Aktuálna súdna a katastrálna prax neposkytuje jednoznačnú a uspokojivú odpoveď na otázku, či možno zriadiť zmluvné predkupné právo k nehnuteľnosti s vecno-právnymi účinkami na základe samostatnej zmluvy. Z tohto dôvodu sa pokúsime poukázať na posledné judikatúrne a katastrálne trendy nazerania na túto otázku a polemizovať nad jednotlivými argumentmi, o ktoré sa opierajú. Spornou je otázka, či vecné predkupné právo k nehnuteľnosti možno zriadiť samostatnou zmluvou bez toho, aby sa muselo jednať o vzťah medzi kupujúcim a predávajúcim, resp. v súvislosti so scudzením nehnuteľnosti v zmysle ustanovenia § 602 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka.
Úvod do problematiky
Účelom predkupného práva k nehnuteľnosti je po právnej stránke zabezpečiť, aby určitá osoba, ktorej svedčí predkupné právo ( oprávnený), mala možnosť prednostne nadobudnúť nehnuteľnosť v prípade, ak sa vlastník tejto nehnuteľnosti (povinný) rozhodne vlastnícke právo k nehnuteľnosti previesť na inú osobu. Tejto možnosti oprávneného zodpovedá záväzok povinného, ktorý zamýšľa previesť vlastnícke právo, ponúknuť túto nehnuteľnosť prednostne oprávnenému ako osobe, ktorá má k danej nehnuteľnosti predkupné právo. Z uvedeného vyplýva, že predkupné právo sa aktivizuje až momentom, keď povinná osoba chce vec predať alebo scudziť iným spôsobom – inak povedané predkupné právo neumožňuje osobe oprávnenej domáhať sa u povinnej osoby predaja proti jej vôli.
Zmluvné predkupné právo teda zaťažuje povinný subjekt, aby v prípade záujmu scudziť vec, najprv ponúkol túto vec na predaj oprávnenej osobe z predkupného práva. Rozlišujeme predkupné právo in personam, ktoré ukladá povinnosť iba tomu, kto sľúbil vec ponúknuť na predaj a predkupné právo in rem pôsobí aj voči nástupcom osoby povinnej z predkupného práva (t.j. ďalším vlastníkom nehnuteľnosti).
Rozdiel medzi predkupným právom s obligačnými a vecno-právnymi účinkami spočíva najmä v tom, že pokiaľ pri obligačnom práve oprávnená osoba z predkupného práva nevyužije svoje právo na kúpu veci, tak predkupné právo ako také zaniká (ostáva už iba možnosť uplatnenia náhrady prípadnej škody, ktorá vznikla z porušenia predkupného práva). Ak má však predkupné právo vecno-právne účinky, tak odmietnutie ponuky oprávnenou osobou nespôsobuje zánik predkupného práva. Povinná osoba síce môže predať vec tretiemu subjektu, avšak nakoľko sa jedná o vecné právo, tak predá mu ju s právnym obmedzením, ktorého obsahom je povinnosť rešpektovať právo osoby oprávnenej z predkupného práva na prednostnú kúpu veci pre prípad, žeby ju on už ako vlastník chcel predať. Obmedzenie s takýmto obsahom môže trvať najdlhšie po dobu života osoby oprávnenej z predkupného práva, nakoľko toto právo je právom osobným a neprechádza na právnych nástupcov (predkupné právo neprechádza na dediča oprávnenej osoby a nemožno ho previesť na inú osobu).
Inými slovami vecné predkupné právo pôsobí voči každému ďalšiemu vlastníkovi nehnuteľnosti, ku ktorej sa vzťahuje, pričom v prípade záväzkového predkupného práva nový vlastník nehnuteľnosti už nemá povinnosť ponúknuť nehnuteľnosť prednostne oprávnenému, pretože ide výlučne o vzťah medzi dvoma subjektami, t.j. oprávneným a povinným, ktorý vo vzťahu k tretím osobám zaniká okamihom prevodu vlastníckeho práva k dotknutej nehnuteľnosti. Pokiaľ bolo predkupné právo dohodnuté s vecno-právnymi účinkami, tak takéto predkupné právo pôsobí nielen medzi účastníkmi zmluvy, medzi ktorými bolo predkupné právo dojednané, ale povinnosťou z predkupného právneho vzťahu sú viazaní i právny nástupcovia povinného subjektu. Ďalej je potrebné zdôrazniť, že predkupné právo s vecno-právnymi účinkami musí mať obligatórne písomnú formu a nadobúda sa vkladom do katastra nehnuteľností.
