V priebehu leta Ministerstvo pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR zverejnilo informáciu, že na jeho webovej stránke možno vyhľadať údaje o výške nájomného za užívanie poľnohospodárskej pôdy v členení podľa jednotlivých katastrov.
Ministerka G. Matečná na tlačovej besede v júli 2019 (ďalšie podrobnosti TU) informovala, že „Zverejnenie obvyklého nájomného chráni majiteľov poľnohospodárskej pôdy pred neprimerane nízkymi cenami a tiež poskytuje nájomcom odrazový mostík pre stanovenie ceny nájmu. Všetky nové návrhy zmlúv už musia obsahovať cenu, ktorá je minimálne na úrovni obvyklej výšky nájomného platnej pre dané katastrálne územie. Ak nájomca navrhne nižšiu cenu ako obvyklú, vlastník môže takúto cenu odmietnuť. Odporúčame všetkým majiteľom pozemkov, aby si pred uzavretím každej novej zmluvy skontrolovali obvyklé nájomné, ktoré je zverejnené na stránke ministerstva pôdohospodárstva.“
Obvyklá výška nájomného je inštitút, ktorý zaviedla novela zákona č. 504/2003 o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov (ďalej len ZoNPP) s účinnosťou od 1. mája 2018. Podľa legálnej definície (§ 1 ods. 3 ZoNPP) sa obvyklou výškou nájomného za užívanie poľnohospodárskej pôdy pri prevádzkovaní podniku (ďalej len „obvyklá výška nájomného“) rozumie údaj o výške nájomného za 1 ha poľnohospodárskej pôdy, ktorý každoročne k 30. júnu za predchádzajúci rok zverejňuje príslušný okresný úrad pre každé katastrálne územie z údajov, ktoré zistí z evidencie dohodnutého a zaplateného nájomného podľa § 14 ods. 3 ako priemernú výšku nájomného za užívanie poľnohospodárskej pôdy pri prevádzkovaní podniku. Presný postup evidencie dohodnutého a zaplateného nájomného resp. určenia výšky obvyklého nájomného určuje vyhláška Ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR č. 172/2018 Z. z., ktorou sa ustanovujú podrobnosti o spôsobe a rozsahu vedenia a poskytovania evidencií a stanovenia obvyklej výšky nájomného.
Obvyklá výška nájomného má podľa ZoNPP význam v týchto situáciách:
- ak je predmetom nájmu pozemok evidovaný v katastri nehnuteľností v registri „C“ ako zastavaná plocha a nádvorie, slúžiaci na poľnohospodárske účely alebo pozemok zastavaný stavbou slúžiacou na poľnohospodárske účely (§ 1 ods. 2 písmeno b) ZoNPP). V takomto prípade podľa § 10 ods. 2 ZoNPP platí, že sa pre vznik zmluvy vyžaduje dohoda o výške nájomného alebo o spôsobe jej určenia. Nájomné by malo byť vo výške dvojnásobku obvyklej výšky nájomného v danom katastrálnom území – zákon však uprednostňuje dohodu strán. Obdobne sa určí výška odplaty za užívanie pozemku bez nájomnej zmluvy v areáli poľnohospodárskeho podniku zastavanom stavbami na poľnohospodárske účely do 24. júna 1991, ak slúži na poľnohospodárske účely
- pri prednostnom práve na uzavretie nájomnej zmluvy – ak nájomca spĺňa podmienky pre uplatnenie prednostného práva na uzavretie novej nájomnej zmluvy (§ 13 ods. 2 – 4 ZoNPP) po skončení predchádzajúcej zmluvy, má nárok, aby nájomné podľa novej zmluvy zodpovedalo nájomnému v obvyklej výške, t. j. aby sa nevyžadovalo od neho vyššie nájomné. Ďalej platí, že ak nájomca, ktorý v období medzi 12. a 2. mesiacom pred skončením zmluvy predloží prenajímateľovi návrh nájomnej zmluvy, jedným z dôvodov pre ktorý môže prenajímateľ uzavretie novej zmluvy odmietnuť je to, že nájomné nie je v obvyklej výške. Pôjde o tie prípady ak sa navrhuje nájomné nižšie ako je obvyklá výška nájomného - nájomca samozrejme môže navrhnúť vyššie nájomné a nemôže to byť na jeho ujmu
- pri pozemkoch, s ktorými nakladá Slovenský pozemkový fond patrí nájomcovi, ktorý si riadne a včas plní svoje záväzky z nájomnej zmluvy, prednostné právo na uzatvorenie novej zmluvy o nájme pozemkov za nájomné v obvyklej výške
- možno očakávať, že obvyklú výšku nájomného si právna prax osvojí ako vodítko pre určovanie niektorých nárokov – predovšetkým pri určovaní výšky bezdôvodného obohatenia bude určite namieste vychádzať z tohto údaja (napríklad pri užívaní pozemku bez nájomnej zmluvy, alebo na základe neplatnej zmluvy
Z tlačovej informácie vyplýva, ža agrorezort vyhodnotil aj najčastejšie chyby a nedostatky pri vypĺňaní formulárov zo strany nájomcov. Išlo o duplicitne podané formuláre jedného nájomcu pre to isté katastrálne územie s rôznymi údajmi či neúplné údaje vo formulároch, keď boli napríklad vyplnené len údaje o prenajatej výmere, ale údaje o dohodnutom alebo zaplatenom nájomnom nie. Problémom mali byť aj nesprávne uvedené výmery prenajatej poľnohospodárskej pôdy alebo nesprávne uvedené hodnoty dohodnutého alebo zaplateného nájomného, prípadne oboch. Okresné úrady v takýchto prípadoch vyzývali nájomcov na nápravu a predloženie nových, opravených, resp. doplnených sumárnych údajov.
Nateraz nie je známe, či sa do poskytovania údajov zapojili všetky subjekty – stačí, že informácie neposkytne poľnohospodársky podnik hospdáriaci v katastri na veľkej ploche a údaje môžu byť značne skreslené.
Konkrétne údaje výšky obvyklého nájomného za rok 2018 nájdete na tomto odkaze.
Šaňo Bröstl ml.
Ilustračné foto: pixabay.com (úprava redakcia)
