ULPIANUS - interaktívne právnicke komentáre

Pripomeňme základné a už tak trochu historické fakty. V máji 2014 bol prijatý zákon č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku a o zmene a doplnení niektorých zákonov.  Nálezom Ústavného súdu Slovenskej republiky sp. zn. PL. ÚS 20/2014 zo 14. novembra 2018 publikovaným v Zbierke zákonov pod 33/2019 Z. z. bola jeho podstatná časť zrušená. 

Nedávno bola oficiálne zverejnená (podklady na slov lex nájdete TU) novela uvedeného zákona, ktorej účinnosť sa navrhuje od 1. mája 2021.

Na tom, ktoré kategórie poľnohospodárskej pôdy majú spadať pod osobitný režim tohto právneho predpisu sa nemá nič zmeniť (pozri aj v súčasnosti účinný § 2 zákona). Novela však  prinesie dve zásadné novinky pri predaji poľnohospodárskych pozemkov:

• osobitné predkupné právo zákonom určených subjektov

• obmedzenia pri nadobúdaní poľnohospodárskeho pozemku

 

Osobitné predkupné právo zákonom určených subjektov

Podľa navrhovaného znenia novely majú mať zo zákona pri prevode poľnohospodárskeho pozemku predkupné právo nasledovné subjekty:

1. vlastník bezprostredne susediaceho poľnohospodárskeho pozemku; v prípade súbehu predkupného práva takých vlastníkov, má ten, kto prevádza poľnohospodársky pozemok, právo výberu nadobúdateľa,

2. štát prostredníctvom Slovenského pozemkového fondu,

3. štát prostredníctvom právnickej osoby, ktorá bude zabezpečovať výstavbu významnej investície,

4. obec, na ktorej území sa nachádza prevádzaný poľnohospodársky pozemok,

5. vyšší územný celok, na ktorého území sa nachádza prevádzaný poľnohospodársky pozemok,

6. Génová banka Slovenskej republiky, repozitár alebo riešiteľské pracovisko.

Orgány verejnej moci či nimi zriadené subjekty môžu uplatniť predkupné právo v zákonom vymedzených prípadoch. Napríklad štát prostredníctvom Slovenského pozemkového fondu, ak je nadobudnutie poľnohospodárskeho pozemku potrebné na účel pozemkových úprav či vyvlastnenia alebo obec ak je nadobudnutie poľnohospodárskeho pozemku potrebné na účel  uskutočnenia stavieb vo verejnom záujme alebo usporiadania vlastníctva k pozemkom - všetky prípady budú vymedzené v § 4 ods. 2 nového znenia zákona. V osobitnej časti dôvodovej správy je sformulovaný odhad vo vzťahu ku predkupnému právu štátu vykonávanému prostredníctvom Slovenského pozemkového fondu: „o tom, že zámerom predkladateľa nie je, aby fond toto právo využíval inak, než výnimočne, svedčí skutočnosť, že sa nenavrhuje navýšiť rozpočet fondu na uvedené účely, čo by inak bolo nevyhnutné, ak by fond mal byť schopný pri aplikácii predkupného práva kupovať pozemky, resp. podiely. Vzhľadom na obmedzený segment poľnohospodárskej pôdy, ktorej sa týka zákon č. 140/2014 Z. z., predkupné právo štátu vykonávané prostredníctvom fondu sa bude týkať maximálne 0,5 % celkovej výmery poľnohospodárskej pôdy.“ Aj pri ostatných oprávnených subjektoch (s výnimkou vlastníkov susediacich pozemkov) pravdepodobne bude platiť, že  uplatnenie predkupného práva bude skôr výnimkou ako pravidlom.