Argumenty v neprospech zriadenia vecného predkupného práva samostatnou zmluvou
Podľa tohto názorového prúdu (napr. rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky z 21. apríla 2010, sp.zn. 1Sžo 291/2009) s poukazom na ustanovenie § 602 Občianskeho zákonníka je zmluvné predkupné právo koncipované ako vedľajšie dojednanie pri kúpnej zmluve, ktoré vzniká na základe dohody medzi predávajúcim a kupujúcim buď priamo v kúpnej zmluve alebo samostatnou zmluvou, avšak za predpokladu, že účastníci zmluvy o zriadení predkupného práva sú v pozícii predávajúceho a kupujúceho – iba v tomto prípade je možné osobitnou zmluvou dojednať predkupné právo ako vecné právo. V opačnom prípade nie sú splnené podmienky na vklad tejto samostatnej zmluvy do katastra nehnuteľností. Rovnako je vylúčené zriadiť predkupné právo ako súčasť nájomnej zmluvy, ktorá sa nepovažuje za vkladu schopnú, nakoľko sa nejedná o scudzenie v zmysle § 602 ods. 2 Občianskeho zákonníka.
Zákonodarca v právnej norme § 602 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka ustanovuje právne podmienky vzniku predkupného práva a súčasne práva a povinnosti z neho plynúce tak, že predkupné právo predávajúceho a povinnosť kupujúceho ponúknuť vec na predaj sú právami a povinnosťami vznikajúcimi na základe vedľajšieho dojednania pri kúpnej zmluve, týmto vedľajším dojednaním sa medzi predávajúcim a kupujúcim zakladá osobitný právny vzťah, ktorý sa odlišuje od ostatného obsahu právneho vzťahu, ktorý bežne vyplýva z kúpnej zmluvy a súčasne, že predkupné právo možno dohodnúť aj pre prípad iného scudzenia veci než predajom, pričom pod iným scudzením veci než predajom treba rozumieť všetky spôsoby scudzenia, ktoré nie sú predajom, (napríklad scudzenie darovaním, výmenou a pod.).
Z uvedeného vyplýva, že na základe logického výkladu práva právnu úpravu ustanovenú v § 603 je možné aplikovať len v súvislosti s aplikáciou právnej normy ustanovenej v § 602, ktorá predpokladá vznik predkupného práva len v súvislosti so scudzením veci. Na základe logického výkladu právnej úpravy ustanovenej v § 603 ods. 2 Občianskeho zákonníka je teda potrebné aj zriadenie predkupného práva ako vecného práva vykladať tak, že je možné podľa tejto právnej normy zriadiť predkupné právo k nehnuteľnosti len za splnenia zákonných podmienok ustanovených v § 602 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka. Samotný záväzok účastníkov samostatnej zmluvy o zriadení predkupného práva bez väzby na scudzovací typ zmluvy však môže mať len záväzkovo-právny charakter, ktorý nemá vecno-právne účinky a platí iba medzi zmluvnými stranami a nezaväzuje tretie osoby.
Zákonnou podmienkou vzniku predkupného práva ustanovenou v § 602 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka je scudzenie veci, pričom nemusí ísť len o prípad predaja. Pokiaľ aj účastníci takúto zmluvu uzatvoria na základe zásad zmluvnej voľnosti, nemusí ísť o neplatný záväzok, avšak charakter tohto ich záväzku je vždy len obligačný, ktorý zaväzuje len zmluvné strany.
Podľa tejto argumentačnej línie je možné predkupné právo ako vecné právo zriadiť len ako súčasť kúpnej zmluvy, príp. inej scudzovacej zmluvy (napr. zámenná zmluva) alebo v súvislosti (vo väzbe) na scudzovaciu zmluvu aj samostatnou zmluvou. Zmluva o vecnom predkupnom práve bez nadväznosti na scudzovaciu zmluvu nemôže byť uzavretá samostatne – takáto zmluva nie je vkladu schopnou listinou v súlade s § 31 ods. 1 katastrálneho zákona v spojení s § 602 Občianskeho zákonníka, ktorý predpokladá vznik predkupného práva so scudzením veci.
