Dňa 1.júla 2018 vstúpila do účinnosti rozsiahla novela zákona o pozemkových spoločenstvách, ktorá sa snaží zmierniť a v niektorých prípadoch aj odstrániť najvypuklejšie aplikačné problémy jednotlivých inštitútov podľa doterajšej právnej úpravy.
Z dôvodovej správy k novele vyplýva, že zákonodarca sledoval nasledovné ciele:
- podrobnejšie zapracovať inštitút spoločne obhospodarovanej nehnuteľnosti
- zaviesť jednoduchšie pravidlá pre prax a fungovanie pozemkových spoločenstiev.
V tomto článku si prejdeme prvú časť noviniek:
Nový správca lesných pozemkov vo vlastníctve štátu - Štátne lesy Slovenskej republiky
V doterajšom znení zákona bola vo vzťahu k tzv. neznámym vlastníkom a vlastníctvom štátu upravená iba pôsobnosť SPF. V praxi si však pozemkové spoločenstvá, takto formulovanú úpravu pôsobnosti SPF aplikovali na všetky druhy vlastníctiev a typov pozemkových spoločenstiev. Len pre pripomenutie, SPF by mal spravovať a nakladať s podielmi na spoločných nehnuteľnostiach lesných a poľnohospodárskych pozemkoch v CKN stave, a na podielovom a výlučnom vlastníctve pri poľnohospodárskych pozemkoch v CKN stave. Zákon tak neupravoval správu lesných pozemkov v CKN stave pri spoločne obhospodarovaných nehnuteľnostiach.
Novelizáciou boli do zákona priamo zadefinované Lesy SR ako správca lesných pozemkov. Takýto postup je z hľadiska ich podieľania sa na fungovaní pozemkového spoločenstva vítaným krokom. Pozemkové spoločenstvá, ktoré sú zložené zo spoločne obhospodarovanej nehnuteľnosti budú musieť zapájať Lesy SR do činnosti spoločenstva a doteraz používaný argument pozemkových spoločenstiev o opomenutí Lesov SR v zákone o pozemkových spoločenstvách (odhliadnuc od tejto úpravy pôsobnosť oboch štátnych inštitúcii je obsiahnutá v zákone č. 330/1991 Zb.) nebudú môcť používať.
Úplne obmedzenie drobenia podielov na spoločnej nehnuteľnosti
Okrem doterajšieho zákazu drobenia podielov na spoločnej nehnuteľnosti sa obmedzenie rozšíri aj na ich prechod (dedenie). Zákonodarca sa rozšírením zákazu drobenia snaží spomaliť už aj tak rozštiepené podielové vlastníctvo spoločných nehnuteľností. Pri prevode a prechode podielu na spoločnej nehnuteľnosti nesmie vzniknúť podiel menší ako 2000 m2.
Výnimka zo zákazu drobenia bude možná, iba v prípadoch kumulácie podielov jedným vlastníkom, resp. ak pôjde o prevod z jedného vlastníka spoločnej nehnuteľnosti na druhého vlastníka na tej istej spoločnej nehnuteľnosti.
Možnosť vystúpenia z pozemkového spoločenstva
Pri spoločne obhospodarovaných nehnuteľnostiach (ak pôjde o spoločenstvo, ktoré bude zložené z dvoch a viacerých spoločných nehnuteľností alebo kombináciou všetkých druhov vlastníctiev) zákonodarca upravil možnosť vystúpenia z pozemkového spoločenstva. Samotný proces vystúpenia zo spoločenstva sa bude riadiť princípom (spoločná nehnuteľnosť, podielové spoluvlastníctvo) nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov na danej parcele – nehnuteľnosti. Pri výlučnom vlastníctve ide o súhlas jedného vlastníka pozemku.
Vystúpenie z pozemkového spoločenstva – ukončenie zmluvného vzťahu bude možné troma spôsobmi: odstúpenie od zmluvy, výpoveď zo zmluvy a ukončenie zmluvného vzťahu dohodou.
Odporúča sa podmienky vystúpenia z pozemkového spoločenstva upraviť podrobne v zmluve o pozemkovom spoločenstve alebo v stanovách (úhrada nákladov, ktoré sú spojené so zameraním pozemkov – geometrický plán, rozdelenie dielca). Povinnosť vyrovnania nákladov nebude mať SPF, ak nesúhlasil s vystúpením z pozemkového spoločenstva.
