Začiatkom októbra bol v Národnej rade Slovenskej republiky predložený poslanecký návrh novely zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov (ďalej len „zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov“).
zdroj: pixabay.com, úprava redakcia
Ako je deklarované v dôvodovej správe, cieľom predloženého návrhu zákona je odstránenie súčasného nevyváženého právneho postavenia medzi prenajímateľom poľnohospodárskeho pozemku a jeho nájomcom. Tvorcovia novely uvádzajú, že „Dlhodobo neriešený problém rozdrobenosti poľnohospodárskej a inej extravilánnej pôdy na Slovensku s ním spojená problematickosť užívania v podmienkach modernej poľnohospodárskej výroby výhradne tých parciel, ktoré sú zmluvne prenajaté, vyžaduje osobitnú úpravu mimo rámca štandardných nájomných vzťahov upravených Občianskym zákonníkom. V minulosti zákonodarca vedený snahou o zjednodušenie administratívnych procesov vniesol do právneho poriadku prvky, ktoré vyvolávajú prinajmenšom pochybnosti o ich súlade s ústavou garantovanou ochranou vlastníckeho práva. Predložený návrh zohľadňuje, že nastavenie zákonnej úpravy zmluvných vzťahov musí byť v rovnováhe medzi oprávnenými záujmami na zachovanie modernej a udržateľnej poľnohospodárskej veľkovýroby a oprávnenými záujmami vlastníkov poľnohospodárskej pôdy aspoň dovtedy, kým sa podarí vysporiadať sa s rozdrobenosťou pozemkov. Uvedený proces však bude veľmi komplikovaný a náročný, pretože si vyžaduje zmenu pravidiel drobenia poľnohospodárskych pozemkov, sceľovacieho výkupu drobných podielov a následnú komasáciou extravilánov. Navrhnutá úprava preto kombinuje potrebu nevyhnutnej miery administratívnej flexibility, avšak znamená posun k zvýšenej ochrane vlastníckych práv.“
Novela sa priamo týka troch inštitútov poľnohospodárskeho nájmu:
- Prezumpcia vzniku nájomného vzťahu
- Právo prednostného uzavretia nájomnej zmluvy
- Pravidlo väčšiny pri uzavieraní nájomnej zmluvy
Prezumpcia vzniku nájomného vzťahu
Každý kto si len trochu pričuchol k problematike rozdrobeného vlastníctva a prenájmu poľnohospodárskych pozemkov veľmi dobre vie, že na Slovensku je prakticky nereálne dosiahnuť, aby obzvlášť subjekty hospodáriace na veľkej výmere dokázali nájomnými zmluvami pokryť celú užívanú plochu. Je pravidlom, že užívateľ má v rámci LPIS bloku, v ktorom vlastní časť parciel a časť z nich má prenajatú niekoľko bielych fliačikov a to častokrát z dôvodov, ktoré mu nemožno vytýkať (nekontaktnosť vlastníka, nezmyselné požiadavky pri rokovaní, neznámy vlastník a podobne). Z hľadiska poľnohospodárskeho obhospodarovania je pritom nezmyselné a nemožné uvedené plochy (parcela uprostred honu) z obhospodarovania vynechať.
Uvedený stav sa v prospech užívateľov ako tak snaží riešiť (nielen) § 12 ods. 4 zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov. Ako uvádza dôvodová správa je sporné, do akej miery a akým spôsobom je možné obmedziť vlastnícke právo
Aktuálne navrhovanú zmenu § 12 ods. 4 zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov pre lepšiu prehľadnosť skúsime vizualizovať:
(4) Ak užívateľ, ktorý pozemok užíva bez nájomnej zmluvy, preukáže, že vlastníkovi jej uzatvorenie navrhol písomne navrhol a ten uzatvorenie nájomnej zmluvy do dvoch mesiacov odo dňa doručenia návrhu neodmietol alebo nevyzval užívateľa pozemku na jeho vrátenie a prevzatie, pričom užívateľ vlastníka pri návrhu uzatvorenia nájomnej zmluvy upozornil na právne dôsledky jeho nekonania, predpokladá sa, že uplynutím dvoch mesiacov odo dňa doručenia návrhu nájomnej zmluvy medzi nimi vznikol nájomný vzťah na neurčitý čas podľa § 6; to neplatí, ak vlastník pred doručením uplynutím dvoch mesiacov odo dňa doručenia návrhu na uzatvorenie nájomnej zmluvy uzatvoril nájomnú zmluvu s inou osobou, ako je užívateľ pozemku. Užívateľ podľa prvej vety je povinný vlastníkovi pozemku spolu s návrhom na uzatvorenie nájomnej zmluvy doručiť aj tlačivo na odmietnutie návrhu na uzatvorenie nájomnej zmluvy spolu s tlačivom výzvy na vrátenie pozemku a návratovú obálku na doručenie do vlastných rúk; náklady na doručenie odpovede vlastníka pozemku znáša užívateľ. Ak vlastník uzavrel zmluvu s inou osobou, ako je užívateľ pozemku, je povinný túto skutočnosť užívateľovi pozemku oznámiť spolu s odmietnutím návrhu uzatvorenie nájomnej zmluvy.
