Od 1. mája 2018 je účinnou novela zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov (ďalej ako „zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov“), presnejšie povedané jej najpodstatnejšia časť, keďže jeden bod novely a to vypustenie niekdajšieho § 13 odsek 10 zákona (týkal sa obmedzenia prednostného práva na uzavretie zmlúv so Slovenským pozemkovým fondom), nadobudol účinnosť už 1. januára 2018.
Novela bola uskutočnená zákonom z 18. októbra 2017 č. 291/2017 Z. z., ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov. Následne bola ešte prijatá zmena § 12a zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov a to v rámci veľkej novely zákona o pozemkových spoločenstvách.
Na našom portáli sa v niekoľkých príspevkoch pozrieme bližšie na tom čo sa pri nájme agro-pozemkov upravilo - začíname zmenami ohľadne vzniku nájomného vzťahu, ktoré sa týkajú viacerých podstatných náležitosti nájomnej zmluvy (ak nie je výslovne uvedené inak, rozumieme ňou všetky typy poľnohospodárskych nájomných zmlúv upravených v zákone o nájme poľnohospodárskych pozemkov).
Zákonodarca v úvode zákona čiastočne novým spôsobom vymedzil predmet nájmu; podľa aktuálnej definície sa pozemkom na poľnohospodárske účely rozumie taký pozemok alebo jeho časť, ktorý je:
- poľnohospodárskou pôdou v zmysle zákona č. 220/2004 Z. z. o ochrane a využívaní poľnohospodárskej pôdy,
- evidovaný v katastri nehnuteľností v registri „C“ ako zastavaná plocha a nádvorie, slúžiaci na poľnohospodárske účely alebo pozemok zastavaný stavbou slúžiacou na poľnohospodárske účely, alebo
- iný pozemok prenechaný na poľnohospodárske účely (ustanovenia katastrálneho zákona o druhoch pozemkov tým nie sú dotknuté).
Vymedzenie pod bodom a) a c) je v podstate to isté ako doteraz, novinkou je definícia v bode b). Podľa dôvodovej správy sa týmto „odstraňuje nejednotnosť výkladu, čo v praxi spôsobovalo nezodpovedané otázky, či je možné aj takýto druh pozemku, ktorý je súčasťou napr. hospodárskeho dvora, považovať za pozemok na účely tohto zákona.“
V nadväznosti na novú kategorizáciu poľnohospodárskych pozemkov bola upravená aj výška nájomného pri pozemkoch uvedených vyššie pod písmenom b). V ich prípade má byť ako nájomné dojednaný minimálne dvojnásobok obvyklej výšky nájomného v danom katastri. Obvyklou výškou nájomného sa rozumie údaj o výške nájomného za 1 ha poľnohospodárskej pôdy, ktorý každoročne k 30. júnu za predchádzajúci rok zverejňuje príslušný okresný úrad pre každé katastrálne územie z údajov, ktoré zistí z evidencie dohodnutého a zaplateného nájomného ako priemernú výšku nájomného za užívanie poľnohospodárskej pôdy pri prevádzkovaní podniku. Podľa autorov zmeny novela „spresňuje určenie výšky nájomného pri pozemku, ktorý je evidovaný v katastri nehnuteľností v registri „C“ ako zastavaná plocha a nádvorie, slúžiaci na poľnohospodárske účely alebo časť tohto pozemku alebo pozemok zastavaný stavbou slúžiacou na poľnohospodárske účely alebo časť tohto pozemku. Touto úpravou sa zákonodarca snaží reagovať na absenciu mechanizmov výpočtu nájomného za pozemky, ktoré nie sú v katastri nehnuteľností evidované ako poľnohospodárska pôda, resp. ostatná plocha, a zároveň odpovedať na časté otázky aplikačnej praxe ohľadom rozdielnosti povahy majetkového substrátu pozemkov definovaných v § 1 ods. 2 písm. a) a c) v porovnaní s pozemkami definovanými v § 1 ods. 2 písm. b).“ Treba však dodať, že § 10 odsek 2 zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov, ktorý túto problematiku upravuje, obsahuje aj možnosť odlišnej dohody zmluvných strán. Pri ostatných dvoch druhoch poľnohospodárskych pozemkov (písmeno a) a c) vyššie) ostala minimálna výška nájomného nezmnená (viď § 10 odsek 1 zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov).
