Nedávno sme priniesli informáciu o pripravovanej novele zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov – na niektoré z pripravovaných zmien sa v nasledujúcom texte pozrieme trochu bližšie.
Evidovanie nájomných zmlúv v katastri nehnuteľností
Môžeme sa baviť o tom, do akej miery majú byť užívacie vzťahy k pôde transparentné resp. verejnosti dostupné (už výrazne k tomu prispel systém grafickej evidencie poberateľov priamych platieb - GSAA). Ak sa zhodneme na tom, že je žiaduce, aby tieto informácie boli publikované (za úplne legitímny považujem argument, že takéto informácie je potrebné na úrovni podnikateľského subjektu chrániť), potom je evidencia nájomných zmlúv resp. nájomcov v katastri v poriadku.
Podľa pripravovanej novely má byť zmluva do 30 dní od jej uzatvorenia doručená katastru nehnuteľností – hoci ide o čisto evidenčnú povinnosť, ktorej nesplnenie nie je sankcionované, ani neprináša žiadne negatívne následky, vyvstáva viacero otáznikov. Napríklad vieme, že nie je ničím výnimočným ak existuje viacero nájomných zmlúv na rovnaké pozemky (duplicita až triplicita). Rovnako sme zvedaví, aký bude postup v prípade, ak niekto predloží nájomnú zmluvu len na podiel na pozemku – takáto zmluva by mala byť považovaná za neplatnú, má ju kataster, ktorý nemôže posudzovať jej platnosť, zaevidovať?
Problémom je aj to, že takáto zmena môže priniesť enormné zaťaženie katastrálnych odborov okresných úradov.
Užívanie pozemku bez nájomnej zmluvy
Významnou zmenou pri výzve vlastníkov voči subjektu, ktorý užíva pozemok bez nájomnej zmluvy je to, že sa namiesto odkazu na § 139 odsek 2 Občianskeho zákonníka (rozhodovanie o nakladaní so spoločnou vecou) , upravuje pravidlo o tom, že výzva musí byť uskutočnená zo strany vlastníkov nadpolovičnej väčšiny pozemku – že by sa jednalo o prvý legislatívny krok smerom k tomu, čo už je v praxi dlhodobo akceptované (takéto pravidlo možno nájsť napríklad aj v novom znení § 12a zákona)?
Pri tzv. domnienke uzavretia nájomnej zmluvy (po novele to bude § 12 odsek 4 zákona) sa upresňuje povaha takto vzniknutej zmluvy (trvanie na dobu neurčitú a výpovedná doba 1 rok), a zároveň sa pre vlastníka pozemku ustanovuje doba na reakciu na návrh nájomcu v trvaní dvoch mesiacov - v tejto dobe musí vlastník uzavretie zmluvy odmietnuť, alebo užívateľa pozemku vyzvať na vrátenie a prevzatie pozemku. Naďalej bude platiť, že tento postup sa môže uplatniť iba vtedy, ak vlastník neuzatvoril nájomnú zmluvu s inou osobou ako je takýto užívateľ pozemku.
Celkovo ide skôr o posun, ak už takéto možnosti náš právny poriadok upravuje, tak navrhovaná zmena posilňuje postavenie či možnosti vlastníkov (mierne upustenie od uprednostňovania záujmov nájomcov), čo je bez akýchkoľvek diskusií správne.
Zmena vnútorných pomerov nájomcu a trvanie nájomnej zmluvy
Jedným z – slušne povedané – najbizarnejších ustanovení slovenského právneho poriadku je súčasný § 12 odsek 6 rozoberaného zákona.
Nie je mi známe ako je obhájiteľné, že zmena vnútorných pomerov subjektu (prevod obchodných podielov, akcií, ale aj prípady prevodu podniku) vedie k otvoreniu nájomných vzťahov, v ktorých je tento subjekt nájomcom – v konečnom dôsledku ide o úplné popretie významu možnosti meniť vnútorné pomery obchodných spoločností či družstiev.
