Momentom pristúpenia všetkých majetkovou podstatou určených vlastníkov k zmluve o spoločenstve (ďalej len „zmluva“) v zákonnom rozsahu (rozdielne pri spoločnej nehnuteľnosti a pri spoločne obhospodarovaných nehnuteľnostiach) môžeme pozemkové spoločenstvo považovať za založené.
Zákon o pozemkových spoločenstvách jasne upravuje:
a) aké náležitosti má obsahovať zmluva o spoločenstve,
b) obsah a priebeh registrového konania spoločenstva.
Ad a) Hlavným podkladom pre fungovanie spoločenstva je zmluva o spoločenstve v zákonom ustanovenej písomnej forme. Zákon o pozemkových spoločenstvách v § 5 ods. 1 určuje obligatórne náležitosti tejto zmluvy a nepriamo poukazuje na jej funkcie. Prvou funkciou zmluvy je úprava princípov a fungovania spoločenstiev. Druhou funkciou je hmotný základ hospodárenia spoločenstva upravený v § 5 ods. 1 písm. b) vo forme majetkovej podstaty.
Základnými náležitosťami zmluvy pri oboch typoch spoločenstva sú:
- názov spoločenstva,
- sídlo spoločenstva,
- orgány spoločenstva, ich oprávnenia a povinnosti,
- spôsob voľby, odvolávania a volebné obdobie orgánov spoločenstva,
- práva a povinnosti členov spoločenstva,
- druh a činnosť spoločenstva,
- údaj či spoločenstvo bude vykonávať podnikateľskú činnosť,
- počet podielov spoločnej nehnuteľnosti, ktoré spravuje alebo s ktorými nakladá fond alebo iná právnická osoba;
pri spoločenstve s jednou spoločnou nehnuteľnosťou:
- list vlastníctva, na ktorom je spoločná nehnuteľnosť zapísaná (pozor na prípad, ak ide o jednu spoločnú nehnuteľnosť zapísanú na viacerých listoch vlastníctva – musí byť vyznačená vzájomná súvislosť, ktorá potvrdzuje jednotu spoločnej nehnuteľnosti),
- parcelné čísla spolu s druhom a výmerou pozemkov,
- ak ide o parcely v EKN operáte je potrebné „vyznačenie“ prekrytia s CKN operátom (skutočný druh pozemku spolu s výmerou, ktorú spoločenstvo reálne obhospodaruje),
- katastrálne územie;
pri zloženom pozemkovom spoločenstve je potrebné rozdeliť listy vlastníctva na tie:
- ktoré tvoria spoločnú nehnuteľnosť (aj viac spoločných nehnuteľností – nejde o prípad jednej spoločnej nehnuteľnosti zapísanej na viacerých listoch vlastníctva – chýba vzájomná súvislosť),
- v podielovom spoluvlastníctve,
- vo výlučnom vlastníctve,
- podobne, ak ide o parcely v EKN operáte je potrebné prekrytie CKN operátom pre identifikáciu reálneho druhu pozemku, ktorý spoločenstvo obhospodaruje.
Na konanie o zápise spoločenstva do registra pozemkových spoločenstiev (ďalej len „register“) sa subsidiárne vzťahuje zákon č. 71/1967 Zb. o správnom konaní (ďalej len „správny poriadok“). Miestne príslušný na zápis do registra je okresný úrad, pozemkový a lesný odbor v územnom obvode, v ktorom sa nachádza spoločná nehnuteľnosť alebo spoločne obhospodarovaná nehnuteľnosť.
Ad b) Zákon o pozemkových spoločenstvách neupravuje podrobnejší postup okresného úradu, pozemkového a lesného odboru vo vzťahu ku skúmaniu podkladov pri registrácii spoločenstva. Konštitutívny charakter rozhodnutia o zápise spoločenstva do registra umožňuje spoločenstvu vykonávať hospodársku činnosť (lesnú, poľnohospodársku) až po jeho zápise do registra, a na druhej strane ukladá okresnému úradu, pozemkovému a lesnému odboru povinnosť nezaregistrovať spoločenstvo, ktoré pri svojom založení porušilo príslušnú legislatívu (nejedná sa len o zákon o pozemkových spoločenstvách).
V § 26 ods. 2 zákona o pozemkových spoločenstvách sú taxatívne vymenované úlohy okresného úradu, pozemkového a lesného odboru pri preskúmaní návrhu z nasledovných hľadísk:
- podanie návrhu oprávnenou osobou,
- úplnosť návrhu,
- zhodnosť údajov z návrhu s údajmi, ktoré sú v prílohe návrhu,
- súlad návrhu a príloh so zákonom o pozemkových spoločenstvách,
- zaplatenie súdneho poplatku.
Z pohľadu okresného úradu, pozemkového a lesného odboru preverovanie podmienok pod písm. a) a e) nie je až tak problematické. Bližšie si však rozvedieme preskúmavanie podmienok pod písm. b), c), a d).
