Pôvodný zákon o pozemkových spoločenstvách počas jeho osemnásťročnej účinnosti upravoval iba obmedzený okruh obhospodarovania pozemkov. Na jednej strane umožňoval z hľadiska právnej subjektivity existenciu dvoch typov pozemkových spoločenstiev: s právnou subjektivitou a bez právnej subjektivity, na strane druhej možnosť obhospodarovania iba jednej spoločnej nehnuteľnosti. Výsledok bol taký, že vlastníci pozemkov s rôznymi druhmi vlastníctva (dnešné spoločne obhospodarované nehnuteľnosti) sa spravovali inými právnymi normami (napr. zákonom o združovaní občanov).
Ďalšou z možností bolo prenajatie si predmetných pozemkov spoločenstvom (spoločná nehnuteľnosť) od vlastníkov s iným druhom vlastníctva. V praxi však boli najmä lesné pozemky vydávané zvláštnou aplikáciou reštitučného zákona z užívania vtedajších krajských lesných správ do správy „zástupcov“ subjektu, ktorý následne na týchto pozemkoch hospodáril. Prinavrátenie pozemkov (v praxi predstavovali množstvo malých EKN parciel v podielovom spoluvlastníctve) boli vydávané subjektu spôsobom spoločnej nehnuteľnosti, spravidla v katastrálnom území predmetnej obce a v intenciách jednotiek priestorového rozdelenia lesa (CKN stav lesných porastov). Takto vytvorené spoločenstva na pozemkoch hospodárili v zmysle platného zákona, pričom subjekty združovali všetky formy vlastníctva a dá sa povedať, že predbehli dobu. Predbehnutie však vyplývalo z nepochopenia platnej legislatívy orgánmi štátnej správy a verejnosti, ako aj problematického určenia vlastníctva v teréne, respektíve jeho odčlenenia. Všetky tieto skutočnosti priniesli do systému obhospodarovania a právnej praxe obrovský chaos. Dva typy pozemkových spoločenstiev, kde jedno fungovalo ako právnická osoba so štatutárom a druhé ako spoločnosť vlastníkov bez právnej subjektivity, priniesli v oblasti rozhodovania orgánov verejnej správy a hlavne súdov stav pripomínajúci nevymožiteľnosť práva. Mnohé súdne konania boli zastavené z dôvodu nedostatočnej aktívnej alebo pasívnej legitimácie a rozhodnutie orgánov verejnej správy boli namierené proti všetkým vlastníkom pozemkov a zároveň nikomu.
Preto sa prioritným bodom zákona o pozemkových spoločenstvách stalo zjednotenie všetkých subjektov, ktoré obhospodarovali pozemky a spravovali sa neaktuálnym zákonom o pozemkových spoločenstvách, a zároveň sa zaviedla aj možnosť obhospodarovať rôzne druhy vlastníctva (dovtedy spravované inými zákonmi), avšak už len pod štatútom právnických osôb.
Všetky spoločenstvá tak boli nútené, ak chceli naďalej obhospodarovať pozemky, prispôsobiť svoje pomery zákonu o pozemkových spoločenstvách. Sankciou za neupravenie pomerov bola likvidácia (zánik) spoločenstva.
Ešte pred samotným založením, respektíve oneskorenou transformáciou spoločenstva, je vhodné absolvovať postup, ktorý nie je priamo upravený v zákone o pozemkových spoločenstvách, ale pre právne čisté fungovanie spoločenstva nevyhnutné, a dal by sa zhrnúť do nasledovných bodov:
1. určiť pozemky respektíve aktualizovať hranice pozemkových spoločenstiev (územie, ktoré sa plánuje obhospodarovať alebo sa obhospodaruje)
2. zistenie skutkového stavu z pohľadu vlastníctva (známi vlastníci, neznámi vlastníci, správcovia, nakladatelia)
3. vytvorenie majetkovej podstaty
4. zvolanie ustanovujúceho valného zhromaždenia
Ad 1.
Prvým a najdôležitejším krokom pri založení spoločenstva je určenie jeho územia (pozemkov, ktoré plánuje spoločenstvo obhospodarovať); zároveň je potrebné prihliadať aj na iné zákony akým je napr. zákon o lesoch (rozdelenie jednotiek priestorového rozdelenia lesa ak čiara vlastníctva ním prechádza). Územie navrhovaného spoločenstva sa bude odvíjať od typu subjektu. Ak pôjde o jednoduché spoločenstvo (zložené len z jednej spoločnej nehnuteľnosti), postup je relatívne ľahší. Majetková podstata má obsahovať len tie pozemky, ktoré sú súčasťou spoločnej nehnuteľnosti (pozor aj na možnosť spoločnej nehnuteľnosti zapísanej na viacerých listoch vlastníctva). V praxi sa často stretávame s prípadmi nevyznačenia štatútu spoločnej nehnuteľnosti na liste vlastníctva. Preto je potrebné danú nehnuteľnosť ešte pred založením „preveriť“ na katastri nehnuteľností (k jej vyznačeniu na listoch vlastníctva nedošlo v rámci reštitúcie, aj keď ako spoločná nehnuteľnosť bola v reštitúcii vydaná).
