Obhospodarovanie rozdrobeného vlastníctva pozemkov prostredníctvom spoločenstva ako právnickej osoby prináša so sebou komplex zložitých právnych vzťahov. Súčasný zákon o pozemkových spoločenstvách svojou interpretačnou zložitosťou prispieva k rôznym výkladom úpravy predkupného práva, a následne nesprávnej aplikačnej praxe, nielen členmi pozemkových spoločenstiev, ale aj orgánmi štátnej správy.
V pôvodnom znení zákona o pozemkových spoločenstvách (pred jeho novelizáciou zákonom č. 34/2014 Z. z.) nebolo ponúkanie podielu na spoločnej nehnuteľnosti povinnosťou tak, ako je to v tomu v súčasnosti. Ak vlastník podielu na spoločnej nehnuteľnosti chcel svoj podiel previesť, mohol ho (ale nemusel) ponúknuť ostatným podielnikom/členom spoločenstva. Dalo by sa konštatovať, že počas krátkej ešte nenovelizovanej účinnosti prvej verzie aktuálneho zákona, predkupné právo na spoločnej nehnuteľnosti vôbec neexistovalo. Podiel sa tak mohol prevádzať bez jeho predchádzajúcej ponuky v prospech tretích osôb, pričom takýto prevod nemohol byť napadnutý ako neplatný.
Dnešná podoba zákona o pozemkových spoločenstvách má v otázke úpravy predkupného práva postavenie lex specialis voči všeobecnej úprave predkupného práva v § 140 Občianskeho zákonníka. To sa však týka iba prevodu podielu na spoločnej nehnuteľnosti, bez rozdielu či sa spoločná nehnuteľnosť nachádza v jednoduchom alebo zloženom spoločenstve (spoločná nehnuteľnosť je špecifikom slovenského právneho poriadku - bez ohľadu na skutočnosť či sa nachádza alebo nenachádza v pozemkovom spoločenstve, režim nakladania s podielmi na nehnuteľnosti je stále rovnaký).
Rozdiely osobitnej úpravy oproti predkupnému právu podľa Občianskeho zákonníka sú pri pozemkových spoločenstvách nasledovné:
Na prevod podielu medzi členmi spoločenstva sa nevzťahuje všeobecná úprava o predkupnom práve. Ak podielnik na spoločnej nehnuteľnosti, chce svoj podiel previesť na iného podielnika na tej istej spoločnej nehnuteľnosti (rovnaké parcely a LV), nemusí svoj podiel pred prevodom ponúkať ostatným podielnikom. Platí presný opak, ako pri všeobecnej úprave predkupného práva podľa Občianskeho zákonníka, kde sa pri každom prevode - aj medzi spoluvlastníkmi navzájom, musí uskutočniť ponuka prevodu podielu. V praxi pozemkových spoločenstiev, však dochádza k zbytočným ponukovým procesom a to hlavne z dôvodu mylného výkladu pojmov. Zákon o pozemkových spoločenstvách, upravuje fungovanie pozemkového spoločenstva zloženého iba z jednej spoločnej nehnuteľnosti. Z tohto dôvodu je v § 9 ods. 7 prvej vety použitý pojem člen spoločenstva, ide však totožnosť pojmov - pojem člen pozemkového spoločenstva = pojem podielnik (platí to iba pri jednoduchom pozemkovom spoločenstve).
Rovnako sa úprava podľa zákona o pozemkových spoločenstvách vzťahuje aj na prípad spoločne obhospodarovaných nehnuteľností (zložené spoločenstvo), ak je obhospodarovaným pozemkom jedna a viac spoločných nehnuteľností. V právnom režime spoločne obhospodarovaných nehnuteľnosti už pojem člen spoločenstva nie je totožný s pojmom podielnik na spoločnej nehnuteľnosti. Členmi spoločenstva sú všetci vlastníci spoločne obhospodarovaných nehnuteľností (okrem podielnikov na spoločnej nehnuteľnosti aj iní vlastníci), ktorí pristúpili k zmluve o pozemkovom spoločenstve. Ak podielnik na spoločnej nehnuteľnosti chce previesť svoj podiel na iného podielnika na spoločnej nehnuteľnosti svoj podiel nemusí ponúkať ostatným členom spoločenstva.
