V prípade zmiešaných zmlúv, ktoré obsahujú zmluvu o prevode vlastníckeho práva a zároveň zmluvu o zriadení vecného bremena zamietajú okresné úrady návrhy na vklad ako celok, ak došlo k smrti prevodcu, ktorý bol zároveň oprávneným z vecného bremena in personam.
Zákonnosť tohto postupu opierajú o ustanovenia § 30 ods. 5 a § 31 ods. 3 katastrálneho zákona (ďalej len „KZ“). Podľa § 30 ods. 5 KZ: „Predmetom návrhu na vklad musia byť všetky právne úkony, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu, a všetky nehnuteľnosti týkajúce sa právnych úkonov, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu. Prílohou návrhu na vklad môže byť len jedna zmluva, ktorej obsahom môže byť viac právnych úkonov.“ Podľa § 31 ods. 3 KZ: „Ak sú podmienky na vklad splnené, okresný úrad vklad povolí; inak návrh zamietne.“ Argumentujú tým, že tieto ustanovenia zaväzujú správny orgán rozhodnúť o návrhu na vklad ako celku. Keďže správny orgán nemôže rozhodnúť o vklade vecného bremena v prospech oprávneného, ktorý zomrel, nemôže vyhovieť ani návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľnosti v prospech nadobúdateľa a preto návrh na vklad je potrebné zamietnuť v celom rozsahu.
S týmto výkladom si dovolíme viesť polemiku. V prvom rade tento výklad popiera úmysel zmluvných strán, ktoré napríklad pri darovacej zmluve spojenej s vecným bremenom spočívajúcim v práve doživotného bývania majú vôľu darovať nehnuteľnosť, pričom vecné bremeno má predstavovať akúsi vďaku obdarovaného vo vzťahu k darcovi a zároveň slúži ako zabezpečenie, že darca bude mať garantovanú strechu nad hlavou až do svojej smrti. Z toho vyplýva, že uvedený prístup katastra nerešpektuje vôľu darcu, keďže v prípade jeho smrti sa stáva vecné bremeno bezpredmetné, avšak vôľa darovať nehnuteľnosť je nespochybniteľná.
Pokiaľ ide o ustanovenie § 31 ods. 3 KZ je potrebné spomenúť jeho znenie účinné do 01.09.2009 (zmenené zákonom č. 304/2009 Z. z.), ktorého dikcia bola nasledovná: „Ak sú podmienky na vklad splnené, správa katastra vklad povolí; inak návrh zamietne. Ak sú podmienky na vklad splnené len v časti návrhu a ak je to účelné, správa katastra môže rozhodnúť len o časti návrhu.“ Podľa predošlej právnej úpravy teda bolo možné výslovne rozhodovať o návrhu na vklad aj čiastočne. Dôvodová správa túto zmenu skromne odôvodňuje tak, že sa stávali prípady, že „správa katastra napr. povolila vklad k darovacej zmluve, ale k vecnému bremenu, ktorému zodpovedalo právo darcu užívať darovanú nehnuteľnosť až do smrti, vklad zamietla. Darca tak nemá ani dom, ani právo ho užívať. Zostáva mu len súdiť sa“. Tento prípad však predstavuje opačný extrém, pričom úmysel zákonodarcu bol síce rozumný, ale legislatívne nie najlepšie implementovaný, pretože nezohľadňuje situáciu, keď darca zomrie.
Trochu odvážnym výkladom by sme mohli dospieť k tomu, že aj napriek tejto novele je správny orgán oprávnený rozhodnúť o čiastočnom povolení vkladu, keďže ako povedal Ústavný súd SR nemôže platiť absolútna viazanosť doslovným znením zákona, ale orgán aplikácie práva môže a musí sa od neho odchýliť pokiaľ to vyžaduje účel zákona, história jeho vzniku, systematická súvislosť alebo niektorý z ústavnoprávnych princípov. Pri výklade a aplikácii právnych predpisov teda nemožno opomínať ich účel a zmysel, ktorý nie je vyjadrený len v slovách a vetách toho-ktorého zákonného predpisu, ale i v základných princípoch právneho štátu. (nález Ústavného súdu Slovenskej republiky sp. zn. I. ÚS 306/2010 zo 8. decembra 2010). Navyše vo všeobecnosti platí v práve pravidlo, že orgán verejnej moci v rámci zákonom upravených postupov nemôže priznať viac, čo však neznamená, že by nemohol priznať menej.