Pri nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku uzavretého na dobu určitú bola upravená dĺžka nájmu - maximálna doba jeho trvania bola skrátená z 25 rokov na 15 rokov. Táto zmena nebola súčasťou pôvodného znenia novely a do zákona sa dostala až v rámci zmien v legislatívnom procese ako poslanecká iniciatíva, pričom jej potreba bola odôvodnená takto: „Hlavným dôvodom je ochrana vlastníka a jeho práva na hospodárenie na vlastnom pozemku. Doba 25 rokov predstavuje obdobie jednej generácie. Okolnosti, za ktorých vlastník uzatváral zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku, sa mohli zmeniť, preto nie je adekvátne vyžadovať od vlastníka povinnosť vyčkať obdobie v trvaní 25 rokov na plné uplatnenie jeho vlastníckych práv (o to viac, ak sa napr. vlastník pozemku zmenil).“ Podľa našich skúseností bolo aj tak veľmi výnimočné, aby vlastníci pozemkov boli ochotní uzavierať zmluvy na dobu dlhšiu ako 10 rokov, predpokladáme preto, že praktický dopad tejto zmeny nebude veľký.
Premenou prešla aj fikcia vzniku nájomnej zmluvy pri užívaní agro-pozemkov bez existencie zmluvy. Podľa novej úpravy platí, že v prípade pozemku užívaného bez nájomnej zmluvy sa predpokladá vznik nájomnej zmluvy, ak užívateľ preukáže, že vlastníkovi jej uzatvorenie navrhol a ten uzatvorenie nájomnej zmluvy do dvoch mesiacov odo dňa doručenia návrhu neodmietol alebo nevyzval užívateľa pozemku na jeho vrátenie a prevzatie. V takomto prípade sa predpokladá, že uplynutím dvoch mesiacov odo dňa doručenia návrhu nájomnej zmluvy medzi vlastníkom a užívateľom vznikol nájomný vzťah na neurčitý čas vypovedateľný s 1 ročnou výpovednou lehotou vždy k 1. novembru – sporným ostáva, čo v prípade ak samotný návrh zmluvy obsahuje iné podmienky (napríklad dlhšiu výpovednú dobu a podobne). Predpokladom takého postupu podľa novej úpravy je to, že užívateľ vlastníka pri návrhu uzatvorenia nájomnej zmluvy upozornil na právne dôsledky jeho nekonania, t. j. na to, že v dôsledku jeho nekonania vzniká nájomná zmluva. Ide o vzácny prípad toho, kedy mlčanie resp. nečinnosť vyvoláva účinky právneho úkonu (akceptáciu nájomnej zmluvy). Celý tento postup neplatí ak vlastník pred doručením návrhu na uzatvorenie nájomnej zmluvy uzatvoril nájomnú zmluvu s inou osobou, ako je užívateľ pozemku – oproti predchádzajúcej úprave bolo výslovne zmenené, že iná zmluva musela byť uzavretá pred doručením návrhu na uzavretie zmluvy.
Písomná forma nájomnej zmluvy ostáva zachovaná (nič iné by ani z praktického hľadiska nebolo možné), zákonodarca spresnil, že aj každý úkon s ňou súvisiaci musí mať písomnú formu – ide možno o trochu nadbytočnú úpravu vzhľadom na všeobecné pravidlá zmeny a zániku písomných zmlúv podľa Občianskeho a Obchodného zákonníka, ibaže by výklad spojenia „úkony súvisiace so zmluvou“ mal zahrňovať aj iné úkony ako sú zmena či ukončenie nájomného vzťahu.
Zákonodarca tiež spresnil, že nájomné ako aj podnájomné zmluvy, pokiaľ zo zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov nevyplýva niečo iné, sa spravujú ustanoveniami Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve. Doteraz zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov odkazoval na osobitný predpis (v poznáme pod čiarou boli uvedené ustanovenia nájomnej zmluvy v Občianskom zákonník), ide tak výlučne o legislatívno – technické spresnenie.
Šaňo Bröstl ml.
Ilustračné foto: pixabay.com, redakcia
