ULPIANUS - interaktívne právnicke komentáre

Pod podnájmom nebytového priestoru, resp. jeho časti rozumieme prenechanie užívania nebytového priestoru (jeho časti) nájomcom tretej osobe – podnájomcovi. Podnájom možno vymedziť ako nájom nájomného práva, ktorý predstavuje od nájomcu odvodené užívacie právo k predmetu podnájmu za odplatu. Podnájom preto nemôže vzniknúť, ak jeho predmet nie je už v nájme (tento záver však nevylučuje možnosť uzavrieť zmluvu o budúcej podnájomnej zmluve, resp. podnájomnú zmluvu s odkladacou podmienkou alebo odložením účinnosti). Prenechaním nebytového priestoru do podnájmu dochádza k realizácii dispozičného práva nájomcu s oprávnením užívať nebytový priestor (ius utendi). Z textácie predmetného ustanovenia výslovne vyplýva, že do podnájmu možno prenechať aj časť nebytového priestoru; túto časť nebytového priestoru je z dôvodu určitosti zmluvy o podnájme a predchádzaniu problémov v praxi ohľadom predmetu podnájmu náležitým spôsobom špecifikovať. Na právny vzťah medzi nájomcom a podnájomcom sa primerane aplikujú ustanovenia o nájme, s výnimkou tých, z povahy ktorých vyplýva, že sa môžu použiť iba na nájom.

Zákonná dikcia umožňuje prenechanie do podnájmu na určitý čas, čo je podmienené tým, že podnájomný vzťah ako vzťah odvodený od hlavného nájomného vzťahu je z hľadiska dĺžky svojho trvania limitovaný existenciou nájomného vzťahu. To znamená, že zánikom nájomného vzťahu zaniká aj vzťah podnájomný. Podnájomný vzťah je v tomto smere závislým na existencii základného vzťahu z nájomnej zmluvy. Z uvedeného dôvodu nájomca nemôže dojednať s podnájomcom dlhšiu dobu podnájmu, ako má sám dohodnutú s prenajímateľ; ak by tak napriek tomu učinil, takéto dojednanie by bolo v prevyšujúcom rozsahu neplatné a na zánik podnájmu by nemalo žiaden vplyv. V takom prípade by mohli podnájomcovi vzniknúť nároky z titulu náhrady škody.

Podľa nášho názoru je zákonné znenie čiastočne nedôsledné a zbytočne obmedzujúce, čo sa týka dojednania o dĺžke podnájomného vzťahu. V prvom rade je potrebné uviesť, že hlavný nájomný vzťah môže byť uzavretý aj na dobu neurčitú. V takom prípade nájomca pri stanovení doby trvania podnájmu nevie s určitosťou odhadnúť dĺžku trvania nájomného vzťahu a následne stanoviť dobu trvania podnájomného vzťahu. Napokon vychádzajúc z odvodenosti podnájomného vzťahu vyplýva, že zánikom nájmu automaticky zaniká aj podnájom. Z tohto dôvodu by mal mať nájomca možnosť prenechať nebytový priestor do užívania tretej osobe na neurčitý čas v prípade, že na neurčitý čas bol uzavretý hlavný nájomný vzťah. Pre dojednanie podnájmu na dobu neurčitú prakticky neexistujú relevantné prekážky a takto dojednaný podnájomný vzťah by nespôsoboval žiaden problém ani v aplikačnej praxi – je totiž logické, že podnájom bude svojím trvaním vždy ohraničený trvaním nájmu. Následne, ak by nastala situácia, že by z akýchkoľvek dôvodov došlo k zániku nájomného vzťahu, bolo by povinnosťou nájomcu túto skutočnosť bez zbytočného odkladu oznámiť podnájomcovi, aby mal tento dostatočný časový priestor na zabezpečenie nových priestorov. Vzhľadom na zákonnú dikciu je tento názor potrebné chápať výlučne v rovine de lege ferenda.

Na zánik podnájmu (mimo jeho zániku v dôsledku zániku nájmu) sa per analogiam použijú ustanovenia vzťahujúce sa na zánik nájmu.

