Dňa 19. marca 2014 bol Národnou radou SR prijatý zákon o krátkodobom nájme bytu, ktorý do účinnosti vstupuje od 1. mája 2014.
Podľa dôvodovej správy je účelom novej právnej úpravy rozvoj podmienok súkromného trhového nájomného bývania bez toho, aby bola dotknutá úprava chráneného nájomného bývania podľa Občianskeho zákonníka – analýzy, z ktorých vychádzal predkladateľ zákona (Podpredseda vlády SR pre investície v spolupráci s Ministerstvom spravodlivosti SR) hovoria o tom, že na Slovensku je, v porovnaní s okolitými štátmi, sektor súkromného nájomného bývania poddimenzovaný; podľa odporúčaní OECD pritom platí, že rozvoj tejto formy bývania je významným činiteľom pri znižovaní nezamestnanosti (vyššia geografická mobilita pracovnej sily).
Predkladateľ zákona predpokladá, že zákon o krátkodobom nájme prispeje k flexibilite v oblasti nájomných vzťahov a to predovšetkým vyrovnanejším vzťahom prenajímateľ a nájomca –prenajímateľ bude mať možnosť účinne a v reálnom čase si brániť vlastnícke právo k bytu a to najmä pri hrubom porušovaní povinností zo strany nájomcu alebo tretích osôb.
Cieľom predkladateľa bolo tiež motivovať prenajímateľov k plneniu povinností vo vzťahu k finančnej správe – ak prenajímateľ nesplní svoju oznamovaciu a registračnú povinnosť v zmysle daňových predpisov, bude sa nájomná zmluva spravovať ustanoveniami Občianskeho zákonníka a prenajímateľ príde o výhody, ktoré mu podľa novej právnej úpravy patria. V doložke vplyvov predkladateľ konštatuje, že sa jedná o vôbec prvé motivačné opatrenie súkromnoprávnej povahy zamerané na stimuláciu lepšieho výberu daní.
Predkladateľ tiež očakáva, že podnikateľský segment využije nové legislatívne prostredie na stimuláciu výstavby súkromných nájomných bytov a prenájom doposiaľ nevyužívaných či nepredajných bytov.
Dôvodová správa nevysvetľuje prečo je nový druh nájmu upravený vo forme osobitného zákona, čím sa prispieva k „dekodifikácii“ súkromného práva, na druhej strane zákon je veľmi prehľadne a systematicky členený do dvanástich paragrafov (§§ 1 a 2 – Úvodné ustanovenia; § 3 - Nájomná zmluva; § 4 - Nájomné a úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva; § 5 - Peňažná zábezpeka; §§ 6 a 7 - Zánik nájmu bytu; §§ 8 a 9 - Vypratanie bytu; §§ 10 - 12 Spoločné, prechodné a záverečné ustanovenia).
Zo zákona sme vybrali, podľa nášho názoru, najpodstatnejšie novoty a pridávame k ním naše prvé dojmy:
Krátkodobý nájom
Krátkodobým nájmom bytu je nájom, ktorý je založený nájomnou zmluvou obsahujúcou náležitosti podľa nového zákona a na základe ktorej nájom vrátane jeho predĺžení trvá najviac šesť rokov. Uvedené ohraničenie považujeme za absolútne a po jeho uplynutí zmluvné strany nemôžu, podľa nášho názoru, uzavrieť novú zmluvu podľa tohto zákona.