Argumenty v prospech zriadenia vecného predkupného práva samostatnou zmluvou
Podľa opozitného názorového prúdu (napr. rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky z 15. júna, sp.zn. 2Sžo/193/2010) predkupné právo môže byť dohodnuté i v úplne samostatnej zmluve, ktorá ani nemusí nadväzovať na žiadnu inú predchádzajúcu zmluvu a teda nie je potrebné a nevyhnutné, aby predkupné právo bolo predmetom scudziteľnej zmluvy. Predmetné súdne rozhodnutie bližšie odôvodnenie svojho záveru neobsahuje ani sa nevysporiadava s odlišnou judikatúrou, čo robí judikatúru nejednotnou.
O niečo jednoznačnejšia je aktuálna katastrálna prax – v katastrálnom bulletine č. 1/2009 sa v odpovedi na otázku pod č. 12 uvádza nasledovné: „Predkupné právo ako vecné právo dohodnuté v nájomnej zmluve alebo v samostatnej zmluve s použitím ustanovenia § 51 Občianskeho zákonníka t. j. v inominantnej zmluve k nehnuteľnostiam podlieha vkladu do katastra nehnuteľností podľa § 28 zákona NR SR č. 162/1995 Z. z. katastrálny zákon v znení neskorších predpisov. V tejto súvislosti sme prehodnotili naše vyjadrenie publikované v Katastrálnom bulletine č. 4/2001 a č. 2/2003 a opierajúc sa o judikáty súdov napr. rozsudok Najvyššieho súdu SR č. Rc 30/2000 a vychádzajúc z komentára JUDr. Imricha Feketeho, CSc., k ustanoveniu § 602 a nasl. Občianskeho zákonníka , vydavateľstvo Epos 2007, podľa ktorého predkupné právo možno v praxi dojednať i pri inej ako kúpnej zmluve, t.j. i pri nájomnej zmluve v prospech nájomcu. Zákon v tomto smere zmluvnú voľnosť neobmedzuje. Predkupné právo možno dohodnúť priamo v kúpnej zmluve alebo v nájomnej zmluve alebo samostatnou zmluvou“.
Stanoviská publikované v katastrálnom bulletine č. 4/2001 a 2/2003 teda výslovne vylučovali možnosť dohodnúť predkupné právo ako vecné právo v rámci nájomnej zmluvy týkajúcej sa nehnuteľnosti, príp. v samostatnej zmluve. V stanovisku 12 publikovanom v katastrálnom bulletine č. 1/2009 sa síce uvádza možnosť dohodnúť predkupné právo ako vecné právo v nájomnej zmluve alebo v samostatnej zmluve podľa § 51 OZ s poukazom na rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky z 27. apríla 1999, sp.zn. 1 Cdo 7/1999 (publikovanom pod č. R 30/2000), avšak v tomto rozhodnutí sa nerieši otázka vkladu zmluvy o zriadení predkupného práva týkajúceho sa nehnuteľností v nájomnej zmluve, ale rieši sa iba otázka platnosti zmluvy pri predkupnom práve dohodnutom ako obligačný vzťah (t.j. v nájomnej zmluve, resp. samostatnej zmluve je možné zriadiť iba záväzkové predkupné právo). V predmetnom rozsudku bolo teda konštatované iba to, že ustanoveniu § 51 Občianskeho zákonníka neodporuje dojednanie, ktoré okrem úpravy základného vzťahu medzi zmluvnými stranami obsahuje aj ďalší záväzok prednostne odpredať nehnuteľnosť pre prípad, že nastane medzi účastníkmi predpokladaný právny vzťah, avšak, takéto dojednanie je svojou povahou záväzkovo-právny vzťah, ktorý nemá vecno-právny charakter a platí iba medzi zmluvnými stranami a nezaväzuje aj tretie osoby.
Z vyššie uvedeného vyplýva, že v katastrálnom bulletine č. 1/2009 prezentovaný názor v prospech zriadenia vecného predkupného práva samostatnou zmluvou je podporený nesprávne interpretovaným argumentačným základom. V tejto súvislosti si dovolíme vyjadriť názor, že nevidíme racionálny dôvod rozlišovať medzi záväzkovým predkupným právom a vecným predkupným právom čo do ich zriadenia v rámci inej ako scudzovacej zmluvy, resp. v samostatnej zmluve bez akejkoľvek nadväznosti na scudzovaciu zmluvu.