Podnájomný vzťah je vzťahom akcesorickým, t.j. je odvodený od hlavného vzťahu založeného zmluvou o nájme uzavretou medzi prenajímateľom a nájomcom. Akcesorickým právnym vzťahom sa vo všeobecnosti rozumie vedľajší právny vzťah, ktorý je existenčne spätý s právnym vzťahom hlavným. Logickým dôsledkom tohto špecifika je skutočnosť, že rozsah práv a povinností podnájomcu je determinovaný a nesmie prekročiť rozsah práv a povinností, ktoré vyplývajú z nájomnej zmluvy pre nájomcu. Z akcesority podnájomného vzťahu vyplýva, že dĺžka podnájmu musí byť v súlade s trvaním doby nájmu nájomcu. Zánik podnájmu je závislý od zániku nájmu a zaniká najneskôr s nájmom. Nie je vylúčené, aby podnájomný vzťah zanikol aj skôr (napr. vypovedaním podnájomnej zmluvy zo strany nájomcu alebo podnájomcu).

Uzavretím zmluvy o podnájme medzi nájomcom a podnájomcom nevzniká právny vzťah medzi prenajímateľom a podnájomcom, ale výlučne medzi účastníkmi podnájomnej zmluvy. De iure tu existujú popri sebe dva právne vzťahy, a to vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom (hlavný – nájomný vzťah), a vzťah medzi nájomcom a podnájomcom (odvodený – podnájomný vzťah). Vo vzťahu k prenajímateľovi je zaviazaný výlučne nájomca, ktorý zodpovedá aj za vady a poškodenia nebytového priestoru (jeho časti) spôsobené podnájomcom. Ak by však po skončení podnájmu podnájomca predmet nájmu nevypratal, vzniká prenajímateľovi právo domáhať sa vypratania priamo voči podnájomcovi, ktorý predmet nájmu fakticky užíva.

Charakteristickým znakom vzniku podnájomného vzťahu je jeho podmienenosť súhlasom prenajímateľa. Komentované ustanovenie predstavuje lex specialis k Občianskemu zákonníku, podľa ktorého v zásade platí, že na prenechanie do podnájmu sa súhlas nevyžaduje (§ 666 ods. 1 OZ). V prípade udelenia súhlasu zo strany prenajímateľa je jedným z práv nájomcu právo prenechať nebytový priestor do užíva inej osoby (podnájomcu). Z uvedeného dôvodu ak nájomca súhlas prenajímateľa nezíska, právo prenajať nebytový priestor ďalšej osobe nájomcovi nevznikne.

Podnájomný vzťah vzniká uzavretím zmluvy o podnájme nebytového priestoru. Formu uzavretia podnájomnej zmluvy zákon nepredpisuje (na rozdiel českej právnej úpravy, kde sa vyžaduje obligatórne písomná forma). Vzhľadom k tomu, že zákon nepredpisuje pre podnájomnú zmluvu povinnú požiadavku písomnej formy, resp. nespája s jej nedostatkom žiadne právne následky, je potrebné mať zato, že platná zmluva o podnájme nebytových priestorov môže byť uzavretá aj ústne či konkludentne, t.j. nevýslovne faktickým správaním sa, ak nie je žiadna pochybnosť o tom, aká vôľa mala byť takto prejavená. Napriek tejto skutočnosti možno z praktických dôvodov vrelo odporučiť jej uzavretie v písomnej forme (zvýšená ochrana účastníkov pri dokazovaní, zamedzenie vzniku nejasností v prípade spornosti a pod.). Čo sa týka obsahových náležitostí zmluvy o podnájme tieto by mali korešpondovať s náležitosťami, ktoré sa vyžadujú pre nájomnú zmluvu. Ide o jednu z podmienok vzniku podnájomného vzťahu.

V právnej teórii sa objavuje tiež opačný názor, ktorý sa prikláňa k zachovaniu písomnej formy podnájomnej zmluvy. Tento názorový prúd odvodzuje písomnú formu zmluvy o podnájme od obligatórnej písomnej formy nájomnej zmluvy. Obligatórnosť písomnej formy podnájomnej zmluvy odôvodňuje argumentom ad absurdum. Podľa tohto argumentu by bolo nezmyselné, aby sa pre právny vzťah, ktorý má obdobný predmet a jeho obsahom sú v skutočnosti typovo zhodné práva a povinnosti, v jednom prípade uplatnila písomná forma a v druhom prípade nie.

Posledným znakom podnájomnej zmluvy je jej odplatnosť. Ak by došlo k prenechaniu nebytového priestoru do užívania tretej osoby bezodplatne, nešlo by o podnájom, ale o výpožičku. Podľa nášho názoru napriek uvedenej skutočnosti, je v záujme zabráneniu obchádzania zákona potrebné uplatniť extenzívny výklad, v zmysle ktorého sa súhlas prenajímateľa vyžaduje aj na bezodplatné prenechanie nebytového priestoru do užívania tretej osoby. Na výpožičku bude potom potrebné aplikovať rovnaký právny režim ako na podnájom.