Jednotlivá nájomná zmluva musí byť uzavretá na dobu určitú a to najviac na dva roky – podľa § 3 odsek 1 posledná veta „Krátkodobý nájom bytu možno na základe dohody zmluvných strán za rovnakých podmienok predĺžiť najviac na ďalšie dva roky a to dvakrát“. Uvedené ustanovenie považujeme za nezrozumiteľné z viacerých dôvodov – podľa dôvodovej správy sa má jednať o opciu pre predĺženie nájmu, z nášho pohľadu však text zákona skôr upravuje všeobecnú možnosť dohodou predĺžiť nájom, pričom je dôležité obmedzenie spočívajúce v tom, že nájom je možné predlžovať dvakrát. A tu sme pri ďalšej nejasnosti - nie je celkom zrozumiteľné ako je myslené obmedzenie predlžovania nájmu, to jest či zákon pripúšťa aj trvanie nájmu napr. šesťkrát šesť mesiacov, alebo len trikrát šesť mesiacov a teda krátkodobý nájom je možné predlžovať vždy len dvakrát, bez ohľadu na to že celkové obdobie bude kratšie ako šesť rokov. Máme za to, že ak bolo cieľom zákonodarcu upraviť opciu trvania nájomného vzťahu, mala byť právna úprava jednoznačnejšia a precíznejšia (doba na uplatnenie opcie pred skončením nájomného vzťahu a podobne) – citovaná časť textu zákona umožňuje viacero rozdielnych výkladov.
Pre úplnosť ešte dodávame, že z pôsobnosti zákona sú vyňaté nájomné pomery v bytoch obstaraných podľa osobitných predpisov, služobných bytov, bytov osobitného určenia a bytov v domoch osobitného určenia, bytov v majetku územnosprávnych jednotiek a družstevných bytov.
Podstatné náležitosti nájomnej zmluvy
Nájomná zmluva má predpísanú písomnú formu (zákon neobvykle formuluje aj povinnosť zmluvných strán navzájom si vydať vyhotovenie nájomnej zmluvy ?!) a popri štandardných podstatných náležitostiach (údaje o zmluvných stranách, označenie predmetu nájmu a rozsah užívania predmetu nájmu, výška nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu, opis stavu bytu a doba nájmu) musí obsahovať vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že nájomná zmluva sa uzaviera podľa zákona o krátkodobom nájme bytu – predpoklad, že sa má jednať o ochranné ustanovenie pre nájomcu, aby si bol vedomý všetkých následkov toho, že zmluvu neuzaviera v režime chráneného nájmu potvrdzuje dôvodová správa.
Veľmi dôležitým je oznamovacia resp. registračná povinnosť nájmu podľa Zákona o dani z príjmu – pri ich nedodržaní neplatia niektoré výhody pre prenajímateľa spojené s ukončením nájmu (k tomu ďalej).
Nájomné a peňažná zábezpeka
Výška nájomného resp. spôsob jeho určenia je ponechaná výlučne na dohodu zmluvných strán, obdobne to platí pre úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu.
Je potrebné uvítať, že zákonodarca predpokladá jednostranné zvyšovanie nájomného a úhrad a to v prípade zmeny cien dodávaných služieb spojených s užívaním bytu alebo zmien inflácii - na tomto oprávnení sa však zmluvné strany musia dohodnúť, nepatrí prenajímateľovi ex lege. Pri inflácii zákon neupresňuje, na ktorý inflačný index sa môže prenajímateľ odvolať.
Súčasťou textu zákona je aj inštitút peňažnej zábezpeky – hoci v rámci zmluvnej slobody ani pri súčasnom stave nič nebránilo tomu, aby bola dojednaná, je potrebné oceniť, že zákonodarca ju zakotvil priamo v zákone a to vrátane postupu pri jej čerpaní resp. dopĺňaní a vrátení pri skončení nájomného vzťahu. Hornú hranicu zábezpeky zákonodarca stanovil na trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia spojených s nájmom.