V právnej doktríne (napr. FEKETE I.: Občiansky zákonník 2. Komentár, Bratislava: Eurokódex 2011, s. 1806; Švestka, J., Spáčil, J., Škárová, M., Hulmák, M. a kol. Občanský zákoník II. § 460–880. Komentář. 1. vydání. Praha : C. H. Beck, 2008, s. 1582) sa akceptuje názor, že predkupné právo možno dojednať priamo v kúpnej zmluve alebo samostatnou zmluvou, bez toho, aby sa muselo jednať o vzťah medzi predávajúcim a kupujúcim. Predkupné právo teda nemusí byť len vedľajším dojednaním pri kúpnej zmluve, ale môže byť dohodnuté tiež v súvislosti s inou zmluvou alebo i samostatne medzi vlastníkom veci a treťou osobou.
Nakoľko v doktríne absentuje podrobnejšia argumentácia k tomuto právnemu názoru, dovolíme si z tohto dôvodu vzhľadom na nejednotnú judikatúru ponúknuť jednotlivé argumenty, ktoré odôvodňujú možnosť uzavrieť samostatnú zmluvu o zriadení vecného predkupného práva mimo súvislosť kúpnej, resp. inej scudzovacej zmluvy. Rovnako sa právna veda nezmieňuje o tom, či sa tento záver vzťahuje iba na záväzkové predkupné právo alebo aj na vecné predkupné právo.
Podľa ustanovenia § 491 ods. 1 Občianskeho zákonníka: „Záväzky vznikajú najmä zo zmlúv týmto zákonom výslovne upravených; môžu však vznikať aj z iných zmlúv v zákone neupravených (§51) a zo zmiešaných zmlúv obsahujúcich prvky rôznych zmlúv.“ a podľa ustanovenia § 491 ods. 2 Občianskeho zákonníka „Na záväzky vznikajúce zo zmlúv v zákone neupravených treba použiť ustanovenia zákona, ktoré upravujú záväzky im najbližšie, pokiaľ samotná zmluva neurčuje inak.“
Z citovaných ustanovení, ako aj zo samotného princípu zmluvnej slobody (ktorý je nepochybne jedným zo základných princípov záväzkového práva), podľa nášho názoru vyplýva, že dohodu o zriadení vecného predkupného práva môže aktuálny vlastník nehnuteľnosti uzavrieť s ktorýmkoľvek subjektom podľa jeho voľby a bez toho, aby s ním súčasne uzavieral kúpnu zmluvu – na základe ustanovenia § 491 odsek 2 Občianskeho zákonníka sa na takúto dohodu potom budú vzťahovať ustanovenia § 602 a nasl. Občianskeho zákonníka.
Právnym základom pre zriadenie vecného predkupného práva je ustanovenie § 51 Občianskeho zákonníka, ktoré upravuje inštitút tzv. inominátnych zmlúv. Občiansky zákonník totiž vychádza zo zásady zmluvnej autonómie (§ 2 ods. 3), čo znamená, že sa ponecháva na uvážení samotných subjektov, či vôbec a s kým uzavrú zmluvu, aký bude jej obsah, forma a aký typ zmluvy si v konkrétnom prípade zvolia. Občiansky zákonník upravuje vo svojej ôsmej časti právnu úpravu klasických zmluvných typov, ktoré sa označujú ako pomenované zmluvy (contractus nominatus) – ide o zmluvy, ktoré sa v praxi najčastejšie používajú, preto im zákonodarca venoval osobitnú pozornosť (tieto zmluvy majú svoje typové označenie napr. kúpna zmluva a pod.).
Zásada zmluvnej voľnosti znamená aj to, že subjekty občianskoprávnych vzťahov môže podľa ustanovenia § 51 Občianskeho zákonníka uzavrieť aj takú zmluvu, ktorá nie je osobitne upravená v rámci katalógu zmluvných typov v Občianskom zákonníku, ani v inom právnom predpise. V takom prípade hovoríme o tzv. nepomenovanej zmluve (contractus innominatus).
Zmluvu o zriadení vecného predkupného práva teda možno uzavrieť v súlade s princípom zmluvnej slobody ako nepomenovanú zmluvu podľa § 51 Občianskeho zákonníka.
