Medzi najchaotickejšie oblasti domáceho práva určite patrí pozemkové vlastníctvo a užívacie vzťahy k pôde. Dedičstvo uhorského pozemkového systému, ktoré sa nepodarilo po revolúcii napraviť (a štát k efektívnym riešeniam nepristúpil dodnes) prináša extrémne neprehľadnú situáciu v užívacích vzťahoch k pozemkom a niekoľko právnych vychytávok.
Pripomíname niekoľko typických situácii, na ktoré sa pri nájme poľnohospodárskych pozemkov zabúda, alebo ktoré sú v praxi vžité nesprávnym spôsobom.
Nadobúdanie pozemkov a nájom pozemkov
Odhliadnuc od najnovšieho legislatívneho výtvoru (obmedzenie nadobúdania vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku) predstavuje pri prevode poľnohospodárskych pozemkov problém existujúci nájomný vzťah.
Na Slovensku platí „Kauf bricht Miete nicht“ (§ 680 Občianskeho zákonníka) a preto pri nadobúdaní pozemku, nadobúdateľ vstupuje do existujúceho nájomného vzťahu – vzhľadom na možné trvanie nájomných vzťahov (zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov upravuje minimálne aj maximálne doby trvania nájmu) môže ísť pre nadobúdateľa o nepríjemnú a nechcenú komplikáciu.
V praxi sa niekedy na túto súvislosť zabúda, medzi poľnohospodármi sa dokonca možno stretnúť aj s názormi, že prevodom, alebo viacerými prevodmi nájom zaniká.
Pred nadobudnutím pozemku odporúčame dôkladne si túto otázku preveriť (päť a viacročné nájmy môžu byť v katastri nehnuteľnosti zapísané, je to však skôr výnimka) resp. zmluvne ošetriť (vyhlásenie predávajúceho, zmluvné pokuty a podobne).
Náhradné užívanie
Jednou zo špecialít domáceho právneho sveta je tzv. náhradné užívanie podľa (dnes už zrušeného) § 15 zákona o pozemkových úpravách – prostredníctvom tohto inštitútu sa v minulosti vymeriavali vlastníkom roztrúsených pozemkov, ktoré boli (historicky) v užívaní poľnohospodárskych družstiev plochy o zodpovedajúcej výmere v celku na iných miestach. Z nepochopiteľných dôvodov právna úprava pripúšťala vymieravanie na cudzích pozemkoch – pravdepodobne preto, že sa počítalo s oveľa rýchlejším uskutočnením pozemkových úprav (ktorých uskutočnením dočasné užívanie zaniká).
Okrem toho, že časť užívateľov náhradných pozemkov sa s týmto stavom zžila tak, že sa domnieva, že k týmto pozemkom nadobudlo vlastníctvo alebo minimálne nekonečné užívacie právo, predstavuje problém najmä to, že náhradné užívanie je vytýčené napríklad aj na Vašich pozemkoch (o ktoré ste sa dlhodobo nezaujímali a nemusíte o náhradnom užívaní nič tušiť).
Zákon postupne tento inštitút obmedzil a následne zrušil (určitou náhradou je § 12a zákona o nájme poľnohospodárskeho pozemku) a rovnako definoval prípady, kedy náhradné užívanie zaniká priamo zo zákona (viď zrušený § 15 a §42i zákona o pozemkových úpravých), napriek tomu však náhradné užívanie spôsobuje problémy v užívaní pozemkov dodnes (nie všetky tieto vzťahu sú zo zákona zrušené).
Prenajímanie spoluvlastníckych podielov
Určite ste už videli nájomnú zmluvu, predmetom ktorej je nájom 1/323 (áno slovom jednej tristodvadsaťtritiny).
V agrosektore sú takéto zmluvy celkom bežné a sú považované za platné – napriek zneniu ustanovenia § 139 Občianskeho zákonníka (rozhodovanie spoluvlastníkov o spoločnom užívaní veci,ako aj skutočnosť, že podiely na spoločnej veci sú tzv. ideálne). Pri súčasnej rozdrobenosti pozemkového vlastníctva (pri parcele s 50 vlastníkmi je nemožné dosiahnuť stretnutie spoluvlastníkov) sa tomuto stavu ani nemožno čudovať.
Postupne sa však v praxi presadil názor, že platnými sú len tie nájomné zmluvy, ktoré sú uzavreté s osobou/osobami, ktorá ma viac ako 50 % podiel na pozemku – aj tu môže vzniknúť pochybnosť (ak chýba rozhodnutie spoluvlastníkov) , takéto ponímanie sa ale predsa len viacej blíži princípu vyjadrenému v spomínanom ustanovení Občianskeho zákonníka.
Očakávali by sme v tejto otázke jednoznačné stanovisko Najvyššieho súdu SR (nie je nám známe), prípadne rozumnú legislatívnu úpravu normotvorcu.
Náležitosti nájomnej zmluvy
Na záver jedna samozrejmosť, ktorá však v praxi takisto nie je dodržiavaná. Veľa nájomných zmlúv vymedzuje predmet nájmu len veľmi všeobecne – napríklad len výmera plochy a názov katastrálneho územia, bez určenia parcelného čísla, prípadne len číslo parcely bez katastrálneho územia, či celková plocha prenajímaných pozemkov. Pri takýchto zmluvách (ktoré musia byť obligatórne písomné) vzniká dôvodná pochybnosť o ich platnosti z hľadiska určitosti vymedzenia predmetu nájmu – je preto vhodné pri jeho vymedzení uviesť všetky identifikátory vyplývajúce z listu vlastníctva.
Všetkým uvedeným otázkam sa podrobnejšie budeme venovať v komentári k zákonu o nájme poľnohospodárskych pozemkov, ktorý bude na našom portáli publikovaný 2. septembra 2014.
Šano Bröstl ml.