Ak pozemkový a lesný odbor obdrží podanie, z ktorého obsahu vyplýva, že je návrhom na zápis spoločenstva do registra je potrebné jeho preskúmanie:
- z formálneho hľadiska a
- z hľadiska materiálneho – dodržanie zákona o pozemkových spoločenstvách a právnych predpisov s tým súvisiacich,
V praxi sa však často údaje v návrhu, ktoré poskytne spoločenstvo pri svojom zápise, nezhodujú s reálnym právnym a skutkovým stavom a základnými podmienkami, v súlade s ktorými by mohlo spoločenstvo hospodáriť (napríklad založenie jednoduchého spoločenstva, pričom v reálnom stave ide o zmiešané spoločenstvo, ktoré sa má založiť na princípe pristupovania k zmluve). Väčšinou ide o prípady lesných pozemkových spoločenstiev, kde je potrebné zákon o pozemkových spoločenstvách prepojiť najmä so zákonom o lesoch. Je tiež dôležité si uvedomiť, že registráciou nadobúda spoločenstvo štatút obhospodarovateľa pozemkov, čo znamená, že vykonáva činnosti, ktoré sú bez registrácie porušením zákona (napr. zákona o lesoch).
Najčastejšie prípady porušenia zákona o pozemkových spoločenstvách pri podaní návrhu:
1. vlastnícky celok spoločenstva (zložený z JPRL) nie je v súlade s vytvorenou majetkovou podstatou v EKN operáte. Majetková podstata spoločenstva neobsahuje všetky parcely, ktoré sú zahrnuté v predmetnom vlastníckom celku a pri zakladaní spoločenstva nedošlo k dohode s vlastníkmi vynechaných parciel na rozdelení existujúceho vlastníckeho celku. Ak spoločenstvo hospodári na celom vlastníckom celku je chybne zaregistrované a svojou činnosťou vážne porušuje viacero zákonných noriem.
2. majetková podstata spoločenstva svojím obsahom spĺňa atribúty spoločne obhospodarovanej nehnuteľnosti, ktorej súčasťou je aj spoločná nehnuteľnosť. V tomto zmysle by silu hlasu člena takého spoločenstva mali formovať vlastnícke výmery vo všetkých druhoch vlastníctva. V skutočnosti však spoločenstvo berie do úvahy len silu hlasov vyplývajúcich z vlastníctva výmery v spoločnej nehnuteľnosti, čo nie je správne a takúto skutočnosť by mal okresný úrad, pozemkový a lesný odbor vyhodnotiť ako porušenie právnych predpisov.
3. vytvorenie spoločenstva v nesprávnom právnom režime - čo môžeme definovať ako prípad, keď pri zakladaní spoločenstva v intenciách vlastníckeho celku, ktorý je tvorený všetkými druhmi vlastníctva (spoločne obhospodarovaná nehnuteľnosť) sa zisťovanie hlasov väčšiny vypočíta na základe celkovej výmery vlastníckeho celku a hlasov všetkých vlastníkov, čiže spôsobom akoby sa jednalo o spoločnú nehnuteľnosť. Zákon o pozemkových spoločenstvách, však jasne deklaruje postup zisťovania hlasov pri takomto spoločenstva a to je rozhodnutie väčšiny na každej jednotlivej parcele. Registrácia spoločenstva, na základe väčšinového kvóra hlasov z celkovej výmery je protizákonná.
4. majetková podstata spoločenstva obsahuje pozemky v EKN operáte a tie nie sú konsolidované na základe skutočného stavu druhu pozemku v operáte CKN. V praxi to znamená, že spoločenstvo si do majetkovej podstaty zahrnulo všetky pozemky EKN so stavom lesný pozemok, ktoré v skutočnosti už nie sú v CKN operáte lesnými pozemkami, a naopak niektoré poľnohospodárske pozemky v EKN operáte už sú v súčasnosti podľa CKN operátu lesom, no tie spoločenstvo v majetkovej podstate nezahŕňa. Najhoršia je skutočnosť, že tento „nonsens“ nezohľadňuje hranice vlastníckych celkov a v podstate sa jedná o pozemky v celom katastri obce. Tieto prípady sa v praxi vyskytujú len v malých obciach. Registrácia im otvorila hospodárenie vo vlastníckom celku, avšak z právneho hľadiska je tento krok okresného úradu, pozemkového a lesného odboru viac ako nezodpovedný.
Okresný úrad pozemkový a lesný odbor má ako orgán štátnej správy možnosť (napr. prostredníctvom programov LGIS, LPIS) návrh každého spoločenstva odkontrolovať z hľadiska jeho budúceho reálneho obhospodarovania. Parcely, ktoré sú obsiahnuté v majetkovej podstate spoločenstva by mali byť v súlade s reálnym stavom prekrytia s JPRL t. j. stavu CKN operátu. V prípadoch, výskytu chýb pri zakladaní spoločenstva, pozemkový a lesný odbor by mal podľa § 29 správneho poriadku vyzvať subjekt na odstránenie chýb podania do určitej lehoty. Až po odstránení chýb a predloženia nových podkladov, ktoré budú v súlade nielen so zákonom a pozemkových spoločenstvách, môže byť spoločenstvo zaregistrované a oficiálne vzniknúť, pretože do doby nezapísania do registra je len založené.
Katarína Moľová
ilustračné foto: pixabay.com
Pozrie tiež:
Pozemkové spoločenstvá (1) - História a súčasné modely pozemkových spoločenstiev
Pozemkové spoločenstvá (2) - Založenie pozemkového spoločenstva