Druhá veta v § 9 ods. 7 zákona o pozemkových spoločenstvách upravuje postup ak:
- člen spoločenstva chce predať svoj podiel na spoločnej nehnuteľnosti a nemá konkrétneho člena spoločenstva, ktorý by od neho podiel odkúpil (právny režim jednoduchého pozemkového spoločenstva);
- podielnik chce predať svoj podiel na konkrétnej spoločnej nehnuteľnosti, no nemá podnielnika z rovnakej spoločnej nehnuteľnosti, ktorý by od neho podiel odkúpil (právny režim spoločne obhospodarovanej nehnuteľnosti);
- podielnik chce previesť svoj podiel v prospech tretej osoby (pri spoločne obhospodarovanej nehnuteľnosti sem patrí aj člen spoločenstva bez podielu na predmetnej spoločnej nehnuteľnosti) a zároveň dodržať osobitnú úpravu predkupného práva. V režime spoločne obhospodarovaných nehnuteľnosti teda zakladá relatívnu neplatnosť právneho úkonu aj prevod na člena spoločenstva ak nevlastní podiel v dotknutej spoločnej nehnuteľnosti, keďže člen spoločenstva a podielnik nie je pri tomto druhu pozemkového spoločenstva totožný pojem.
Aktuálny zákon o pozemkových spoločenstvách proces ponúkania podielu na spoločnej nehnuteľnosti ostatným podielnikom „preniesol“ zo samotného podielnika na výbor spoločenstva. Zákonodarca to odôvodnil jednak vysokým počtom podielnikov (na spoločnej nehnuteľnosti sa ich počet zvyčajne pohybuje nad sto a viac), znížením nákladov pre samotného predávajúceho (písomné oznámenie), a keďže spoločenstvo by malo mať najaktuálnejšie identifikačné údaje podielnikov, informácia o ponuke na prevod podielu by sa takýmto spôsobom mala dostať ku každému podielnikovi (čo je podstatou ponuky podielu v rámci predkupného práva).
Po štvorročnej účinnosti aktuálneho zákona o pozemkových spoločenstvách, však dochádza k mnohým aplikačným chybám, ktoré môžu mať za následok relatívnu neplatnosť právneho úkonu. Najčastejšou argumentáciou výborov, ako im aj z § 14 ods. 1 a ods. 2 aktuálneho zákona o pozemkových spoločenstvách vyplýva je, že majú povinnosť zvolať zasadnutie valného zhromaždenia iba raz do roka (alebo v zákonom ustanovených prípadoch aj viackrát) a keďže zvolať zhromaždenie spoločenstva len kvôli ponuke podielu im zo zákona nevyplýva, tak v mnohých prípadoch výbor spoločenstva nekoná. Pre podielnika, ktorý sa rozhodol svoj podiel previesť až po konaní zhromaždenia, je neaktívny postup výboru pozemkového spoločenstva, kedy môže čakať neúmerný dlhý čas, podnetom na porušenie predkupného práva. Právna úprava nebráni tomu, aby podielnik svoj podiel ponúkol individuálne, to znamená oslovil každého člena/podielnika s ponukou prevodu podielu samostatne (ponuka musí byť obligatórne písomná a musí mať všetky náležitosti podľa § 605 Občianskeho zákonníka). Ak dôjde k ponuke podielu formou individuálneho oslovenia (so všetkými náležitosťami), a následne po dodržaní všetkých zákonných podmienok, k prevodu podielu spoločnej nehnuteľnosti na tretiu osobu v každom druhu spoločenstva, tento prevod nespôsobuje relatívnu neplatnosť (zákonom daná povinnosť ponúknuť podiel bola dodržaná).
