V obchodnoprávnych vzťahoch založených zmluvou o dielo je štandardné, že podnikatelia v postavení zhotoviteľov v záujme zabezpečiť svoje nároky na zaplatenie ceny diela dojednávajú vo svoj prospech tzv. výhradu vlastníckeho práva pri ktorej sa zhotoviteľ považuje za vlastníka zhotovovaného diela až do momentu nastania určitej právnej skutočnosti, najčastejšie úplného zaplatenia ceny diela.
Podstata inštitútu výhrady vlastníckeho práva spočíva v tom, že strana, ktorá ma poskytnúť peňažné plnenie (cenu diela), nenadobudne vlastnícke právo k protiplneniu (dielu), kým peňažné plnenie neposkytne v celom rozsahu. V danom prípade to znamená, že ak by cena diela žalobcu nebola uhradená čo i len vo výške 1 €, objednávateľ diela by stále nebol vlastníkom diela.
Zmyslom výhrady vlastníctva je zabezpečiť zaplatenie ceny diela, tak aby bol zhotoviteľ jeho vlastníkom v každej etape zhotovovania diela. Ustanovenie § 542 Obchodného zákonníka v tomto smere upravuje originálny spôsob nadobudnutia vlastníckeho práva vytvorením veci, pričom jeho dispozitívny charakter umožňuje modifikáciu, ktorí z účastníkov zmluvy o dielo nadobudne vlastníctvo k novovytvorenej veci.
Z charakteristiky výhrady vlastníckeho práva, ako aj vzhľadom na to, že podľa zmluvy o dielo má byť do zaplatenia ceny diela vlastníkom diela zhotoviteľ vyplýva, že zhotoviteľ je vlastníkom diela a to bez ohľadu na výšku jeho pohľadávky či dokončenosť diela – kým objednávateľ neuhradí svoj záväzok v celom rozsahu, nemôže k dielu nadobudnúť vlastnícke právo.
V súvislosti s výhradou vlastníctva sa v praxi vyskytujú problémy s jej obchádzaním, a to v prípadoch, ak zhotovované dielo nadobudne charakter rozostavanej stavby – v takom prípade právna úprava umožňuje, aby sa ako vlastník zapísal do katastra nehnuteľností objednávateľ za predpokladu, že je ako stavebník uvedený v stavebnom povolení, nakoľko príslušný okresný úrad nemá povinnosť ex offo skúmať existenciu výhrady vlastníctva. Zhotoviteľovi v takom prípade neostáva iná možnosť ako sa domáhať svojho vlastníckeho práva prostredníctvom určovacej žaloby.
V prípade, že zhotovované dielo nadobudlo charakter stavby v právnom zmysle a po zhotoviteľovi, ktorému svedčí výhrada vlastníctva vykonávali práce na tejto stavbe iné subjekty, ich stavebná činnosť, resp. dokončenie diela je vo vzťahu k vlastníctvu pôvodného zhotoviteľa irelevantná, t.j. nemá na toto vlastníctvo žiaden vplyv. Ak zhotovované dielo nadobudne status stavby nemožno už hovoriť o akomsi „súbore stavebného materiálu“, ale o stavbe ako nehnuteľnej veci, ktorú je možné evidovať v katastri nehnuteľností.
Z hľadiska vymedzenia stavby ako veci v právnom zmysle je dôležité určiť moment vzniku stavby. Vznik stavby ako veci podľa práva nemožno spájať len s jej stavebnou dokončenosťou. Stačí, ak je stavba vybudovaná minimálne do takého štádia, v ktorom je už nezameniteľným spôsobom individualizovaná. V otázke momentu vzniku stavby ako nehnuteľnej veci judikatúra súdov vyvodila, že pre posúdenie, kedy dochádza k vzniku stavby je rozhodný okamih, v ktorom je stavba vybudovaná minimálne do takého štádia, od ktorého počnúc všetky ďalšie stavebné práce smerujú už k dokončeniu takto druhovo a individuálne určenej veci – týmto minimálnym okamihom je u nadzemných stavieb stav, kedy je už jednoznačne a nezameniteľným spôsobom zjavné aspoň dispozičné riešenie prvého nadzemného podlažia. V tomto okamihu vznikne i vlastníckeho právo k stavbe. Tento záver je konzistentný aj s platnou právnou úpravou – podľa ustanovenia § 3 ods. 15 katastrálneho zákona sa pod rozostavanou stavbou spôsobilou na zápis v katastri nehnuteľností rozumie stavba aspoň v takom stupni rozostavanosti, pri ktorej je zrejmé stavebnotechnické a funkčné usporiadanie jej prvého nadzemného podlažia. V nadväznosti na uvedené nemožno prehliadnuť ani definíciu stavby v ustanovení § 119 ods. 2 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého sa za stavbu považuje taká nehnuteľná vec, ktorá je spojená so zemou pevným základom.
