 Občianskeho zákonníka a osobe príbuznej podľa § 117 Občianskeho zákonníka.
Pri prevodoch na iné osoby sa uplatňuje osobitný postup. V takomto prípade je prevádzajúci povinný zverejniť ponuku na prevod vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku najmenej na 15 dní v Registri zverejňovania ponúk prevodu vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku na webovom sídle Ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka Slovenskej republiky a zároveň musí túto ponuku zverejniť v rovnakom čase aj na úradnej tabuli v obci, kde sa poľnohospodársky pozemok nachádza. Zákon presne ustanovuje obsah takejto ponuky
Nadobudnúť vlastníctvo pozemku môže len osoba, ktorá má na území Slovenskej republiky trvalý pobyt alebo sídlo najmenej 10 rokov a vykonáva poľnohospodársku výrobu ako podnikanie najmenej tri roky pred dňom uzavretia zmluvy o prevode vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku a to buď v obci v susediacej s obcou, v ktorej sa prevádzaný poľnohospodársky pozemok nachádza, alebo bez ohľadu na miesto podnikania. Pritom platí, že ak po zverejnení ponuky prejaví záujem nadobúdateľ z obce, kde je ponúkaný poľnohospodársky pozemok evidovaný, má pri akceptovaní ponuky prednosť pred nadobúdateľom so susednej obce. Obdobné pravidlo uprednostnenia platí aj vo vzťahu nadobúdateľ, ktorý je vlastníkom poľnohospodárskeho pozemku v susednej obci a nadobúdateľ s iným miestom podnikania.
Ak žiaden z vyššie uvedených možných nadobúdateľov neprejaví záujem o nadobudnutie vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku, môže prevádzajúci poľnohospodársky pozemok previesť, za cenu uvedenú v ohlásení ponuky a to na osobu, ktorá má na území Slovenskej republiky trvalý pobyt alebo sídlo najmenej 10 rokov, najneskôr však šesť mesiacov od oznámenia registrácie.
Splnenie podmienok na prevod pozemku posudzuje v osobitnom správnom konaní okresný úrad v obvode ktorého je dotknutý pozemok evidovaný – osvedčenie o splnení podmienok je potom prílohou ku zmluve. Aj v ostatných prípadoch (kedy sa neuplatňuje osobitný postup resp. ak ide o pozemok, ktorý nie je v pôsobnosti tohto zákona) zákon ustanovuje, aké listiny sú prílohou zmluvy o prevode pozemku.
Zákon tiež formuluje generálny zákaz nadobúdania poľnohospodárskeho pozemku zo strany nasledovných subjektov: štát, občan štátu, fyzická osoba s pobytom alebo právnická osoba so sídlom v štáte, ktorého právny poriadok neumožňuje občanom Slovenskej republiky, fyzickým osobám s pobytom v Slovenskej republike ani právnickým osobám so sídlom v Slovenskej republike nadobúdať vlastníctvo k poľnohospodárskemu pozemku; to sa nevzťahuje na dedenie poľnohospodárskeho pozemku. Výnimku z tohto pravidla predstavujú štáty Európskej únie, Európskeho hospodárskeho priestoru, Švajčiarsko ani štáty, pre ktoré to vyplýva z medzinárodnej zmluvy, ktorou je Slovenská republika viazaná; zákaz sa nevzťahuje ani na ich štátnych občanov, ani na fyzické osoby s pobytom alebo právnické osoby so sídlom v týchto štátoch. Je potrebné uviesť, že vzhľadom na pozmeňovací návrh poslancov (ktorý podmienil nadobudnutie pozemku pri nepodnikateľských subjektoch dĺžkou pobytu resp. zriadenia sídla) je otázne, v ktorých prípadoch sa toto obmedzenie vôbec uplatní.
Aký je náš názor na novú právnu úpravu? Napriek snahe zákonodarcu o vysvetlenie jej súladu s ústavou (viď dôvodová správa) je veľmi pravdepodobné, že bude vystavený testu ústavnosti v konaní pred Ústavným súdom SR.
Zákon tiež výrazne administratívne komplikuje prevod (osobitné konanie pred okresným úradom a ostatné formality) – v prvých mesiacoch jeho účinnosti možno aj z tohto dôvodu (najmä však pre „všeobecné vyčkávanie“ po novej právnej úprave) očakávať pokles nakladania s poľnohospodárskymi pozemkami.
Celé znenie právneho predpisu a súvisiace predpisy nájdete TU.
Šaňo Bröstl ml.