Jediným obmedzením pre takýto postup by mohlo byť pravidlo ustanovené v § 51 Občianskeho zákonníka (na ktorý odkazuje § 491 Občianskeho zákonníka), podľa ktorého nepomenovaná zmluva „nesmie odporovať obsahu alebo účelu tohto zákona“. Podľa nášho názoru dohoda o zriadení predkupného práva in rem uzavretá mimo kúpnej zmluvy vo všeobecnosti neodporuje obsahu ani účelu zákona.
Názorový prúd, ktorý vylučuje zriadenie vecného predkupného práva samostatnou zmluvou mimo rámec scudzovacej zmluvy sa opiera o to, že predkupné právo s vecno-právnymi účinkami je upravené ako vedľajšie dojednanie pri kúpnej zmluve. Tento názor považujeme za formalistický a nemajúci oporu v právnej úprave, resp. princípoch súkromného práva.
Z toho, že je predkupné právo systematicky začlenené pod vedľajšie dojednania pri kúpnej zmluve ešte nemožno vyvodiť že predkupné právo ako právo vecné možno zriadiť výlučne v rámci kúpnej zmluvy – takýto výklad je príliš izolovaný a reštriktívne systematický, nakoľko nezohľadňuje komplexnú systematiku Občianskeho zákonníka a zásad, na ktorých je založený.
Po prvé nie je racionálny dôvod, prečo by nemohlo byť vecné predkupné právo zriadené samostatnou zmluvou mimo kúpnej zmluvy, a rovnako ani dôvod rozlišovanie medzi vecným a obligačným predkupným právom v tejto súvislosti. Túto skutočnosť nerozlišuje ani katastrálny zákon, ktorý vyžaduje len to, aby išlo o vkladuschopnú listinu v zmysle ustanovenia § 42 katastrálneho zákona, pričom vkladom do katastra sa zapisujú práva k nehnuteľnostiam zo zmlúv (bez ohľadu na zmluvný typ) vrátane predkupného práva, ak má mať účinky vecného práva (§1 ods. 1).
Po druhé je potrebné poukázať na význam a povahu vedľajších ustanovení – to, že je predkupné právo upravené ako vedľajšie dojednanie automaticky neznamená, že môže byť zriadené iba v rámci kúpnej zmluvy (príp. inej scudzovacej zmluvy), ale vyjadruje iba to, že pri týchto typoch zmlúv sa tieto vedľajšie dojednania v praxi najčastejšie vyskytujú, preto im je venovaná osobitná úprava. To však nie je prekážkou zriadiť predkupné právo aj v rámci inej ako scudzovacej zmluvy (napr. nájomnej zmluvy), príp. samostatnou zmluvou bez súvislosti so scudzovacou zmluvou. Predkupné právo nemusí mať len povahu vedľajšieho dojednania ku kúpnej zmluve – v opačnom prípade by sa totiž význam predkupného práva značne znížil a bez akéhokoľvek racionálneho dôvodu obmedzil len na určité typy zmlúv.
Na záver
Podľa nášho názoru je správny ten výklad, že predkupné právo možno dojednať i bez nutnosti uzatvárať kúpnu zmluvu, t.j. že predkupné právo možno zriadiť tak na základe dojednania o zriadení predkupného práva v rámci napr. kúpnej či nájomnej zmluvy, tak i samostatnou zmluvou o zriadení predkupného práva.
Právny poriadok umožňuje zriadiť predkupné právo na základe samostatnej zmluvy nielen ako predkupné právo záväzkovej povahy (in personam), ale aj ako predkupné právo vecnej povahy (in rem). Napriek tomu, že v katastrálnom bulletine je vyslovený názor o možnosti zriadiť vecné predkupné právo samostatnou zmluvou, v katastrálnej praxi sa ešte vyskytujú postupy úradov, ktoré takéto návrhy na vklad predkupného práva in rem zriadeného samostatnou zmluvou zamietajú.
Vzhľadom na nejednotnú judikatúru na úrovni Najvyššieho súdu Slovenskej republiky by bolo vhodné odstrániť túto právnu neistotu a to tak, že Najvyšší súd Slovenskej republiky prijme stanovisko k zjednoteniu výkladu v záujme odstránenia nejednotnosti súdneho rozhodovania a toto stanovisko následne zverejní podľa § 22 a § 23 zákona č. 757/2004 Z.z. o súdoch v Zbierke stanovísk najvyššieho súdu a rozhodnutí súdov Slovenskej republiky.
Tomáš Čentík, 17. júna 2015
ilustračné foto: Michaela Jančišinová