Individuálna ponuka prevodu podielu sa však bude líšiť:
- ak ide o spoločenstvo s jednou spoločnou nehnuteľnosťou – člen spoločenstva = podielnik, ponuka na prevod podielu má byť zaslaná každému podielnikovi (vrátane SPF, ktorý vystupuje ako správca vlastníctva Slovenskej republiky);
- ak ide o spoločne obhospodarovanú nehnuteľnosť – člen spoločenstva nemusí byť zároveň podielnikom na spoločnej nehnuteľnosti, písomná ponuka prevodu podielu, má byť zaslaná iba podielnikom na spoločnej nehnuteľnosti (ak ju spoločenstvo obhospodaruje);
- ak ide o viac spoločných nehnuteľností, ktoré sú obhospodarované v spoločne obhospodarovanej nehnuteľnosti, písomná ponuka sa zašle iba tým podielnikom, ktorých sa prevod podielu spoločnej nehnuteľnosti priamo týka (vlastník podielu); ak sú predmetom prevodu podiely na všetkých spoločných nehnuteľnostiach – ponuka sa zašle jednotlivo za každú spoločnú nehnuteľnosť podľa predmetných parciel a LV;
- ak ide o spoločne obhospodarované nehnuteľnosti (spoločné nehnuteľnosti, podielové spoluvlastníctvo, výlučné vlastníctvo), podiel na spoločnej nehnuteľnosti/ach sa ponúkne iba podielnikom, nie všetkým členom spoločenstva. V prípade ak člen spoločenstva chce previesť celý svoj podiel v rámci spoločenstva (t. j. aj na iných ako spoločných nehnuteľnostiach), prostredníctvom výboru sa v zmysle znenia zákona, ponúka len podiel na spoločnej nehnuteľnosti/ach. Na podielové spoluvlastníctvo v spoločenstve sa nevzťahujú ustanovenia aktuálneho zákona o pozemkových spoločenstvách;
Problémom v praxi sú spoločenstvá, ktoré by mali byť v režime spoločne obhospodarovaných nehnuteľností, reálne však fungujú na princípe spoločnej nehnuteľnosti (umelo si ju vytvoria v zmluve o pozemkovom spoločenstve). Oslovenie podielnika v takto vytvorenom spoločenstve, má v rámci uskutočnenia ponuky predkupného práva, ak je nesprávne vykonané (najčastejšie ide o oslovenie všetkých členov spoločenstva a možný prevod na člena - nepodielníka) za následok relatívnu neplatnosť právneho úkonu. Extrémnym prípadom je svojvoľné vyjadrenie výboru spoločenstva, bez toho aby podiel skutočne ponúkli ostatným podielnikom. Ak sa na základe takéhoto vyjadrenia, uskutoční prevod podielu v prospech tretej osoby – je otázne či takýto prevod nezakladá relatívnu neplatnosť.
Pri spolupráci výboru pozemkového spoločenstva al aj pri individuálnej ponuke vyplývajú zo zákona o pozemkových spoločenstvách určité povinnosti:
- uviesť v pozvánke na zhromaždenie (aj keď bude uskutočnené inak ako formou zasadnutia), ako bod programu ponuku na prevod podielu od konkrétneho podielnika na spoločnej nehnuteľnosti (ide o povinnosť výboru);
- ponuka musí byť určitá – uvedenie parciel, druhov pozemku, LV a orientačná cena za m2 (povinnosť výboru ale aj v rámci individuálnej ponuky);
- termín vyjadrenia ponuky do 30 dní od doručenia pozvánky, v prípade individuálnej ponuky do dvoch mesiacov od jej doručenia;
Výbor spoločenstva nemusí zvolávať zhromaždenie spoločenstva (ak je bodom programu iba ponuka na prevod podielu). Môže si zvoliť aj inú formu napr. zvolať zhromaždenie per rollam alebo prostredníctvom tzv. hlasovacích lístkov s tým, že prípadní záujemcovia by priamo kontaktovali podielnika (zjednodušenie procesu).
Pri spoločnej nehnuteľnosti (vzhľadom k úprave lex specialis) je následkom porušenia predkupného práva relatívna neplatnosť (postačuje aj jej dovolanie) právneho úkonu (v tomto prípade prevodu na tretiu osobu/nečlena), podľa § 40a Občianskeho zákonníka.
Pri podielovom spoluvlastníctve (hoci sa nachádza v spoločne obhospodarovanej nehnuteľnosti), prichádzajú do úvahy tri následky porušenia predkupného práva, ktorých sa môže opomenutý spoluvlastník v zmysle Občianskeho zákonníka:
- relatívna neplatnosť kúpnej zmluvy (§ 40a Občianskeho zákonníka);
- domáhať sa voči nadobúdateľovi aby mu bol nadobudnutý podiel ponúknutý za rovnakých podmienok, za ktorý bol kúpený od pôvodného spoluvlastníka;
- lebo zostane zachované predkupné právo voči nadobúdateľovi.
Katarína Moľová
Ilustračné foto: pixabay.com
Pozri tiež:
Pozemkové spoločenstvá (1): História a súčasné modely pozemkových spoločenstiev
Pozemkové spoločenstvá (2): Založenie pozemkového spoločenstva
