Inštitút regulovaného nájomného je atypickým inštitútom zmluvného práva – jeho atypickosť spočíva v tom, že v oblasti súkromného práva sa uplatňuje princíp zmluvnej slobody, t.j. účastníci zmluvného vzťahu nie sú v otázke dohody o výške nájomného limitovaní.
Regulované nájomné obmedzuje zmluvné strany, aby si dojednali výšku nájomného nad rámec maximálnej výšky stanovenej v cenovom predpise.
V podmienkach Slovenskej republiky je v súčasnosti maximálna výška nájomného pre vybrané druhy bytov upravená v opatrení Ministerstva financií SR č. 01/R/2008 o regulácii cien nájmov bytov, ktoré bolo uverejnené vo Finančnom spravodajcovi pod č. 4/2008 a zverejnené v Zbierke zákonov SR pod č. 158/2008 Z. z. (pre úplnosť je potrebné uviesť, že predmetné opatrenie bolo od jeho prijatia novelizované).
Účelom tejto cenovej regulácie je poskytnúť ochranu pôvodným nájomcom bytov pred svojvoľným zvyšovaním nájomného, ktoré by neboli spôsobilí uhrádzať. Ide o pôvodných nájomcov, ktorým boli v období pred rokom 1989 pridelené byty v znárodnených domoch za bývalého politického režimu – tieto bytové domy boli tzv. reštitučnými zákonmi vrátené pôvodným vlastníkom, resp. ich právnym nástupcom, a to aj spolu s osobami, ktoré mali k jednotlivým bytom nájomné práva.
Existencia regulovaného nájomného má na vlastníkov bytových domov závažné ekonomické dopady, najmä z pohľadu nulovej, resp. minimálnej rentability, ako i z hľadiska cenovej (ne)lukratívnosti týchto bytových domov – o tieto nehnuteľnosti spravidla na realitnom trhu nie je veľký záujem a postavenie vlastníka sa obmedzuje na „údržbára“ bez nároku na primeraný výnos.
Výška regulovaného nájomného je nastavená tak, že vlastníkom bytových domov spravidla nepostačuje ani na pokrytie základných a nevyhnutných nákladov na zabezpečenie bežnej údržby a prevádzky nehnuteľnosti; nehovoriac o primeranom zisku za prenájom, ktorý by mohli vlastníci investovať do rekonštrukcie a modernizácie bytových domov (to sa potom prejavuje v dezolátnom technickom a estetickom stave týchto bytových domov).
Súčasné riešenie tejto bytovej problematiky možno označiť za „nešťastné“ – považujeme za nelegitímne, aby bremeno realizácie sociálnych funkcií štátu v oblasti bytovej politiky bolo prenášané na súkromné subjekty. Takáto koncepcia ochrany pôvodných nájomcov je neprimeraná vo vzťahu k vlastníkom bytových domov, na základe čoho ju možno označiť za protiústavnú.
V tejto súvislosti je potrebné spomenúť tzv. deregulačný zákon (zákon č. 260/2011 Z.z. o ukončení a spôsobe usporiadania niektorých nájomných vzťahov k bytom), ktorého cieľom bolo vytvoriť legislatívny mechanizmus, ktorý ukončí ingerenciu štátu do užívania súkromného majetku a umožní vlastníkom domov vypovedať nájomné zmluvy bez udania dôvodu v zákonom stanovenej prekluzívnej lehote; nájomcom, ktorí nie sú natoľko solventní, aby si dokázali po doručení výpovede bez uvedenia dôvodu zabezpečiť bez pomoci náhradné bývanie, dáva možnosť požiadať obec o pridelenie náhradného nájomného bytu.
Problematikou tzv. regulovaného nájomného ako ho poznáme u nás sa prvý krát zaoberal Európsky súd pre ľudské práva v Štrasburgu (ďalej len „ESĽP“) v prípade Hutten – Czapska proti Poľsku. V dôsledku poľských reštriktívnych cenových právnych predpisov nebolo možné zvýšiť nájomné na úroveň, ktorá by zodpovedala podmienkam trhu (takéto politické opatrenia sa dotkli skoro všetkých postsocialistických štátov strednej a východnej Európy).