Pripomeňme, že súlad uvedeného ustanovenia zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov je v súčasnosti predmetom konania o súlade s Ústavou Slovenskej republiky, vedenom pred Ústavným súdom SR – návrh skupiny poslancov na posúdenie súladu môžete nájsť TU. Zdá sa, že predkladatelia novely nechcú počkať na rozhodnutie ústavných sudcov a dotknuté ustanovenie novelizovať pred ich rozhodnutím, čo môže viesť k tomu, že nakoniec verdikt košického súdu neuzrie svetlo sveta. Považujeme za veľkú škodu, že sa zmárni dobrá príležitosť na to, aby ústavný súd povedal aký zásah je pri poľnohospodárskom nájme do vlastníckeho práva ešte legitímny a to práve s prihliadnutím na osobitný záujem na efektívnom fungovaní poľnohospodárstva. Ústavný súd sa tiež mohol vyjadriť k jednotlivým prvkom inštitútu prezumpcie vzniku nájomného vzťahu (napríklad, či môže z nečinnosti vzniknúť právny vzťah), čo by do budúcna mohlo uľahčiť legislatívnu činnosť v tejto oblasti.
Zámer novely je pri tomto ustanovení evidentný – užívateľovi majú byť pri užívaní pozemku bez nájomnej zmluvy uložené také povinnosti, aby bolo pre vlastníka ešte komfortnejšie a jednoduchšie celú situáciu posúdiť resp. rozhodnúť sa a aby mohol bez vynaloženia nákladov dať užívateľovi odpoveď. Užívateľ mu preto bude musieť doručiť tlačivo na odmietnutie uzavretia zmluvy spolu s tlačivom na vrátenie pozemku spolu s návratovou obálkou. Na začiatku tohto riešenia je pravdepodobne myšlienka, že vlastník je pri novej úprave obmedzovaný ešte v menšej miere resp. vzhľadom na všetky okolnosti v miere, ktorú možno považovať za ústavne konformnú.
Pre nás trochu neobvykle pôsobia pojmy ako „tlačivo“ a hlavne „návratová obálka“ , z hľadiska legislatívnej pojmológie stojí za zamyslenie či by nestačilo uviesť, že nájomca je povinný zabezpečiť, aby odpoveď vlastníka išla na jeho trovy. Na druhej strane, ak už zákon uvažuje o tlačive, je na zvážení, či by nebolo vhodné do prílohy zákona dať jeho vzor, čo by podstatne zjednodušilo a ujasnilo celý postup – zvlášť keď návrh zákona uvádza dve tlačivá (na odmietnutie uzavretia nájomnej zmluvy a na vrátenie pozemku) a nie je celkom jasné ako majú tlačivá vyzerať. Predpísanie podoby formulára (nie je to vhodnejší pojem ako tlačivo?) by mohlo predísť prípadným sporom o to, či tlačivo predložené užívateľom, ktoré vytvorí vo vlastnej réžii (vieme, že v praxi je fantázia v takýchto prípadoch neobmedzená) zodpovedá požiadavkám zákona, čo opäť len vyvolá zbytočné komplikácie...
Oceniť možno to, že sa vlastníkovi ukladá povinnosť oznámiť uzavretie zmluvy s inou osobou ako užívateľom spolu s odmietnutím návrhu na uzatvorenie nájomnej zmluvy, čím sa znížiť riziko dodatočného uzavierania zmlúv s inými subjektmi. Čo sa však stane, ak má vlastník s treťou osobou zmluvu skutočne uzavretú, ale vo svojej odpovedi užívateľovi uvedie iba to, že odmieta uzavretie zmluvy a neoznámi, že má zmluvu uzavretú s inou osobou. Znenie novely je v tomto bode ako keby bezzubé...