Situáciu skomplikovalo tiež ustanovenie § 30 ods. 5 KZ účinné od 01.10.2018 (novela zákonom č. 212/2018 Z. z.). Dôvodová správa k jeho zavedeniu uvádza nasledovné: „Zakotvuje sa povinnosť v návrhu na vklad označiť všetky právne úkony, ktoré obsahuje zmluva, na ktorej základe má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra, a podliehajú vkladu. Jedná sa o zosúladenie návrhu s predloženou zmluvou. V doterajšej právnej úprave takéto ustanovenie absentovalo, čo spôsobovalo nejasnosti a rôzny výklad, vo väčšine prípadov zbytočné prerušenie konania, ak napríklad návrh obsahoval len jeden právny úkon a obsahom predloženej zmluvy boli dva právne úkony. Podľa nového znenia vkladu podliehajú všetky právne úkony, ktoré sú uvedené v zmluve (t. j. všetky právne úkony uvedené na jednej listine, pokiaľ podliehajú vkladu, čiže ak ide o právne úkony, ktorými sa právo zriaďuje avšak vzniká až vkladom), a všetky nehnuteľnosti, ktoré sa týkajú právnych úkonov, ktoré obsahuje zmluvná listina. Do budúcnosti nebude možné v návrhu na vklad vypustiť niektoré nehnuteľnosti, ktoré boli predmetom právneho úkonu, na základe ktorého bol podaný návrh na vklad. V praxi sa stávajú prípady, kedy v jednej listine je spísaná tak zmluva o prevode nehnuteľnosti ako aj dohoda o zriadení vecného bremena. V takomto prípade bude potrebné, aby účastníci konania v návrhu na vklad požiadali o povolenie vkladu vlastníckeho práva v prospech nadobúdateľa ako aj o povolenie vkladu práva zodpovedajúceho vecnému bremenu v prospech osoby oprávnenej z tohto práva.“
Aj napriek tejto textácii zákona nemožno súhlasiť s tým, aby okresný úrad zamietol návrh na vklad v prípade zmiešanej zmluvy za situácie, že darca zomrel predtým ako právoplatne rozhodne o povolení vkladu. Ustanovenia § 30 ods. 5 KZ a 31 ods. 3 KZ totiž počítajú len s tým, aby predmetom návrhu na vklad boli všetky existujúce právny úkony, ktoré sú spísané na jednej listine. V načrtnutom prípade však právny úkon – zmluva o zriadení vecného bremena in personam zanikol; ak právo zodpovedajúce vecnému bremenu patrí určitej osobe, vecné bremeno zanikne najneskôr jej smrťou alebo zánikom (§ 151p ods. 4 OZ).
Smrť nespôsobuje bez ďalšieho zánik záväzku – pre celú oblasť súkromného práva v zásade platí, že smrťou veriteľa alebo dlžníka nezanikajú existujúce obligácie. Ich právny režim sa totiž spravuje univerzálnou sukcesiou; v prípade fyzických osôb sa jedná o dedenie, t. j. do právneho vzťahu vstupujú namiesto poručiteľa jeho dedičia (nevzťahuje sa to na tzv. nezastupiteľné obligácie ako napr. zhotovenie umeleckého diela, vyživovaciu povinnosť a pod.). Práva a povinnosti, ktoré smrťou nezanikajú, prechádzajú ku dňu smrti účastníka záväzkového vzťahu na jeho dedičov (§ 460 OZ).
V prípade smrti veriteľa platí, že jeho smrťou zanikajú tie práva, ktoré boli obmedzené len na jeho osobu (§ 579 ods. 2 OZ; rozhodnutie Najvyššieho súdu, sp. zn. 4 Cdo/104/1997). Takouto situáciou je napríklad smrť oprávnenej osoby, v prospech ktorej bolo zriadené právo zodpovedajúce vecnému bremenu in personam (napr. právo doživotného bývania v dome).
Judikatúrou už bola ustálená otázka, že viazanosť účastníkov záväzkovo-právneho vzťahu ich prejavmi vôle, smerujúcimi k prevodu vlastníckeho práva, sa vzťahuje aj na dedičov zomrelého účastníka, ktorí vstupujú do jeho práva a povinností z občianskoprávneho vzťahu. Smrť účastníka kúpnej zmluvy o prevode nehnuteľnosti preto nie je dôvodom pre zamietnutie návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností (R 20/1972, R 59/2007, rozsudok NS SR, sp. zn. 5 Cdo 153/2009 z 27. 10. 2010; rozsudok NS SR, sp. zn. 1Sžr/15/2012 z 15.05.2012).
Z vyššie uvedeného nám vyplýva ako správny ten záver, že v prípade smrti darcu, ktorý bol zároveň oprávneným zo zmluvy o zriadení vecného bremena, ktorému zodpovedalo právo in personam, dochádza k zániku záväzkovo-právneho vzťahu týkajúceho sa vecného bremena, dôsledkom čoho je skutočnosť, že predmetom návrhu na vklad nemusí byť zmluva o zriadení vecného bremena, pretože táto zanikla, t. j. v čase rozhodovania okresného úradu neexistuje a teda nie je o čom rozhodovať. Rozhodujúce nie je to, či zmluva o zriadení vecného bremena je de facto napísaná na papieri, ale to, či ide o de iure existujúci právny úkon.
Tomáš Čentík, 11.12.2018
ilustračné foto: pixabay.com
