Dňa 22. septembra 2015 Národná rada SR schválila zákon o správcoch bytových domov a o zmene a doplnení zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Podľa predkladateľa zákona bude mať nový predpis vplyv na podnikateľské subjekty pôsobiace v oblasti správy bytových domov - kvalifikovaný odhad počíta s približne 10 000 subjektmi na trhu.
Dôvodová správa sa odvoláva na plán legislatívnych úloh na rok 2015, z ktorého vyplýva zámer spracovať nový zákon o podmienkach správy bytových domov. Cieľom novej úpravy má byť skvalitnenie správy bytového fondu prostredníctvom požiadaviek na výkon činnosti správcov.Výsledkom je nový samostatný právny predpis a súčasne novelizácia zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.
Nový zákon má nasledovnú štruktúru:
- Predmet úpravy (§ 1)
- Správca (§ 2)
- Odborná spôsobilosť(§§ 3 - 4)
- Kancelária (§5)
- Poistenie správcu (§ 6)
- Zoznam (§ 7)
- Predpoklady na zápis do zoznamu (§§ 8 - 9)
- Zápis do zoznamu (§§ 10 - 11)
- Vyčiarknutie správcu zo zoznamu (§ 12)
- Pôsobnosť ministerstva (§ 13)
- Dohľad (§ 14)
- Poverená osoba (§ 15)
- Práva a povinnosti poverenej osoby (§ 16)
- Práva a povinnosti správcu pri výkone dohľadu (§ 17)
- Vylúčenie z výkonu dohľadu (§ 18)
- Trovy dohľadu (§ 19)
- Vzťah k iným právnym predpisom (§ 20)
- Splnomocňovacie ustanovenia (§ 21)
- Prechodné a záverečné ustanovenia (§ 22)
Už z názvov jednotlivých paragrafov, ako aj z prečítania zákona je ľahké určiť základný princíp, z ktorého vychádza nová úprava – je ním prísnejšia regulácia profesie správcov bytových domov prostredníctvom definovania kvalifikačných a organizačných podmienok, ktoré budú musieť správcovia spĺňať. Predpokladáme, že zákonodarca od novej úpravy očakáva očistenie na trhu správcovských služieb od nekvalifikovaných či dokonca až pochybných správcovských subjektov.
Po novom budú musieť byť správcovia spĺňať podmienky definované v novom predpise - medzi najzásadnejšie z nich patrí povinnosť preukázať odbornú spôsobilosť, ktorá sa preukazuje absolvovaním odborného vzdelávania v oblastiach:
- základné právne predpisy týkajúce sa výkonu správy bytových domov,
- administratívne zabezpečenie výkonu správy,
- odborné a technické zabezpečenie správy a prevádzky budov,
- finančný manažment a hospodárenie.
Správca bude musieť mať zriadenú kanceláriu vo verejne dostupnej budove (rozumie sa ňou budova so vstupom prístupným verejnosti aspoň v úradných hodinách kancelárie), ktorá bude musieť byť označená obchodným menom a označením „Správca bytových domov“. Predpis podrobne upravuje aj úradné hodiny - kancelária musí byť otvorená pre vlastníkov najmenej dva pracovné dni v týždni minimálne štyri za sebou idúce hodiny.
Správca takisto bude musieť mať uzavreté poistenie zodpovednosti za škodu, za vznik ktorej zodpovedá pri výkone správy v rozsahu primeranom počtu spravovaných bytových domov a miere rizika spojeného s výkonom správy.
Každý správca bude musieť byť zapísaný v zozname vedenom Ministerstvom dopravy, výstavby a regionálneho rozvoja Slovenskej republiky a spĺňať podmienky definované v novom predpise, ktorý podrobne upravuje jeho vedenie a jeho obsah, postup pri zápise do zoznamu, ako aj postup pri vyčiarknutí správcu z tohto zoznamu.
Základné predpoklady pre zápis sú vo svojej podstate rovnaké pre fyzické aj právnické osoby, v skratke ich možno zhrnúť nasledovne:
- odborná spôsobilosť resp. ustanovený zodpovedný zástupca
- existencia kancelárie
- dôveryhodnosť fyzickej osoby resp. štatutárnych orgánov (zákon definuje dôveryhodnosť)
- vydané živnostenské oprávnenie v predmete činnosti správa a údržba bytového fondu
- a v prípade právnickej osoby má sídlo na území Slovenskej republiky alebo iného členského štátu Európskej únie alebo iného zmluvného štátu Dohody o Európskom hospodárskom priestore
V nadväznosti na novú úpravu sa upresnili niektoré ustanovenia zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov – napríklad povinnosti správcu pri vyčiarknutí zo zoznamu správcov, alebo upresnenie postavanie správcu pri zastupovaní v súdnom konaní.
Zákon nadobúda účinnosť 1. januára 2016.
Šaňo Bröstl ml.
Ilustračné foto: pixabay.com