Pre samotné predkupné právo platí nasledovné:

• predkupné právo sa nevzťahuje na prevod spoluvlastníckeho podielu medzi spoluvlastníkmi poľnohospodárskeho pozemku a na prevod na blízku osobu;

• predkupné právo má prednosť pred zmluvným predkupným právom; jeho zriadením nie je dotknuté ani predkupné právo štátu a postup pri jeho uplatnení podľa osobitných predpisov ako je napríklad zákon o ochrane pamiatkového fondu;

• prevádzajúci je povinný zverejniť ponuku na prevod vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku najmenej na 30 dní v Registri zverejňovania ponúk prevodu vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku na webovom sídle Ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka Slovenskej republiky – zákon presne vymedzí náležitosti takejto ponuky;

• lehota na uplatnenie predkupného práva pre oprávnené osoby nesmie byť kratšia ako 30 dní, v ponuke však môže byť určená dlhšia lehota;

• ak predkupné právo nevyužije žiadny oprávnený subjekt, vlastník poľnohospodárskeho pozemku môže poľnohospodársky pozemok previesť na inú osobu len za cenu rovnakú alebo vyššiu cenu;

• ak do šiestich mesiacov od uplynutia lehoty na uplatnenie predkupného práva nedôjde k prevodu, pri prípadnom novom prevode je potom potrebné opätovne absolvovať celý postup nanovo.

Ako vždy, aplikačné komplikácie odhalí až prax. Nie je napríklad jasné, aké bude mať oprávnený subjekt nároky pri porušení predkupného práva. S vysokou pravdepodobnosťou (ide len o určitú špeciálnu úpravu predkupného práva) by to mali byť všetky nároky v zmysle Občianskeho zákonníka (relatívna neplatnosť, zachovanie predkupného práva, ponuková povinnosť nového vlastníka), hoci dôvodová správa zmieňuje iba relatívnu neplatnosť.

Oživenie Registra zverejňovania ponúk prevodu vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku znamená dve zásadné veci: určitú administratívnu záťaž predávajúceho (čo samo o sebe do určitej miery môže brzdiť trh s agro pozemkami) a oveľa väčší prehľad štátu o dianí na trhu s poľnohospodárskou pôdou.  Tvorcovia novely to vnímajú takto:  „Zverejnením ponuky na prevod každého poľnohospodárskeho pozemku sa zároveň dosahuje transparentnosť trhu s poľnohospodárskymi pozemkami, jeho verejnosť a posilňuje sa rovnosť šancí na trhu s týmito nehnuteľnosťami najmú tým, že verejnosť bude online informovaná o úrovni mobility poľnohospodárskych pozemkov, o ich dostupnosti a cenách.“ Je potrebné dúfať, že štátny aparát bude na zvýšenú personálnu a organizačnú záťaž (sledovanie ponúk, ich vyhodnocovanie, uplatňovanie predkupného práva, uplatňovanie nárokov z jeho porušenia) pripravený.

 

Obmedzenia pri nadobúdaní poľnohospodárskych pozemkov

Ako už potvrdzujú prvé ohlasy na politickej či odbornej scéne najkontroverznejšou časťou novely,  je určenie výmerového limitu celkového vlastníctva poľnohospodárskych pozemkov a to v nasledovnom objeme:

• fyzická osoba a fyzická osoba podnikateľ: 300 ha;

• právnická osoba: 1200 ha, platí však, že kritérium celkovej výmery sa bude posudzovať v rámci celej podnikateľskej skupiny definovanej prostredníctvom inštitútov ovládaná a ovládajúca osoba resp. konečný užívateľ výhod;

• ak nadobúdateľ (bez ohľadu na to, či právnická alebo fyzická osoba) vykonáva živočíšnu výrobu, vyššie uvedené výmery sú zvýšené o polovicu.

Žiadna z uvedených osôb nesmie prekročiť výmerový limit, subjekty, ktoré po účinnosti novely budú už túto hranicu dosahovať nebudú môcť ďalšie poľnohospodárske pozemky nadobúdať.