V prípadoch zmiešaného spoločenstva (spoločne obhospodarované nehnuteľnosti) sa obsah majetkovej podstaty bude priamo odvíjať od samotného zloženia spoločenstva to znamená formy vlastníctva pozemkov, ktoré subjekt zahrňuje. Možnosti sú rôznorodé (viď článok Pozemkové spoločenstvá (1.)) - od dvoch spoločných nehnuteľností, podielových spoluvlastníctiev, výlučných vlastníkov, nie sú zakázané vzájomné kombinácie všetkých vlastníctiev. Najzložitejšia, ale najčastejšia je možnosť zmiešaného spoločenstva zloženého z vlastníkov spoločných nehnuteľnosti, podielových spoluvlastníkov a výlučných vlastníkov.
Ad 2.a 3.
Základom zákonného fungovania každého spoločenstva je kvalitne spracovaná majetková podstata v CKN operáte. Ak nie je založený CKN operát, je potrebné spracovanie jeho prekrytia s operátom EKN (ktorý stále určuje vlastníctvo k pozemkom). Jedná sa o výpočet podielov vlastníkov pozemkov, ktoré sú obhospodarované spoločenstvom, k celkovej výmere spoločenstva, čím sa určí sila hlasu vlastníka pri participácií na hospodárení subjektu. Majetková podstata priamo určuje podiel na výnosoch a majetku spoločenstva pre vlastníka pozemku a silu hlasovacieho práva, ktorou sa podieľa na fungovaní spoločenstva.
Z vlastníckeho hľadiska budú obsahom majetkovej podstaty pri jednoduchom type spoločenstva (spoločná nehnuteľnosť) známi vlastníci a neznámi vlastníci na urbáriatnej lesnej pôde a nelesnej pôde, s ktorých pozemkami nakladá Slovenský pozemkový fond (ďalej len „Fond“) a vlastníctvo Slovenskej republiky v správe Fondu.
Obsahom majetkovej podstaty pri zmiešanom type spoločenstva budú všetci známi vlastníci, neznámi vlastníci v zastúpení LESOV SR, š.p. na lesnej pôde v podielovom a výlučnom vlastníctve, ak sa v subjekte nachádza aj spoločná nehnuteľnosť, tak aj Fond ako zástupca vlastníctva neznámych vlastníkov (pozemky, s ktorými nakladá), prípadne správca. Pre ujasnenie treba uviesť, že Fond vystupuje ako zástupca neznámych vlastníkov (nakladá s ich podielmi), prípadne správca na lesnej pôde so štatútom spoločnej nehnuteľnosti, na nelesnej pôde ako zástupca neznámych vlastníkov vo všetkých typoch vlastníctva, a vystupuje tu aj ako správca pri vlastníctve štátu. LESY SR, š.p. spravujú lesnú pôdu vo výlučnom vlastníctve a podielovom spoluvlastníctve štátu a vystupujú, ako zástupca neznámych vlastníkov v podielovom a výlučnom vlastníctve, ale podobne len na lesnej pôde. Vlastnícke zloženie bude obsahovať menný zoznam vlastníkov, správcov a zástupcov neznámych vlastníkov vo vzťahu ku všetkým pozemkom, ktoré plánuje spoločenstvo obhospodarovať.
Ad 4.
Procesom zvolávania valného zhromaždenia, ktorý je upravený v § 14 a nasl. zákona o pozemkových spoločenstvách sa nebudeme podrobnejšie venovať. Dôležitejšie je vytváranie spoločenstva v zmysle zmluvy o pozemkovom spoločenstve (ďalej len zmluva o spoločenstve“).
Dôležitý je typ spoločenstva, ktoré sa plánuje vytvoriť - v spoločenstve tvorenom jednou spoločnou nehnuteľnosť sa zmluva o spoločenstve a vznik spoločenstva viaže na rozhodnutie nadpolovičnej väčšiny všetkých podielnikov, ktorí majú vlastníctvo na spoločnej nehnuteľnosti. Zároveň sa zarátavajú aj hlasy Fondu.
V spoločenstve, ktoré má byť podľa svojej povahy spoločne obhospodarovanou (-nými) nehnuteľnosťou sa jeho založenie bude riadiť princípom tzv. pristupovania k zmluve o spoločenstve. Členmi spoločenstva sa stávajú iba tí vlastníci, ktorí svoje pozemky dobrovoľne a na základe svojej vôle prenechali spoločenstvu do užívania. Na ustanovujúcom valnom zhromaždení o každom samostatnom pozemku rozhodujú vlastníci nadpolovičnou väčšinou za každý pozemok osobitne (platí to o spoločnej nehnuteľnosti, podielovom spoluvlastníctve a výlučnom vlastníctve). Až na základe takto prejavenej vôle väčšiny vlastníkov sa každý samostatný pozemok, stáva súčasťou spoločenstva a svojim podpisom vlastníci pristupujú k zmluve o spoločenstve. Pri zakladaní spoločenstva je potrebné zarátať hlasy neznámych vlastníkov v nakladaní Fondu a zastúpení LESOV SR, š.p. a Fondu a LESOV SR, š.p., ako správcov vlastníctva štátu. Pričom spoločenstvo tieto pozemky bude užívať na základe zmluvy o nájme a v tejto súvislosti je pre oba subjekty vylúčené právo na podiel z výnosu hospodárenia.
Katarína Moľová
Ilustračné foto: pixabay.com
Pozri tiež:
Pozemkové spoločenstvá (1) - História a súčasné modely pozemkových spoločenstiev