Nadobúdanie vlastných podielov
Zmierňuje sa zákaz spoločenstva nadobúdať podiely v samom sebe na spoločnej nehnuteľnosti a možnosť nadobúdania sa rozširuje aj na podiely na spoločne obhospodarovaných nehnuteľnostiach. Spoločenstvo môže na spoločnej nehnuteľnosti a spoločne obhospodarovanej nehnuteľnosti nadobúdať podiely v samom sebe (stať sa členom - vlastníkom v samom sebe). Nadobúdanie podielov je percentuálne obmedzené do výšky 49% podielu na spoločnej nehnuteľnosti alebo 49 % podielov na spoločne obhospodarovanej nehnuteľnosti.
Návrh na zrušenie spoločenstva
Člen spoločenstva môže po novom podať návrh na súd na zrušenie spoločenstva. V zákone sú taxatívne vymedzené možnosti podania návrhu na zrušenie spoločenstva (spoločenstvo nevykonáva činnosť, nefunkčnosť výkonných orgánov spoločenstva). Musíme skonštatovať, že v tomto prípade nastal pokrok oproti doterajšiemu zneniu zákona. Avšak podľa nášho názoru, novelizáciou malo byť prebraté ustanovenie z prvého zákona o pozemkových spoločenstva (§ 24 zákon č. 181/1995 Z. z.,) keďže stále existujú pozemkové spoločenstvá založené v rozpore so zákonom a chýba efektívny mechanizmus ako môžu dotknuté osoby takúto situáciu riešiť.
Podielové spoločenstvo na spoločnej nehnuteľnosti – vyporiadanie
Zjednodušuje sa doteraz zložité vyporiadanie a zrušenie podielového spoluvlastníctva na spoločnej nehnuteľnosti a to buď na základe osobitného predpisu - zákon č. 330/1991 Zb. (vyporiadanie bude možné pri pozemkových úpravách) alebo v prípadoch, ak sa na oddelení časti spoločnej nehnuteľnosti uznesie nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov na spoločnej nehnuteľnosti (zarátavajú sa hlasy SPF a Lesy SR).
Nájomná zmluva s SPF
Vypúšťa sa povinnosť pozemkového spoločenstva uzatvárať so SPF nájomnú zmluvu. Keďže v praxi dochádzalo k situáciám, kedy medzi SPF a pozemkovým spoločenstvom nedošlo k uzatvoreniu nájomnej zmluvy (pozemkové spoločenstvo neoslovilo SPF, SPF sa nedohodol s pozemkovým spoločenstvom a podobne), podľa aktuálneho zákona o pozemkových spoločenstvách, už nie je povinnosť SPF uzatvoriť nájomnú zmluvu s pozemkovým spoločenstvom. SPF bude patriť podiel na zisku a hospodárení pozemkového spoločenstva, ktorý bude vyplácaný podľa pomeru veľkosti podielu k celkovej výmere pozemkového spoločenstva.
Kontrola hospodárenia
Rozširuje sa možnosť kontroly hospodárenia pozemkového spoločenstva vlastníkmi – členmi pozemkového spoločenstva. Zákonodarca okrem § 21 ods. 2 (povinnosť pozemkového spoločenstva poskytnúť vlastníkovi (správcovi) údaje týkajúce sa hospodárenia spoločenstva), zapracoval aj ďalšie povinnosti pozemkového spoločenstva, spočívajúce v možnosti kontroly hospodárenia pozemkového spoločenstva priamo vo vzťahu k jeho členom.
Priame upravenie povinností v zákone umožňujú vlastníkovi jednoduchšiu kontrolu nakladania s jeho vlastníctvom. Ide napríklad o povinnosti pozemkového spoločenstva vydať členovi spoločenstva jedno vyhotovenie zmluvy o pozemkovom spoločenstve alebo stanov (v minulosti spoločenstva nechceli členom poskytovať tieto údaje z dôvodu priameho neupravenia tejto povinnosti v zákone), zoznam členov spoločenstva musí byť presne vedený ako príloha zmluvy o spoločenstve (častokrát absentoval, resp. nebol aktualizovaný zoznam členov), pri zakladaní pozemkového spoločenstva má byť prílohou notárskej zápisnice prezenčná listina prítomných vlastníkov alebo ich zástupcov.
Zákonodarca k tomuto kroku pristúpil najmä v súvislosti s problémami pri zakladaní pozemkových spoločenstiev (zo spoločne obhospodarovanej nehnuteľnosti bola pri zakladaní pozemkového spoločenstva vytvorená spoločná nehnuteľnosť) a ľahšiemu domáhaniu sa dôležitých podkladov členmi spoločenstva.
Katarína Moľová
Ilustračné foto: pixabay.com