V tejto súvislosti možno poukázať tiež na súdnu prax, podľa ktorej stavba ako vec v zmysle práva spravidla vzniká v okamihu, kedy je už jednoznačným a nezameniteľným spôsobom zjavné aspoň dispozičné riešenie prvého nadzemného podlažia. Iba do doby, časovo i kvalitatívne tomuto okamihu predchádzajúcej, možno hovoriť o originálnom spôsobe nadobudnutia vlastníctva k stavbe vytvorením veci. Ak je však stavba ako vec v zmysle práva už druhovo a individuálne určená, potom dokončovacie práce sa na už vytvorených vlastníckych vzťahoch nijako nepremietnu. Všetko, čo takto k pôvodnej stavbe v dôsledku jej dostavby prirastie, náleží vlastníkovi pôvodnej, teda už vzniknutej veci. (PR 7/1995 – rozsudok Vrchného súdu v Prahe z 31.5.1995, sp.zn. 3 Cz 57/1992 in: Štenglová/Plíva/Tomsa a kolektív: Obchodní zákonník. Komentář. 13. Vydanie, C. H. Beck, 2010, s. 1186).
Z konštantnej judikatúry teda vyplýva, že pre posúdenie okamihu vzniku stavby ako veci je rozhodný okamih, v ktorom je stavba vybudovaná minimálne do takého štádia, od ktorého počínajúc všetky ďalšie stavebné práce smerujú len k dokončeniu takto druhovo a individuálne určenej veci – k tomu pri nadzemných stavbách dochádza vytvorením stavu, kedy je už jednoznačne a nezameniteľným spôsobom zjavné aspoň dispozičné riešenie prvého nadzemného podlažia. Od tohto okamihu, v ktorom už vzniklo aj vlastnícke právo k stavbe, sú pre takto vytvorenú oblasť vlastníckych vzťahov všetky ďalšie stavebné práce bezvýznamné, aj keď náklady na ne mnohonásobne prevýšia už vynaložené náklady. Všetko, čo v dôsledku prístavby, prestavby, inej stavebnej zmeny alebo dokončovacích prác tak prirastie ku stavbe, stáva sa jej súčasťou a vlastnícky patrí tomu, komu patrila stavba ako vec v okamihu svojho vzniku. Je pritom nerozhodné, že ešte nebolo vydané kolaudačné rozhodnutie, lebo vznik stavby nie je totožný s jej stavebným dokončením (napr. rozsudok Najvyššieho súdu Českej republiky zo dňa 20.6.2005, sp.zn. 22 Cdo 1135/2005; rozsudok Najvyššieho súdu Českej republiky zo dňa 5.2.2002, sp.zn. 22 Cdo 2534/2000).
To, že sa výhrada vlastníctva v zmysle § 542 ods. 1 Obchodného zákonníka nevzťahuje iba na hnuteľné veci vyplýva zo samotného textu a výkladu právnej úpravy. Predmetné ustanovenie používa pojem zhotovovaná vec, pričom vecami sa rozumejú hnuteľné a nehnuteľné veci. Navyše logickým a jazykovým výkladom tohto ustanovenia možno dospieť k rovnakému záveru, pretože z použitého slovného spojenia „zhotovuje vec na pozemku“ zreteľne vyplýva, že na pozemku sa spravidla zhotovujú stavby, resp. nehnuteľné veci. Rovnako samotné vymedzenie diela v ustanovení § 536 odsek 2 Obchodného zákonníka za dielo vždy považuje zhotovenie stavby.