Kým doteraz mal prenajímateľ právo po takejto zmene u nájomcu do šiestich mesiacov odstúpiť od zmluvy, podľa pripravovanej zmeny musí nájomca do šiestich mesiacov doručiť prenajímateľovi nové nájomné zmluvy a ak ich nezašle, alebo ich prenajímateľ do dvoch mesiacov od doručenia návrhu nebude akceptovať, nájomný vzťah po zbere úrody zaniká.
Dôvodová správa túto zmenu nijako nevysvetľuje, je úplne isté, že pre nového majiteľa nájomcu sa ešte viacej komplikuje situácia ako doteraz (zámer?).
Neostáva nič iné iba veriť, že takáto deformácia štandardných právnych pravidiel v parlamente nakoniec neprejde.
Vydanie náhradných pozemkov
Postup podľa § 12a zákona je navrhovanou úpravou v niektorých detailoch precizovaný a zdá sa nám, že pozitívnym smerom, pretože sú upresnené predovšetkým procedurálne postupy okresného úradu resp. zúčastnených subjektov.
To, že sa výslovne upravuje, že postup podľa tohto ustanovenia sa vzťahuje aj na prípady budúceho obhospodarovateľa (fyzická alebo právnická osoba, ktorá ma s doterajším prenajímateľom uzatvorenú novú nájomnú zmluvu na pozemky v jeho vlastníctve) možno len uvítať.
Ukončenie nájomnej zmluvy
Úplne má skončiť automatické predlžovanie zmluvy (§ 12 odsek 1 zákona) a to z dôvodov, že malo prinášať komplikácie (aj pri priamych platbách) a neprehľadnosť v užívacích vzťahoch. Túto zmenu vnímame neutrálne, o to viac, že nič nebude brániť tomu, aby si automatickú prolongáciu zmluvné strany v zmluve dohodli. Naviac, postup pri uplatnení prednostného práva na uzavretie novej zmluvy (nový § 13 odsek 3 zákona) fakticky zrušený inštitút čiastočne supluje.
Mení sa aj právo na prednostné uzavretie nájomnej zmluvy – musíme podotknúť, že tento inštitút tiež vyvoláva množstvo otáznikov a to jednak z hľadiska svojej praktickej využiteľnosti, najmä však preto, že vzhľadom na to ako je v zákone koncipovaný, pomerne výrazne obmedzuje prenajímateľa ako vlastníka pozemku v jeho slobode nakladania s pozemkom.
Z tohto pohľadu je nová úprava posunom – prináša nové prípady, kedy prednostné právo nemožno uplatniť a to ak má byť nájomcom budúci obhospodaroveteľ podľa § 12a odsek 7 zákona (viď vyššie), alebo ak ide pozemok, ktorý je určený na iné ako poľnohospodárske účely, alebo ak došlo k prevodu alebo prechodu vlastníckeho práva k pozemku (na nového vlastníka sa už nebude vzťahovať prednostné právo na uzavretie nájomnej zmluvy existujúceho nájomcu).
Vyššie spomenutým faktickým nahradením zrušenej automatickej prolongácie bude znenie § 13 odsek 3 v nasledovnom znení: „Ak nájomca najskôr rok pred uplynutím času, na ktorý bol nájom dohodnutý, doručí preukázateľným spôsobom prenajímateľovi návrh novej nájomnej zmluvy, a ak prenajímateľ do dvoch mesiacov odo dňa doručenia návrhu neodmietne tento návrh nájomnej zmluvy z niektorého z dôvodov uvedených v odseku 2 alebo z dôvodu, že navrhnutá výška nájomného nie je v obvyklej výške, vznikne nájomný vzťah za podmienok uvedených v návrhu zmluvy.“
Uvidíme, čo nakoniec bude v parlamente schválené - všetky podklady z legislatívneho procesu môžete nájsť TU.
Prehľad porovnania navrhovaných zmien so súčasnou úpravou spolu s dôvodovou správou si môžete pozrieť v tomto PDF súbore.
Šaňo Bröstl ml.
Ilustračné foto: pixabay.com, redakcia