Podstata problému spočíva v tom, že napriek regulovanému nájomnému majú vlastníci domov (bytov) zákonné povinnosti spojené s údržbou domov, pričom tieto náklady často prevyšujú zisk z nájomného. Štát by mal pri riešení bytovej problematiky dbať na zachovanie spravodlivého rozloženia sociálneho a ekonomického bremena pri reforme bytového hospodárstva. V prípade Poľska ESĽP konštatoval, že štát nenašiel spravodlivú rovnováhu medzi záujmom spoločnosti ako celku a ochranou vlastníckeho práva, nakoľko bremeno uvalil iba na jednu stranu (vlastníkov domov), čím došlo k porušeniu článku 1 Dodatkového protokolu č. 1 Európskeho dohovoru, ktorý upravuje právo na pokojné užívanie majetku.
Dňa 28. januára 2014 vyhlásil ESĽP rozsudok vo veci Bittó a ďalší proti Slovenskej republike vzťahujúci sa na systém regulovaného nájomného v podmienkach SR. ESĽP na jednej strane uznal, že systém regulácie nájomného sleduje legitímny cieľ – sociálnu politiku štátu, t.j. je v súlade so všeobecným záujmom. Na druhej strane ESĽP považoval za významné, že regulácia nájomného sa uplatňuje už viac ako dvadsať rokov, pričom posudzoval skutočný dopad regulácie nájomného na vlastníkov bytových domov – v tomto smere súd konštatoval, že regulované nájomné je podstatne nižšie ako trhové nájomné za porovnateľné byty, na ktoré sa regulácia nevzťahuje.
ESĽP dospel k záveru, že uplatňovaním inštitútu regulovaného nájomného neboli zohľadnené záujmy vlastníkov bytov vrátane ich práva na dosahovanie výnosov z majetku; zároveň podotkol, že právna úprava prijatá v roku 2011 (tzv. deregulačný zákon) síce umožňuje každoročné zvyšovanie regulovaného nájomného o 20 %, ale vôbec nerieši predchádzajúcu situáciu, predovšetkým škody utrpené vlastníkmi. Súd pripustil, že nedostatok nájomných bytov po páde komunistického režimu odôvodňoval úpravu vzťahov medzi vlastníkmi a nájomcami, avšak legitímny spoločenský záujem podľa neho vyžaduje spravodlivé rozdelenie sociálneho a finančného bremena.
Podľa názoru ESĽP, štátne orgány v tomto prípade nedodržali spravodlivú rovnováhu medzi všeobecným záujmom spoločnosti a ochranou majetkových práv vlastníkov bytov, v dôsledku čoho došlo k porušeniu ich práva na pokojné užívanie majetku.
Vzhľadom na to, že štátom uskutočnené legislatívne opatrenia neriešia situáciu existujúcu pred ich zavedením, štát bude v zmysle článku 46 Dohovoru povinný uskutočniť ďalšie opatrenia, predovšetkým prijať osobitný prostriedok nápravy, ktorý umožní získať náhradu škody za zistené porušenie. Štát bude mať povinnosť prijať príslušné legislatívne opatrenia, prostredníctvom ktorých dôjde k náprave porušených práv, t.j. odškodneniu vlastníkov za ujmy spôsobené dlhodobou aplikáciou regulovaného nájomného.
Pokiaľ ide o výber prostriedkov na uskutočnenie tohto cieľa, je na voľnej úvahe štátu aké opatrenia prijme - na výkon rozsudku bude dohliadať Výbor ministrov Rady Európy, ktorý môže v prípade potreby vyvinúť príslušný diplomatický tlak s cieľom donútiť štát podriadiť sa rozhodnutiu súdu (krajným riešením môže byť strata členstva v Rade Európy). Okrem individuálnych opatrení vo vzťahu k úspešným sťažovateľom, je štát povinný prijať také opatrenia, ktoré odškodnia a zabránia porušovania práv aj ďalších dotknutých osôb (tzv. všeobecné opatrenia). Vhodným prostriedkom nápravy v takomto prípade zrejme bude prijatie resp. zmena príslušnej legislatívy, ktorá bude dostatočne konformná s ustanoveniami Dohovoru a jeho protokolov.
V súčasnosti nie sú dostupné oficiálne informácie ako plánujú príslušné vnútroštátne orgány tento problém riešiť – momentálne sa vzniknutou situáciou zaoberá Ministerstvo financií SR v spolupráci s ďalšími štátnymi orgánmi.
O prijatých opatreniach budeme návštevníkov portálu ulpianus.sk včas informovať.
Tomáš Čentík