Otázkou tiež ostalo, že prečo – keď už sa otvára § 12 ods. 4 zákona – ostali nepovšimnuté iné aplikačné problémy ako napríklad, ak návrh nájomnej zmluvy obsahuje napríklad dlhšiu výpovednú dobu ako ustanovuje § 6 zákona, alebo ak bude doručený na adresu uvedenú v katastri nehnuteľností, z ktorej sa zásielka vrát ako nedoručená z dôvodu „adresát neznámy“.
Právo prednostného uzavretia nájomnej zmluvy
V tomto prípade sú dotknuté §§13 ods. 2 a § 13 ods. 3 zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov. Ide celkovo o tri zmeny:
- má sa ustanoviť, že právo na prednostné uzavretie nájomnej zmluvy patrí aj tomu, kto ponúkne nájomné vo výške najmenej obvyklého nájomného – dopĺňa sa len slovíčko „najmenej“, aby bolo zrozumiteľné, že môže byť ponúknuté viac. Ide len o upresnenie za účelom odstránenia prípadných pochybností, sme toho názoru, že k takémuto záveru sa dalo dospieť interpretáciou tohto ustanovenia;
- zaujímavejšie je, že má byť vypustená explicitne formulovaná sankcia neplatnosti pre zmluvy, ktoré sú uzavreté v rozpore s právom doterajšieho nájomcu na prednostné uzavretie nájomné zmluvy. Podľa súčasného stavu bola zmluva, ktorú prenajímateľ uzavrel tak, že porušil právo doterajšieho nájomcu na prednostné uzavretie nájomnej zmluvy ex lege absolútne neplatná. Zdá sa, že to má viesť k tomu, že bývalý nájomca bude mať iba nárok na náhradu škody – aj v tomto prípade ide o určité posilnenie postavenia vlastníka;
- pravdepodobne v nadväznosti na zmeny prezumpcie vzniku nájomného vzťahu sa vypúšťa celý §13 ods. 3 zákona, ktorý pripúšťal tento postup pri aj pre predlžovaní nájmu. Aj toto ustanovenie bolo predmetom vyššie uvedeného konania pred Ústavným súdom SR, môžeme preto len zopakovať, že sme prišli o možnosť získať jeho stanovisko k takto zásadnej otázke.
Pravidlo väčšiny pri uzavieraní nájomnej zmluvy
Podľa predloženého návrhu § 14 ods. 1 zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov opustí táto veta: „Právo užívať pozemok na základe zmluvy o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku má ten nájomca, ktorý má uzatvorené zmluvy o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku s vlastníkmi, ktorí majú v súčte väčšinový spoluvlastnícky podiel.“ Podľa navrhovateľov sa tak má stať keďže ide o duplicitu s § 139 ods.2 Občianskeho zákonníka.
Nevidíme to tak jednoznačne. Práve uvedené pravidlo vnieslo do celej problematiky aspoň čiastočný poriadok a to čo sa akceptovalo v praxi (kto má viac ako 50 % ovláda celu parcelu), prípadne to mohlo vyplynúť z niektorých rozhodnutí súdov bolo pre oblasť poľnohospodárskeho nájmu jasne zakotvené v zákone. Ak má platiť len všeobecná úprava rozhodovania spoluvlastníkov podľa § 139 ods. 2 Občianskeho zákonníka môžu sa objaviť staré známe problémy – nemal by byť dodržaný napríklad procedurálny postup pri zvolávaní zhromaždení spoluvlastníkov? Ide naozaj o akceptovateľné rozhodnutie podielových spoluvlastníkov o hospodárení so spoločnou vecí, ak sú nájomné zmluvy na menšinové podiely uzatvárané v rôznom čase (bez ohľadu na to, že v súčte bude mať určitý nájomca prenajaté viac ako 50 % podielov)? A tiež – nevylučuje posledná veta § 14 ods. 1 zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov uplatnenie postupu podľa § 139 ods. 2 Občianskeho zákonníka?
V tomto prípade sa nám javí, že novela sa vracia o krok späť – dôvody tejto konkrétnej zmeny sú odôvodnené len úplne všeobecne.
Ako deň účinnosti je navrhovaný 1. január 2021.
Celý text novely spolu s podkladmi z legislatívneho procesu môžete nájsť TU.