Z logiky a kontextu ustanovenia § 542 ods. 1 Obchodného zákonníka vyplýva, že v rade prípadov ho bude potrebné vzťahovať práve na nehnuteľnosti – pravidelne vtedy, kedy predmetom diela bude stavba. Použitý pojem zhotovované dielo pokrýva všetky štádiá, ktorými dielo prechádza od začiatku prác až po jeho finálne dokončenie. Z uvedeného vyplýva, že výhrada vlastníctva sa vzťahuje na ktorúkoľvek fázu zhotovovania diela a takisto zahŕňa aj dokončené dielo. Takýto výklad je v súlade s účelom dojednanej výhrady vlastníctva, ktorou sa má zabezpečiť zaplatenie ceny za dielo tým, že vlastníkom zhotovovanej veci je až do zaplatenia ceny za dielo zhotoviteľ, čo vytvára tlak na objednávateľa, aby si splnil svoj peňažný záväzok. Svojou podstatou plní inštitút výhrady vlastníctva zabezpečovaciu funkciu, t.j. zabezpečuje splnenie pohľadávky zhotoviteľa.
Hlavným účelom, ktorý výhrada vlastníckeho práva sleduje, je teda zabezpečiť zhotoviteľovi diela zaplatenie ceny diela s tým, že zostane vlastníkom až do úplného zaplatenia ceny diela. Je tak chránený svojim vlastníckym právom tak proti objednávateľovi, ako i proti tretím osobám. Takéto zabezpečenie sa javí ako veľmi účinné a podstatne znižujúce riziko nezaplatenia.
Kým výhrada vlastníckeho práva v prospech zhotoviteľa trvá, nemôže objednávateľ s vecou (zhotovovaným dielom) voľne nakladať a na vec sa vo vzťahu k nemu hľadí ako na cudziu vec. Momentom nadobudnutia vlastníctva na strane objednávateľa je až úplné zaplatenie ceny za dielo, t.j. až úplným zaplatením ceny diela sa objednávateľ stáva vlastníkom diela a môže s ním voľne disponovať (vrátane možnosti zriadiť na ňom záložné právo).
Na existenciu a trvanie výhrady vlastníctva zhotoviteľa nemá vplyv, či bolo dielo iba rozostavané alebo dokončené; rozhodujúcou skutočnosťou je zaplatenie ceny diela – až v tomto momente výhrada vlastníctva zaniká a vlastníkom diela sa stáva objednávateľ. V tejto súvislosti je tiež irelevantné, či zhotovované dielo bolo dokončené inou osobou ako zhotoviteľom.
Podľa súčasnej konštrukcie právnej úpravy je výhrada vlastníctva istým spôsobom oslabená, pretože objednávateľ, ktorý je zároveň osobou uvedenou v právoplatnom stavebnom povolení sa môže v prípade dostatočnej rozostavanosti stavby nechať zapísať do katastra nehnuteľností ako vlastník. Tejto situácii je možné predísť jedine tým, že ako stavebník v stavebnom povolení bude vystupovať zhotoviteľ. Inak je zhotoviteľ vystavený riziku, že svoje vlastnícke právo bude musieť uplatňovať súdnou cestou, aby dosiahol zmenu zápisu v katastri nehnuteľností. V tomto smere by sa žiadala novelizácia katastrálneho zákona, ktorá by vyžadovala pre zapisovanie stavieb od strán zmluvy o dielo predloženie príslušného dokumentu preukazujúceho komu prislúcha vlastníctvo k dielu. Do úvahy by prichádzala aj príslušná zmena stavebného zákona, kde by sa už v rámci stavebného konania vyžadovalo pri vydávaní stavebného povolenia uvedenie osoby, ktorá sa považuje za vlastníka, pričom v katastrálnom konaní by sa už preukazovalo napr. iba splnenie podmienky zaplatenia ceny diela.
Tomáš Čentík