Za mierne absurdné považujeme, že dodržanie výmerového limitu sa musí preukázať tak, že prílohou zmluvy o prevode pozemku je zoznam pozemkov vo vlastníctve nadobúdateľa resp. celej skupiny osôb s uvedením katastrálneho územia, čísla listu vlastníctva, parcelného čísla, druhu pozemku a výmery alebo veľkosti podielu. Predstavme si že, máte predkladať zoznam tisícok parciel v desiatich katastrálnych územiach za niekoľko subjektov... ak štát ukladá takúto povinnosť, nemal by ju sám kontrolovať v rámci vkladového konania? Dokáže štát skontrolovať, kto sú všetky ovládané a ovládajúce osoby, ak budú niektoré zamlčané?

Autori novely sú presvedčení o prípustnosti výmerového limitu, podľa dôvodovej správy:  „Zavádzajú sa tzv. subjektívne limity (odsek 4), ktoré predstavujú majetkový strop podľa výmery vlastnených poľnohospodárskych pozemkov. Ide o opatrenie, ktoré sa vyskytuje v súvisiacej právnej úprave členských štátov EÚ v rôznych formách, napriek tomu, že ide o obmedzujúcu reguláciu voľného pohybu kapitálu. Výkladové stanovisko Európskej komisie C(2017) 6168 final, ktoré vychádza z rozhodovacej praxe Európskeho súdneho dvora, odporúča použitie regulácie formou výmerových limitov vo vzťahu k prevádzanému poľnohospodárskemu pozemku, resp. vo vzťahu k celkovej vlastnenej výmere poľnohospodárskych pozemkov, pod podmienkou, že je to odôvodnené verejným záujmom (napríklad vyváženosťou vlastníckej štruktúry) a že je to v súlade so zásadou nediskriminácie a proporcionality. Uznesenie Európskeho parlamentu z 27. apríla 2017 o súčasnom stave koncentrácie poľnohospodárskej pôdy v EÚ: ako uľahčiť prístup poľnohospodárov k pôde? (2016/2141(INI) toto opatrenie vo svojom bode 22 výslovne odporúča. Ustanoví sa výmera poľnohospodárskych pozemkov v zmysle definície podľa § 2 zákona, ktorú konkrétne vymedzený typ subjektu nebude môcť prekročiť nadobúdaním vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku spôsobmi regulovanými týmto zákonom (§ 3 zákona) po nadobudnutí účinnosti návrhu zákona. Znamená to, že sa nezasahuje nijakým spôsobom do v súčasnosti vlastnenej výmery poľnohospodárskych pozemkov, aj keby prekračovala v návrhu zákona určený limit. Znamená to však, že ak v čase účinnosti niektorý vlastník vlastní výmeru prekračujúcu vymedzený limit, nebude môcť nadobudnúť ďalšiu výmeru.“

Výmerový limit sa nemá vzťahovať na nadobúdanie vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku dedením, ani na jeho nadobúdanie štátom, vyšším územným celkom a obcou.

Novela má tiež priniesť absolútny zákaz (bez ohľadu na to akú výmeru vlastní nadobúdateľ resp. subjekt, do ktorého sa pozemok vkladá) nepeňažného vkladu poľnohospodárskeho pozemku do obchodných spoločností a družstiev – celom zjavne (dôvodová správa to potvrdzuje) ide o reakciu na praktiky obchádzania tohto zákona v období pred jeho zrušením ústavným súdom.

Nedodržanie výmerového limitu resp. zákazu nepeňažného vkladu podľa výslovného znenia zákona bude znamenať neplatnosť právneho úkonu, ktorým bol tento zákaz porušený.

Domnievame sa, že výmerový limit ešte prejde búrlivou politickou aj odbornou diskusiou a jeho konečná podoba vôbec nie je istá. Zároveň je takmer isté, že ak bude schválený v navrhovanej podobe bude jeho ústavnosť opäť skúmať Ústavný súd SR. No a napokon je jasné aj to, že už teraz sa rodia prvé nápady ako s výmerovým limitom „vybabrať“ – veľa fantázie ani kreativity na to netreba.