Parlament predvčerom (22. apríla 2020) schválil prvú novelu lex corona.
zdroj:
V rámci nej boli prijaté nasledovné zmeny:
- predĺženie zákazu výkonu záložného práva a núteného speňaženia majetku (dražby a podobne) do 31. mája 2020
- osobitná možnosť odkladu exekúcie na žiadosť povinného
- ochrana nájomcov nehnuteľností pred ukončením nájmu
- zavedenie inštitútu dočasnej ochrany podnikateľov
Celé znenie novely spolu s dokumentmi z legislatívneho procesu nájdete TU, v tomto prehľade sa budeme venovať iba ochrane nájomcov nehnuteľností pred ukončením nájmu.
Ktorá skupina nájmov a nájomcov je chránená?
Novelizovaný lex corona upravuje ochranu pred ukončením nájmu nehnuteľností vrátane nájmu bytu alebo nebytového priestoru. Chránený bude nájom všetkých druhov nehnuteľností od pozemkov po všetky typy stavieb, zapísaných a nezapísaných v katastri nehnuteľností.
Nová úprava bude chrániť všetkých nájomcov – fyzické osoby (podnikateľov aj nepodnikateľov), právnické osoby (každá forma právnickej osoby) a bez ohľadu na účel nájmu (podnikanie, nekomerčné užívanie a pod.).
Aké sú podmienky ochrany?
Rozhodujúce je naplnenie dvoch podmienok:
- nájomca sa dostane do omeškania s platením nájomného vrátane úhrad za plnenia obvykle spojených s nájmom splatného v období od 1. apríla 2020 do 30. júna 2020 a
- omeškanie nájomcu vzniklo v dôsledku okolností, ktoré majú pôvod v šírení nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19.
Ochrana sa vzťahuje nielen na omeškanie s platbami nájomného ale s platbami všetkých služieb či plnení spojených s nájmom ako je dodávka vody, plynu, elektriny, ostatných médií, platieb za odpad a rôznych podobných plnení a to bez ohľadu na to či dôjde alebo nedôjde k ich čiastočnej úhrade. Určujúcou je ich splatnosť, ktorá musí nastať v období od 1. apríla 2020 – do 30. júna 2020, rozhodovať bude samozrejme splatnosť dojednaná v nájomnej zmluve, prípadne vyplývajúca z právnych predpisov.
Druhá podmienka bude v aplikačnej praxi spôsobovať najväčšie nejasnosti - pravdepodobne úspešne sa ochrany dovolajú nájomcovia nehnuteľností, ktoré nemohol nájomca užívať z dôvodu zákazu ich prevádzkovania zo strany štátu. Nebude však môcť takmer každý nájomca tvrdiť, že v dôsledku krízou vyvolanej zmeny spotrebiteľského správania dosahuje jeho prevádzka tržby oveľa nižšie ako pred krízou alebo je znížená jeho solventnosť?
Ak sa držíme pojmológie procesného práva (dokazovať versus osvedčiť) nájomca nemusí tieto skutočnosti preukázať resp. dokázať, postačuje ak ich „dostatočne osvedčí“ - nevedno však, či to zákonodarca naozaj takto myslel. Každopádne by si nájomcovia mali pripraviť sumár argumentov, faktov a čísel, aby dôvody omeškania vedeli odôvodniť.
Už teraz možno predvídať, že kritéria naplnenia druhej podmienky (prvá je bez problémov objektivizovateľná) budú určovať súdy.
Pred čím sú najomcovia chránení?
Ak sú splnené podmienky pre ochranu nájomcu prenajímateľ nemôže do 31. decembra 2020 jednostranne ukončiť nájom nehnuteľnosti. Ak by chcel prenajímateľ postupovať podľa zákonných alebo zmluvných dojednaní o ukončení nájmu pre neplatenie nájomného, jeho právny úkon nebude mať právne účinky. Platí to pre všetky druhy skončenia nájmu (odstúpenie, výpoveď prípadné iné).
Prirodzene, zmluvné či zákonné možnosti nájomcov ukončiť nájomný vzťah nie sú dotknuté, rovnako tak ani ukončenie dohodou zmluvných strán. Takisto nie je obmedzená možnosť prenajímateľa ukončiť nájom z iných dôvodov podľa nájomnej zmluvy alebo zákona.
Zaniká povinnosť zaplatiť nájomné a úroky z omeškania?
Nie, podľa prijatej úpravy žiadnym spôsobom nezaniká povinnosť uhrádzať nájomné, zákon rieši len ochranu pred omeškaním s platením nájomného, zatiaľ však platí, že nájom bude musieť nájomca splatiť v celom rozsahu (za predpokladu, že nie sú dané iné dôvody pre nezaplatenie nájomného).
Keďže zákon chráni len pred ukončením nájmu to, že nájomca nebude platiť nájomné neznamená, že prenajímateľovi nevzniká nárok na sankčné plnenie (úroky z omeškania, zmluvná pokuta, poplatok z omeškania).
Spracoval: Šaňo Bröstl ml.
Ilustračné foto: pixabay.com