Podnájom nebytového priestoru je prípustný len v prípade, ak s ním prenajímateľ súhlasí. Táto právna úprava je odlišná od všeobecného pravidla obsiahnutého v § 666 OZ, podľa ktorého nájomca je oprávnený dať prenajatú vec do podnájmu, ak zmluva neurčuje inak.

Viazanosť podnájmu na súhlas prenajímateľa vychádza zrejme z myšlienky, že pre rozhodnutie prenajímateľa o prenájme nebytového priestoru, ako i pre konkrétne zmluvné podmienky sú dôležité osobné, pracovné a majetkové pomery nájomcu. Ak má byť následne nájomca oprávnený prenechať užívanie nebytového priestoru (jeho časti) ďalšej osobe, musí byť daná prenajímateľovi možnosť, ako užívaniu veci „neznámou“ (z pohľadu prenajímateľa) treťou osobou zabrániť, a predísť tak vzniku možných škôd na jeho majetku. Z uvedeného vyplýva, že zmyslom viazanosti podnájmu na súhlas je predovšetkým ochrana prenajímateľa.

Zákon výslovne neustanovuje požiadavku, aby bol súhlas prenajímateľa vyjadrený písomne, preto je možné udeliť ho aj ústne alebo iným spôsobom nevzbudzujúcim pochybnosti o tom, že prenajímateľ chcel prejaviť súhlas s prenechaním nebytového priestoru do podnájmu.

Osobitný režim sa uplatní pre nebytové priestory, ktoré sú v správe majetku štátu. Podľa § 13 ods. 11 zákona č. 278/1993 Z.z. o správe majetku štátu: „Nájomca ani vypožičiavateľ nie je oprávnený prenechať majetok štátu do nájmu, podnájmu alebo výpožičky. Ak nájomca alebo vypožičiavateľ prenechal majetok štátu do nájmu, podnájmu alebo výpožičky, je taká zmluva neplatná“.

Z časového hľadiska môže byť súhlas udelený kedykoľvek pred uzavretím zmluvy o podnájme, a to buď ako obsahová súčasť nájomnej zmluvy alebo samostatným úkonom. Spornou je otázka udelenia súhlasu ex post, t.j. po uzavretí podnájomnej zmluvy. Podľa českej súdnej praxe nie je vylúčená možnosť udeliť takýto súhlas aj dodatočne po uzavretí zmluvy o podnájme. V tomto kontexte sa prikláňame k tejto rozhodovacej praxi, nakoľko je na slobodnom uvážení prenajímateľa, či v takom prípade konvaliduje nedostatok udeleného súhlasu alebo podnikne kroky smerujúce k skončeniu nájomného vzťahu.

V aplikačnej praxi ako i odbornej literatúre vyvstala otázka, či možno v čase uzatvorenia nájomnej zmluvy udeliť nájomcu tzv. paušálny súhlas na prenechanie nebytového priestoru do podnájmu bez toho, aby prenajímateľ poznal osobu podnájomcu. Prikláňame sa k názoru, že takýto paušálny súhlas je možný, pretože právna úprava neustanovuje súhlas vo vzťahu ku konkrétnej osobe, ale tento súhlas koncipuje vo všeobecnosti ako súhlas s podnájmom. Je preto na slobodnom uvážení prenajímateľa, či udelí paušálny súhlas a tým sa vzdá udeľovať súhlas vo vzťahu ku konkrétnemu podnájomcovi alebo si právo udeľovať súhlas ponechá na každý jednotlivý prípad osobitne. V súhlase môže prenajímateľ tiež špecifikovať podmienky, za ktorých má byť podnájomná zmluva uzatvorená.

V prípade prenechania nebytového priestoru do podnájmu tretej osoby bez súhlasu prenajímateľa, nespôsobuje nerešpektovanie povinnosti získať súhlas prenajímateľa neplatnosť podnájomnej zmluvy. Jediným následkom porušenia povinnosti nájomcu je vznik práva prenajímateľa na odstúpenie od nájomnej zmluvy podľa všeobecnej právnej úpravy obsiahnutej v § 666 ods. 2 OZ, ktorá sa na túto právnu situáciu použije subsidiárne, keďže tento osobitný zákon neupravuje špeciálnu právnu úpravu (s výnimkou nájomnej zmluvy na určitý čas). Zánikom nájomnej zmluvy v dôsledku odstúpenia zo strany prenajímateľa zaniká automaticky aj zmluva o podnájme, ktorá je odvodená od hlavnej nájomnej zmluvy a zaniká vždy najneskôr so zánikom nájomnej zmluvy. V prípade nájomnej zmluvy uzavretej na určitý čas je prenajímateľ v súlade s § 9 ods. 2 písm. g) tohto zákona oprávnený vypovedať zmluvu o nájme nebytového priestoru. Sporné ostáva, či sa vypovedanie zmluvy o nájme na určitý čas nebude analogicky vzťahovať aj na výpoveď nájomnej zmluvy na neurčitý čas, čím sa zároveň vylúči subsidiárne použitie Občianskeho zákonníka.