Zánik nájmu
Krátkodobý nájom bytu zaniká dohodou zmluvných strán, uplynutím času, výpoveďou, odstúpením od zmluvy a zánikom predmetu nájmu. Oproti tzv. chránenému nájmu je novinkou odstúpenie od zmluvy, ktoré prichádza pre prenajímateľa do úvahy, ak nájomca napriek písomnému upozorneniu opakovane porušuje povinnosti, ktorých porušenie by inak zakladalo právo prenajímateľa ukončiť nájomný pomer a zo strany nájomcu , ak predmet nájmu nebol odovzdaný v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie alebo ak prenajímateľ v rozpore so zákonom jednostranne zmenil výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstvom. Zákon výslovne pripúšťa možnosť dojednania iných dôvodov odstúpenia od zmluvy – predpokladáme, že len nedopatrením nie je v ustanovení § 6 zákona formulovaná možnosť vypovedať zmluvu z dôvodov dojednaných v zmluve nad rámec zákona.
Výpovedné dôvody uvedené v zákone podľa nášho názoru pokrývajú najčastejšie prípady, ktoré objektívne možno považovať za porušovanie nájomnej zmluvy – z dôvodovej správy vyplýva, že zmluvné strany si môžu dohodnúť aj ďalšie výpovedné dôvody (ako je uvedené v predchádzajúcom odseku, zákon to výslovne nespomína), netreba však podľa nášho názoru zabúdať na to, že nájom je uzavretý na dobu neurčitú.
Výpovedná lehota je jeden mesiac, v zákonom vybraných prípadoch pätnásť dní a plynie od dňa nasledujúceho po jej doručení.
Oproti chránenému nájmu bytu je opačne postavená koncepcia neplatnosti skončenia nájmu – podanie žaloby nemá za následok odklad účinkov právneho úkonu smerujúceho ku skončeniu nájmu. Žaloba pritom musí byť podaná do dvoch mesiacov od doručenia odstúpenia alebo výpovede. Pri neplatnom skončení nájmu zákon priznáva dotknutej zmluvnej strane za zákonom presne formulovaných podmienok nárok na primerané finančné zadosťučinenie.
Zákon tiež počíta s osobitným druhom zádržného práva – ak nájomca nevyprace a neodovzdá byt do desiatich resp. piatich (pri odstúpení od zmluvy) dní, môže prenajímateľ zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte (s výnimkou vecí vylúčených z exekúcie), avšak len vtedy, ak pohľadávka nájomcu nie je krytá zostávajúcou časťou peňažnej zábezpeky. Zádržné právo však nevylučuje uplatnenie záložného práva podľa § 672 odsek 1 a odsek 2 prvá a tretia veta Občianskeho zákonníka.
Ak nie je splnená registračná povinnosť podľa Zákona o dani z príjmu pri skončení nájmu platí osobitný režim, v ktorom:
- prenajímateľovi nepatrí právo vypovedať nájomnú zmluvu a odstúpiť od nej podľa zákona o krátkodobom nájme bytu a do úvahy prichádza len skončenie podľa Občianskeho zákonníka, pričom výpovedná lehota nesmie byť kratšia ako dva mesiace a
- pre neplatnosť skončenia nájomného vzťahu sa uplatnia pravidlá vyplývajúce z Občianskeho zákonníka (žaloba o neplatnosť výpovede má odkladný účinok)
Vzťah k Občianskemu zákonníku
Zákon explicitne formuluje subsidiárne použitie Občianskeho zákonníka a zároveň taxatívne vymenúva jeho ustanovenia o nájomnej zmluve, ktoré sa na krátkodobý nájom bytu nevzťahujú –
vzhľadom na ustanovenú špeciálnu povahu zákona považujeme vymenovanie niektorých ustanovení za duplicitné (napr. podstatné náležitosti nájomnej zmluvy - §§ 685 a 686 Občianskeho zákonníka), naopak vo zvyšných prípadoch za prispievajúce k jednoznačnému výkladu (vylúčenie bytových náhrad).
Azda trochu nadbytočne zákonodarca výslovne uviedol, že zákon sa vzťahuje len na zmluvy uzavreté po svojej účinnosti.
Zákon zatiaľ nebol publikovaný v Zbierke zákonov, znenie schválené NR SR a súvisiace podklady môžete nájsť TU.
Šaňo Bröstl ml.