Súhlas prenajímateľa je jednostranným adresovaným právnym úkonom, ktorý smeruje voči nájomcovi. Tento súhlas môže mať podobu samostatného - mimo nájomnej zmluvy stojaceho – jednostranného právneho úkonu alebo môže byť súčasťou zmluvy o nájme nebytového priestoru. V tejto súvislosti vyvstáva otázka, či je právne možné odvolanie, resp. zrušenie už udeleného súhlasu. V prípade, ak je súhlas udelený v nájomnej zmluve, bude ho možné zrušiť jedine vzájomnou dohodou zmluvných strán o zmene zmluvy. Ak však bude súhlas udelený samostatne vo forme jednostranného právneho úkonu, môže dôjsť k jeho zrušeniu, vzhľadom k povahe jednostranných adresovaných právnych úkonov, ktorých dôsledky nastávajú až v momente dôjdenia do dispozičnej sféry druhej strany, iba do času dôjdenia do sféry poznania osoby, ktorej je adresovaný. Domnievame sa, že opačný výklad, t.j. ak by bolo možné súhlas zrušiť potom čo sa s ním druhá strana oboznámili a konala na jeho základe, by bol v rozpore s princípom právnej istoty a stability právnych vzťahov.

Po udelení súhlasu s podnájmom môže užívaniu nebytového priestoru (jeho časti) podnájomcom jednostranne zabrániť len výpoveďou, resp. odstúpením od nájomnej zmluvy.

Pre obsah podnájomnej zmluvy platí zásada, že nikto nemôže previesť na iného viac práv než má on sám. Táto zásada vymedzuje právom dovolený rozsah obsahu podnájomnej zmluvy, ktorý vyplýva z akcesority a odvodenosti podnájomného vzťahu. Nájomca je preto v rámci kontrakčného procesu s podnájomcom limitovaný pri dojednaní práv a povinností v podnájomnej zmluve v rozsahu hlavnej, t.j. nájomnej zmluvy. Z uvedeného vyplýva záver, že obsahom podnájomnej zmluvy môžu byť maximálne tie práva a povinnosti, ktoré sú obsahom nájomnej zmluvy.

Zvlášť je významné zaoberať sa otázkou, či podnájomcovi môže udeliť súhlas so zmenami nebytového priestoru aj prenajímateľ, a to v prípade, že nájomca takýto súhlas odmietne udeliť. Vychádzajúc zo skutočnosti, že podnájomný vzťah vzniká medzi nájomcom a podnájomcom možno dospieť k záveru, že prenajímateľovi toto právo neprislúcha. Prenechanie nebytového priestoru do podnájmu je výlučným oprávnením nájomcu (jeho subjektívnym právom), pričom prenajímateľ má možnosť toto oprávnenie korigovať iba prostredníctvom udelenia súhlasu s podnájmom, prípadne stanovením podmienok, za ktorých možno nebytový priestor prenechať do podnájmu. Z uvedeného vyplýva, že tvorcom obsahu podnájomného vzťahu môže byť iba nájomca, ktorý zodpovedá prenajímateľovi aj za porušenie povinností podnájomcom. Navyše by mohla vzniknúť patová situácia, kto je v takom prípade vo vzťahu k podnájomcovi povinný na úhradu nákladov, prípadne na úhradu protihodnoty toho, o čo sa zvýšila hodnota nebytového priestoru.

Zastávame názor, že ingerencia prenajímateľa do podnájomného vzťahu sa začína a končí udelím súhlasu na prenechanie nebytového priestoru do podnájmu, pričom ostatné obsahové náležitosti podnájmu sú ponechané výlučne na vzájomnej dohode účastníkov podnájomného vzťahu. V prípade, že by medzi prenajímateľom a podnájomcom došlo k dohode o zmene veci, takúto dohodu by nebolo možné posúdiť podľa § 667 Občianskeho zákonníka, ale ako iný zmluvný typ (napr. zmluvu o dielo), prípadne inominátnu zmluvu.